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房 地 产 基 础 知 识房地产基础知识主讲人:郭建15176929195Page 2第一节 房地产基本概念 第二节 房地产特性及分类第三节 土地使用权第四节 房地产专业名词Page 3什么是房地产: 房地产是房产和地产的总称,指土地及 土地上的建筑物、附着物。在经济学上又称为 不动产。 概念的内涵 包括房地产所有人对房地产所拥有的权益,在经济学生又称为不动产。 Page 4房产和地产房产:构筑物或建筑物;地产:住宅或非住宅附着物的土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。 实物形态上看,房产与地产密不可分; 从价格构成上看,房价不论是买卖价格还是租赁价格都包含 地产价格; 从权属关系看,房产所有权和地产所有权是联系再一起的。Page 5房地产市场:一级市场土地使用权出让市场(国家垄断 ) 二级市场土地使用权转让、新建商品房市 场 三级市场存量房 、二手房市场Page 6第二节 房地产特性及分类Page 7 不可移动性 不可分割性 周期性 存在价值房地产产特性:均价5000/地下室1200/我想只买个卧室?Page 8按建筑物使用性质分类: 居住建筑 公共建筑 工业建筑 农业建筑居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑房地产分类Page 9按建筑物(住宅)的层数分类:l低层建筑: 2层及2层以下 l多层建筑: 2层以上,7层以下l中高层建筑:7层以上,16层以下l高层建筑: 16层以上,24层以下l 超高层: 24层以上Page 10按照朝向划分: 南北朝向:南北向、阳面、阴面 东西朝向:东西向、东照、西照 金、银、铜、铁角(注:在点式楼中 以上 四角分别指:东南、西南、东北、西北角)Page 11按形状划分: 条子楼(板式楼) 墩子楼(点式楼) 其他:锯齿楼、蛇形楼、 八角楼Page 12板式住宅:板式住 宅的进深较小优点每户都有朝 南的房间,便于形成 过堂风,外墙暴露少 ,墙壁保温功能好。缺点抗震性能差Page 13点式住宅:点式住宅的 宽度和长度比较接近优点照阴影宽度小 ,能保证良好的日照, 整体抗震性能较好缺点朝向不好,西 向窗户日晒严重。Page 14按建筑结构分类:建筑结构是指建筑物中由承重构件(基础、墙体 、柱、梁、楼板、屋架等)组成的体系。Page 15建筑中主要承重构件 采用转与钢筋混凝土制成 ,并主要以砖墙为主体, 称为砖混结构。优点:隔音和保温隔热性 能好。缺点:整体性差,抗震性 不强,开间、进深、层高 的尺寸都受一定限制砖混结构:Page 16采用梁,柱组成的结 构体系作为建筑竖向承重 结构,并同时承受水平荷 载时,也称其为框架结构 。优点:抗震性能好,建筑 平面布置灵活,耐久年限 长,从多层到高层,都可 以采用缺点:侧向刚度较小,水 平位移大,因此不宜太高 。钢筋混凝土结构 :Page 17 钢结构:承重的主要结构是钢材料建造的 包括悬索结构。建造成本高,多用于高层公共建筑和跨度较大的建筑,例 如体育馆、影视院等。抗火性差,世贸大 厦烃类火灾和一般的 火灾有很大的不同, 它能在五分钟之内使 火场的温度上升到 1000多度,大大超过 钢结构的临界温度( 540),导致了钢结 构的强度迅速下降, 造成了世贸大厦的倒 塌。Page 18住宅性建筑物分类【商品房】是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的 房屋。 【经济适用住房】是指根据国家经济适用住房建设计划安排 建设的住宅。由国家统一下达计划,用地一般实行行政划拨 的方式,免收土地出让金,对各种经批准的收费实行减半征 收,出售价格实行政府指导价,按保本微利的原则确定。 【村证房】一些城中村利用本村的集体土地自行开发的村民 福利房,只能销售给本村村民和村民内部转让,不允许作为 商品房对外销售。Page 19第三节 土地使用权 Page 20土地所有权:土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的 土地所享有的具有支配性和绝对性的权利 特性: 1 主体的特定性 2、交易的禁止性 3、权属的稳定性 4、权能的分离性 Page 21土地使用权:土地使用权是指政府或相关部门将土地 使用权在一定年限内出让给土地使用者。 土地使用者在法定范围内,依法对土地进 行占有、使用、收益、处分的权利。Page 22土地使用权取得方式:1、招标、拍卖(主要方式)六类用地(商业 娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)2、协议转让取得(旧城改造) 3、政府批准划拨国有土地(如医用、军用等政 府用地)Page 23土地的使用年限: 住宅70年 工业50年 教、科、文、卫、体50年 商业娱乐、旅游40年 加油站20年Page 24第四节 房地产专业名词Page 25容积率:是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标,是指地 块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值即:容积率总建筑面积建筑用地面积。其中,总建筑面积是地上 所有建筑面积之和。这个比 值越小,意味着小区容纳的 建筑总量越小,居住生活质 量就会越高。