21世纪对全人类最具影响的两件大事 ，一个是新技术革命，另一个是中国 的城市化。 斯蒂格利茨1城市化进程中的契机城市化进程中的契机- -济南地产市场调研报告暨奥体项目定位初判济南地产市场调研报告暨奥体项目定位初判2济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-senox.com3现状目标差距与障碍目标下的战略实现解答基础思路济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-senox.com4目标设定海尔地产在一年内进入济南市场， 并形成其房地产强势品牌效应。济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-senox.com5内容结构宏观环境分析三大物业市场分析海尔进军济南市场行动策略建议奥体中心项目定位初判济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-senox.com6宏观环境分析济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-senox.com7（政策因素）（经济因素）（社会因素） （城市化）（技术因素）PEST模型济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-senox.com8济南城市化的发展轨迹前期中后期城市化理论：一个国家或地区的城市化水 平达到50（中后期）左右时，城市化进 程将呈现20年左右的高速发展阶段，当城 市化水平达到70以后，城市化进程将进 入平稳发展期。 济南从2002年开始，进入城市化高速 发展期。济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-senox.com9居民人均 可支配收 入10.3%社会消费品 总额年均增 长17.9%工业增加 值年均增 长16.9%固定资产投 资年均增长 20.4%生产总值 平均增长 14.2%近年来济南市各 项宏观经济指标 一直保持快速增 长的趋势；经济 的助推及需求拉 动必将带动济南 市房地产市场快 速发展。济南城市化的动力机制1、工业化的快速推进济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-senox.com10随着第三产业在整个 产业结构中的比重逐 年提升，房地产业的 发展前景及对整个产 业结构、整个社会的 贡献也会逐渐凸显。济南城市化的动力机制、第三产业逐年提升济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-senox.com11济南市固定资产投资及房地产 投资呈现逐步上升的趋势，虽 然房地产投资受政策影响较大 ，但从06年的统计数据可以看 出，房地产投资的增长速度开 始明显回升。济南城市化的动力机制、固定资产（房地产）投资增加济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-senox.com12济南城市化的动力机制、城市的优越区位条件济南作为都市圈核 心圈层的中心区域 ，将突破行政辖区 限制，构建具有高 度城市化的济南都 市区。 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-senox.com13济南城市化的动力机制、政策的引导与调控政府政策的导向在城市化进 程中居于核心地位。通过有 效率的城市建设的制度安排 ，促进城市基础设施建设合 理有效利用，提高城市土地 利用效率，促进房地产开发 ，以满足社会经济发展。济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-senox.com14济南城市化的动力机制、城市事件的推动体育盛会的举办对于城市建设 的催化作用的例子国内外比比 皆是，在活动场馆的周边，都 无一例外地会崛起一个城市中 功能完善、适合人们工作与生 活、富有活力的新兴区域。如 北京亚运会、广州全运会、南 京全运会等。济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-senox.com15建筑节能技术、建筑节地技术、建筑节 水技术、绿色建材与新型建筑节材技术、环 境工程与生态环境保护、改造及园林绿化技 术、新型建筑结构技术、建筑施工新技术、 信息化技术、工程勘察、测量技术与设备。济南城市化的动力机制、新技术、新工艺的应用济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-senox.com16案例一：天泰太阳树外墙保温技术；外窗隔热技术；空气隔层保温干挂；全置换健康新风系统；同层后排水技术；铝合金外遮阳卷帘；天棚辐射技术。济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-senox.com17案例二：金色阳光花园整体预装太阳能；地板辐射式采暖；聚苯板保温外墙；中水处理系统，楼层独立分水系统。济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-senox.com18案例三：山景明珠花园24小时热水、中央除尘系统、墙体隐藏式同层后排水系统、混凝土辐射采暖制冷系统、置换式新风系统、高性能外围护结构、铝合金外遮阳 系 统。