1三亚芭堤雅度假酒店推广计划2线路芭堤雅的现状广告周期安排广告主题拟定广告媒体选择广告预算编排3形象战略产品战略服务战略本案基本战略应用：4广告目的强行刺激目标受众，启动市场确立品牌鲜明形象刺激市场、引起反应复合式强势促销针对性焦点出击品牌培育品牌扩张5产权式酒店项目的目标客户，他们多数为二次置业，不容易受到广告的左右。因此在 推广策略上首先要树立项目的品牌，这种品牌不单是来自发展商的背景和企业品牌， 更重要的是在项目的包装推广过程前期，就树立项目美誉度和知名度，吸引消费者， 进而影响销售。- 首先树立本案品牌/产品形象，结合本案准现房的实际情况，将广告与促销活动、多种推广宣传手段结合起来，形成立体的宣传推广攻势，迅速树立起本案的品牌 /产品形象，从而让人们口口相传，最终实现本案清盘。- 三亚楼市广告推广从以往大而泛的模式，发展到主题构思单纯的创意推广方式（一个清晰的定位，如：项目的区位与风格诉求；一个清晰的消费群体，如：项目的主要消费群体为俄罗斯、国内等高端消费群体）。6我们的广告目标和广告策略广告目标提高品牌的认同度，达 成与目标群的认知统一提高品牌美誉度，完善 品牌的个性，塑造品牌 形象紧扣品牌的生活主张，结合实 际的利益承诺，直接全面地阐 释品牌的价值观念和个性主张 。充分发掘自身、周边及社会资 源的优势，并进行有效的利益 组合，进行主题性社区活动， 完善品牌的价值理念。广告策略7我们现在在哪里？项目虽然已经是在售中（内部认购），社会上对本案还未形成系 统认知。我们到哪里去？突现本案品牌价值主张及产品实质，结合本案准现房的实际情况 ，将广告与促销活动、多种推广宣传手段结合起来，形成立体的宣 传攻势，迅速树立起本案品牌鲜明的具有差异化的价值。我们怎么做？整合品牌优势，主题构思单纯的创意推广方式8我们的现状9p 区位优势明显，紧临南侧海湾，稀缺海景资源p 紧临4A级度假圣地大东海广场，旅游价值高p 扼守三亚市区交通咽喉，紧临榆亚大道，交通便利p 50步戏水大东海，人流车流汇集中心，风水聚财p 周边市政配套齐全，购物、消费便利p 是大东海核心区未来1年内唯一将售的芭堤雅风格产权式酒店项目p 五星级酒店装修标准，奢适的住宿条件p 4米层高，比一般酒店的层次空间感更强p 顶层高海景观房观景平台赠送，超高附加值p 著名衡山酒店管理公司全程管理，解除客户后顾之忧项目十大卖点梳理项目十大卖点梳理10三亚芭堤雅度假酒店装修标准相关资料序号材料名称品牌备注1洁具科勒 2地砖东鹏 3木料柚木 4家具宜家 5电视海信大屏幕液晶电视 6空调日立中央空调 7小电器飞利浦 8电梯奥的斯1.层高标准：一层为5米，二层至五层为4米，客房装修吊顶标高为3米。 2.附加值标准： 3.天面有观海平台。11三亚芭堤雅度假酒店投资型产权式酒店(原运作模式)酒店运作收益模式：全委托运作收益方式：按所销售总价的比例做为年回报收益（第一年5%，第二年 6%，第三年7%），以交齐购房全款之日计起，每一完整年（365日）内支付回报 收益。每年业主免费入住总计21入住日，其中法定节日春节1日计5入住日，法定 节日国庆节1日计3入住日，每年一结清，不做累计入其他年份计算。半委托运作方式：不支付年回报收益，每年业主免费入住总计180入住日，其中法 定节日春节1日计5入住日，法定节日国庆节1日计3入住日，每年结清，不做累计 入其他年份计算。12(新运作模式)酒店运作收益模式：三亚芭堤雅度假酒店“股权式”酒店 三亚芭堤雅度假酒店引用金融投资模式，是 “股权式”酒店。酒店每间客房都拥有独立的产权证，面 向个人和企事业单位、投资机构、旅行社等团体机构出售，投资一间客房即相当于成为五星级酒店的股东。 酒店投入运营后，由上海衡山集团酒店管理公司为投资人代理对外经营、管理，投资人享受多种“股东” 权益。