Page 26建筑密度:规划地块内各类建筑基底占地面积 与地块面积之比Page 27绿地率:是指规划建设 用地范围内的绿地 面积与规划建设用 地面积之比。(不 包括垂直绿化)区别于绿地覆盖率Page 28层高与净高 :层高通常指下层 地板面或楼板面到上 层楼层面之间的距离 。一般在2.9米左右 。层高减去楼板厚度 叫做净高,一般在 2.7米左右Page 29开间:开间也称宽度 ,是指由一间房屋 内一面墙的定位轴 线到另一面墙的定 位轴线之间的实际 距离Page 30进深:进深也称住宅的长度,在建筑学上是指一 间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后 墙皮之间的实际长度为保证建成的住宅具有良好的自然采光和通 风条件,住宅在进深设计上有严格要求,一般 限定在5米左右Page 31商品房销售面积计算:商品房的销售面积即为购房者所购买的套 内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积 )与应分摊的公用建筑面积之和。Page 32 商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑 面积 套内建筑面积=套(单元)内的使用面积 +套内墙体 面积 +阳台面积 公摊面积:公用建筑面积分摊系数套内建筑面积 公摊系数:公用建筑面积套内建筑面积之和具体的公式:Page 33公用建筑面积组成:电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间 、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及 其他功能上为整栋建筑物服务的公共用房和管 理用房建筑面积。套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙( 山墙)墙体水平投影面积的一半。Page 34住宅销售价格术语【均价】均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以 单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价。均价一般不 是销售价。【预售价】预售价也是商品房预(销)售合同中的专用术语 ;预售价不是正式价格,在商品房交付使用时,应按有批准 权限部问核定的价格为准。 Page 35【基价】基价也叫基础价,是指经过核算而确定的每平方米 商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼 层,朝向差价后而得出。【起价】起价也叫起步价,是指某物业各楼层销售价格中的 最低价格,即是起价。多层住宅,不带花园的,一般以一楼 或顶楼的销售价为起价;带花园的住宅,一般以二楼或五楼 做为销售的起价。高层物业,以最低层的销售价为起步价。 房产广告中:元平方米起售“,以较低的起价来引起消 费者的注意Page 36【一次性买断价】一次性买断价是指买方与卖方商定的一次 性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语, 确定之后,买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务,不 得随意变更。 【违约金】 违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定, 应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种 经济制裁,具有惩罚性和补偿性,但主要体现惩罚性。只要 当事人有违约行为且在主观上有过错,无论是否给对方造成 损失,都要支付违约金。Page 37【定金】定金是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债 权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式, 目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现 。根据我国担保法八十九条规定,定金应当以书面形式 约定,当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合 同从实际交付定金之日起生效,定金的数额由当事人约定, 但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改 变主意决定不买,开发商有权以购房者违约为由不退定金; 如果开发商将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返还定金。“Page 38商品房销售具备五证: 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建筑工程规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房销售(预售)许可证Page 39交房时的“一证”“两书” 住宅商品房准许交付使用证 商品房质量保证书 商品房使用说明书Page 40感谢大家,祝大家成功
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