济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-senox.com19济南城市化高速发展期的特征:1、扩散效应显现郊区化趋势郊区化主要向东部、西部 两翼延伸，但发展不均衡 ，东部快于西部。东部区 域相对成熟；西部发展潜 力较大。济南城市化发展历程：200820022020中心城郊区化新城城市群50%60%70%城市化率平稳发展期济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-senox.com20济南城市化高速发展期的特征:2、积聚效应仍然存在中心城区依然保持繁荣态势。 目前服务业、商业、文化、行 政中心均没有外迁，中心城区 依然是市民购房首选。但外迁 趋势已经显露，行政中心计划 东移，东部新都心轮廓初显； 西部已初步建成大学城，商业 等配套日趋完善。济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-senox.com21济南城市化高速发展期的特征:3、城区人口大量增加人口的持续增长，为房地产业 带来持续的刚性需求。2006年，全市年末户籍总人口603.35万人，主城区人口约 330万。市区净迁入人口3.28万人，暂住人口78.36万人，流 动人口约100万。济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-senox.com224、房地产开发量增加迅速施工面积、竣工面积逐年递增， 但受土地、信贷政策影响较大， 增速下降。济南城市化高速发展期的特征:济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-senox.com232004年供地450.57公顷； 2005年供地557.94公顷； （长清大学城315.22顷）； 2006年供地182.86公顷； 2007年上半年供地125.38公顷。土地供应集中在东部高新区和西 部长清区新城。济南城市化高速发展期的特征:5、土地供应边缘化济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-senox.com24济南城市化高速发展期的特征:6、地价增长趋势明显居住用地、公建用地、商服用地 和综合用地价格年均增长166%。与全国的二线城市相比 ，济南地价偏低，增长 空间巨大。济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-senox.com25厦门五缘湾片区的2007G29地块，地面地价2564.6万元/亩，楼面地价1.75万元/平方米长沙 诞生全国单宗土地最高价的地王92亿元杭州 拍出”钱江新城最后的江景宅地” ，地面地价 2769万元/亩，楼面地价1.12万/平方米全国各地“地王”频出，地价飞涨二、三线城市地价跨越式飞 涨济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-senox.com26济南城市化高速发展期的特征:7、旧城改造加速数据： 济南市二环路内0.5公顷以上可改造区片共有125片，合计 占地面积为1792.4万平方米，有居民8.3万户、24.7万人 。首期规划的43个片区。目前已启动16个。特点： 1、城区东南部稀少，西北部众多； 2、以济南古城为核心，不同类型呈半围合状分布； 3、配套设施不够完善 4、住宅相对老化、 5、环境质量欠佳的街区 济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-senox.com27类型： 1、传统街区棚户区 位于济南古城内，街坊结构清晰，历史悠久，文化底蕴积淀深厚，古建筑较多，具有文 化旅游价值，例如芙蓉街、鞭指巷和解放阁片区，总占地约48.65公顷。 2、普通街区棚户区 位于一环路内及其周边地区，街坊结构比较清晰，建筑密集，建筑质量较差，审美质量 较低。这类棚户区共有38处，占地面积约307公顷，规模大、中、小不等。 3、城中村 位于城区的中间圈层，是近50多年来因城市扩展所包围的原城边村居，一般仍有集体经 济与行政合一的组织机构，街道结构不规则，建筑一般比较杂乱密集。现有城中村63处 ，总占地面积约944公顷，规模大小不等。 4、城边村 位于二环路周边地带，有集体经济与行政合一的组织机构，街道结构比较规则，建筑一 般比较整齐。城边村共有21处，总占地面积493公顷，大、中、小规模不等。济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-senox.com28宏观市场背景小结：1、济南城市化发展进入高速发展期3、城市发展的积聚与扩散效应并存4、城市发展的郊区化趋势日益明显5、旧城改造、区域发展蕴涵机遇2、济南城市化发展有七大动力支撑济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-senox.com29三大物业研究济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:http:/www.sz-senox.com30住宅市场济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济