购买三亚芭堤雅度假酒店客房产权后，能够同时获得以下几项收益和权益：免费居住权投资人每年有一定天数免费居住权，任意选择标准间或总统套等房型入住、任意选择淡季或元旦、春 节等旺季时间入住。股东房价权当每年免费居住天数使用完后，投资人在三亚芭堤雅度假酒店订房均自动享受业主房价待遇。酒店利润分红权酒店采取第三方独立财务制度，年终按业主所购房屋的分红指数自动享有利润分红权。从第二经营年度或第三经营年度起，每月预分红，酒店可分配利润的50%当月预分配至芭堤雅业主帐 户，可在芭堤雅酒店消费，年终结算后进行利润分红。代订团队房的提佣权由业主代订的会议等团队用房（首晚不少于8房）均自动享受团体价待遇，业主还将获得订房收入的 5%作为佣金回报。13三亚芭堤雅度假酒店如何分红三亚芭堤雅度假酒店实行第三方独立财务制度。酒店投入运营后，将聘请第三方会计师事务所，按照 国际通行标准进行酒店会计核算和成本计提。酒店经营的可分配利润，通过“芭堤雅VIP”面向所有业主定期分配，从酒店运营第二年起，按月分 红。三亚芭堤雅度假酒店每间客房，都对应一项“分红指数”，依据不同的分红指数，每位业主享受不 同的分红待遇。分红指数：即某房间的总房款/基准房间的总房款基准房间：即在所有可售房间中，总价格最居中的那一间红利所得=分红指数/所有可售房间分红指数之和X酒店的可分配利润举例说明： 三亚芭堤雅度假酒店地标酒店中， 房价最居中一间总房款100万， 5层501房间总房款120万元人民币， 那么， 5层501房间的分红指数=120万/100万=1.2 酒店运营后，5层501房间业主某月份的所得红利是： 1.2/三亚芭堤雅度假酒店所有房间分红指数之和X当月酒店经营可分配利润14三亚芭堤雅度假酒店业主是否还能自住三亚芭堤雅度假酒店业主，每年不仅可以免费入住自己所购买的房间，还可以交换去住其他 房间，包括酒店总统套房。业主每年免费自住三亚芭堤雅度假酒店多长时间，根据以下原则来确定：三亚芭堤雅酒店每间客房均有一项“免费使用指数”，用以表示每位业主每年可以免费入 住三亚芭堤雅度假酒店的基本天数。（）因为酒店经营存在淡旺季因素，所以，选择不同时间段入住酒店，需再根据一项“时间指 数”，执行不同的免费使用指数消费标准。免费使用指数：分红指数30时间指数：不同时间入住酒店时，需遵循的免费使用指数消费标准。即在不同的时间段实际 入住1天，应按照消费了免费使用天数中的几天来计算。三亚芭堤雅度假酒店时间指数：（以下指数仅作为示意，非最终确定标准） 3月份时间指数：1 6月份时间指数：0.5 10月份时间指数：1.5 春节时间指数：215举例说明： 三亚芭堤雅度假酒店5层501房间，分红指数是1.2， 那么， 5层501房间的免费使用指数1.2X3036 如果，5层501房间业主6月份（示意时间指数为0.5）来自住时， 那么， 他住1天，将实际消耗免费使用指数中的“0.5”， 如果，5层501房间业主10月份（示意时间指数为1.5）来自住时， 那么， 他住1天，将实际消耗免费使用指数中的“1.5”。 以此类推（）选择不同的房型入住，按照实际入住房间的分红指数，执行不同的时间消费标准 。举例说明： 三亚芭堤雅酒店503房业主（标准间），想免费入住506（套房），506房间的分红指数 为2， 那么， 他入住该套间天，将实际消耗免费使用指数“2”。16免费居住权可以自由转赠吗三亚芭堤雅度假酒店业主的免费居住权，可以自由转赠，赠予亲朋好友、赠予商务伙伴、赠 予客户将五星级度假酒店的免费居住权馈赠予亲朋及客户时，充分体现了三亚芭堤雅度假酒店业主 的“五星级酒店主”身份，尊崇至致，同时，不失为企业公关接待的上好方案。对于旅游业从业者或从业单位而言，每年则可将五星级酒店免费居住权，用于自由经营、直 接变现。业主亲友是否享有特殊待遇当三亚芭堤雅度假酒店业主的免费使用天数用完之后，不仅业主本人，业主的家属（包括配 偶和子女）再入住三亚芭堤雅度假酒店，均享受“业主房价权”。业主房价权：低于旅行社团体价、会议价。如果业主代替其他亲友、客户，或者所在单位、其他团体机构，定团队旅游或会议等用房，不 仅享受“团体价待遇”，还享受该笔客房收入的5%提佣回报。团体价：首晚不低于8房视为团体定房，享受团体价。17投资收益性产权式酒店物物 理理 买买 点点感受东南亚风情感受东南亚风情体验大东海度假体验大东海度假心理心理 买买 点点18案名：三亚芭堤雅度假酒店推广语：投资芭堤雅 收益成双对（可度假 有收益）延伸语：置业单套房 度假大东海 / 奢享东南亚 年年收分红卖点整理：50步 向南 戏水大东海东南亚风情五星级奢享套房 您掌柜体验30000的奢华东南亚风情著名酒店管理公司全程管理 五星级装修标准离市区仅5分钟车程 各项配套齐全19筹备期宣传物料：画册 封套 户型单张 宣传单张宣传渠道：夹报 网络 广播 印刷品派发五一认购: 现场PR 拱门条幅 售楼处接洽20当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划 便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通 常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的 编排四个部分。21广告周期安排22筹备期10.01 10.02公开期/强销期2.28延续期10.15尾盘期开盘时间 各推广周期时间2010年2012年推广周期（月/日 ）8.152010年2011年2011.02.03 农历春节 2012.01.23 农历春节23导入期阶段性广告推广形 象形 象形 象强销期延续期图示第一阶段第三阶段第二阶段24说明第一阶段：树立项目的品牌形象，建立知名度。主塑差异化形象，形成热点引起关注。此步为导入期。第二阶段：在形象塑造过程中，将楼盘的强势概念输出给目标受众。同时结合中心区配套的逐渐完善加大宣传力度，以促进销售。此步为公开/强销期。第三阶段：经过前两步的积累，楼盘进入持续期。此步以诱导销售为主，利用已积累的品牌形象，口碑效应与各种活动来进一步拉动销售。25第一阶段塑造项目的品牌形象时间：截至2010.08.15目标：初步建立项目“典雅、奢华、度假休闲”个 性形象。让目标受众了解楼盘概念。主要手段：网络、广播、夹报、现场包装辅助手段：PR 26第二阶段建立美誉，形象与销售并进时间：2010.08.162011.02.28目标：提升形象，建立美誉度，形成口碑效应主要手段：户外、报广、CF片、现场POP、网络辅助手段：PR、杂志、广播27第三阶段完善知名度、美誉度的建设。时间：2011.03.012011.10.15目标：完善品牌建设，大力促进销售主要手段：促销活动、报广、CF片辅助手段：DM在这三步运作的过程中，若能利用有效的传播方 式组合进行推广，并展开系列的活动，可达到短 期内迅速提升、扩大项目的知名度，引起众人关 注这一目标28广告主题拟定29（根据原酒店运作收益模式） 11年回本及10%盈利计划：启动回报11年，前10年总回报95%，后一年回报15%，10%盈利计划 增加投资者信心，促进购买新的酒店运作收益模式： 免费居住权、股东房价权、酒店利润分红权、代订团队房的提佣权酒店经营的可分配利润，通过“芭堤雅VIP”面向所有业主定期分配，从酒店运营第 二 年起，按月分红。三亚芭堤雅度假酒店每间客房，都对应一项“分红指数”，依据不同的分红指数，每 位 业主享受不同的分红待遇。 分红指数：即某房间的总房款/基准房间的总房款基准房间：即在所有可售房间中，总价格最居中的那一间红利所得=分红指数/所有可售房间分红指数之和X酒店的可分配利润我们将对投资客户启动30坚持两手抓的方针，在前期要着手打两场战 一场战争解决“面的扩张问