紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案项目概况凤栖苑小区位于 聊城开发区北城 办事处驻地南1 公里，光岳路北 首. 交通便利，距离 聊城汽车总站8.7 公里，距聊城市 水果市场6公里， 距江北汽车城3.3 公里 紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案本项目属于煤矿回迁工程，二期、三期后续开发工程总计30万平 方米 目前，凤栖苑项目有 120 套现房待售 在售楼盘 9#、10#、11#紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案SWOT项目分析威胁机会劣势优势 SWOT分析方法，用来确 定事物本身的竞争优势 ，竞争劣势，机会和威 胁，从而将项目的战略 与项目内部资源、外部 环境有机结合。因此， 清楚的确定项目的资源 优势和缺陷，了解公司 所面临的机会和挑战， 对于制定项目未来的发 展战略有着至关重要的 意义。劣势转化优势；威胁转化为机会紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案项目SWOT分析 项目优势S：1. 项目属于煤矿小区，户型设计通透、明亮，通光、采风条件优良，高等级建筑质量，且鉴于区位条件，价格优势突出，且性价比较高。 2. 周边有鲁西化工第四化肥厂、江北汽车城、聊城市水果市场等大型企业及商贸市场。 3. 现房销售，即买即住。4. 商品房产权，首付50%即可入住，可提供免费担保。 紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案项目劣势W：1. 项目所在地离市区较远，客户群体较为单一。2. 项目现有社区配套设施缺乏。3. 项目前景规划不明确。紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案项目机会O：本项目所在地周边正实施农业市场、聊城市第一批新农村建设工程，为本项目的发展提供了发展契机。项目威胁T： 竞争对手1.项目附近正在兴建新农村建设项目，村民纷纷入驻，未入驻的村民也呈现严重的观望状态，严重损害了本项目的 客户群定位态势。2.乡镇小产权房建设，与现有项目争夺了一部分客户资源。紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案【总结分析】： 从以上分析可看出，目前的凤栖苑位于城乡结合区，客户群体有限。但是，依附于周围的农业新项目、物流园开发、新农村建设等挈机，结合附近的汽车城、鲁西化工、物流运输队等形 成有力的战略优势，利用适时的策划营销，将有利于打造“聊城北开发区的城市名片”。 强强联手，共创繁荣！紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案项目主题及定位分析 1、项目主题 主题一：风尚养生体验地产 （1）主体定位说明：突出环境优势，自然、安静迎合现代人养生心理营造欢乐、祥和的生活氛围 主打广告语：与自然同呼吸。体验与大自然的真情接触。从容生活，无限体验！ 紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案主题二：成功者的首选（2）主体定位说明：高战略定位，升华项目形象；恭迎业主品味；突出投资价值。 主打广告语：与自然同呼吸体验与大自然的真情接触开创经典，拓新生活是前途辉煌的自信，更是内敛从容的风情！紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案2. 项目定位（1）产品定位a. 结合二三期的建设，协调北城办事处，加强配套设施营建，包括超市、幼儿园、健身设施、农贸市场等生活配套，为业主提供便利的生活条件，吸引客户群，提高后期开盘价格。社区幼儿园农贸市场社区超市提供生活服务！紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案b. 在不影响项目施工计划的情况下，尽量开发特色园艺，实现小 区内“假山、真水”的景观带，打造自然景观。假山真水天然氧吧突出环境优势！紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案c. 将项目大门与标志性建筑结合，提高项目可辨识度 。在大门前建立标志性雕塑古朴不失典雅，与项目风格相符在门柱上嵌入 标志性建筑提高项目可辨识度！紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案（2）客户市场定位本项目客户资源较为单一，寻找客户市场有限。客户市场定位原则：广搜寻，深挖掘！紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案从区位因素而言，项目具有以下特点：处于乡镇，离市区较远相对而言，距离聊城汽车总站、水果市场以及江北汽车城和鲁西化工较近项目投资前景广阔劣势转变优势，获取价值！紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案所以，我司对客户市场的定位如下：聊城市区有投资意向的鲁西化工厂、江北汽车城的员工、第二交通运输队以及聊城市水果市场周边的客户群无力在城内买房的其他潜在人群对项目所在地有居住情怀的其他客户项目周边渴望改善居住条件的村民精确瞄准客户群！紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案市调价格定位调查内容：客户对项目的了解程度；客户购房意向；客户来自区域；客户职业；客户 收入水平；客户家庭结构；能接受的购房均价调查目的： 1、了解现有规划及人群购买意向，为投资方提供信息支持。 2、了解本案商品房买家与潜在客户的基本情况。 3、为项目策划分析提供可行性数据支持。 调查时间：2011年8月11日 调查地点：建设路以北地段商铺及随机人群、柳园北路沿街商铺、水果市 场个体经营、汽车城员工、鲁西化工员工、物流从业者、北杨集及博平随 机人群 调查方式：随机抽样200份。 有效样本：200份。有效率：100%。紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案市调区域说明江北汽车城 鲁西化工北杨集、博平 乡镇市区投资者水果市场周围 沿街商铺运输队4. 大车司机及停 车场内商户5. 建设路北、柳 园路西沿街商铺1. 汽车城县市员工 及第四化肥厂职工2. 新农村建 设拆迁户、 沿街商铺等3. 沿街随机调查人口分布不集中，收入有限，配套设 施相对匮乏，周边基础建设不完善凤栖苑紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案客户调研购房意愿45%的客户选择2-3内买 房，近期购房者更是为 37%；一方面说明本次 调查数据具有参考性； 一方面说明在调查区域 内房产市场需求量巨大 ，发展前景广阔。紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案客户调研购房性质65%的客户选择城 北大产权房，由此 在开发后期，项目 时，建议开发大产 权房。紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案客户调研城北住宅价格31%的客户选择高 速公路以北住宅价 格在2800元左右； 建议开盘均价2800 ！紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案客户调研住宅户型 、面积由调查可看出,52%客户对于现有户型可以接受；但是仅有25%的能够接 受现有面积125平方。预计这将成为销售的问题点，建议后期开发主要集 中在户型为三室两厅一卫；面积110左右。紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案客户调研客户类型 、购买关注由调查可看出,本次调查人员类型分布较为均匀；主要关注情况为价格， 由此可知开盘定价极为重要。紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案即使附近居民，对本项目所在地、规模、 开发商等信息的认识依然不足，这要求我 们在后期宣传中加强项目区位介绍区位 认同消费 特征购房 意向绝大多数客户有强烈的购房意向，促成购 房因素友价格、配套、交通、户型及面积 等，但对目前房价有所顾忌，观望意识浓收入 水平来自 区域市调调概况嘉明经济开发区、香江市场周围、鲁西化 肥四厂、江北汽车城、水果市场、项目周 边村镇以及市区散户等收入水平多在2000左右，职业为大车司机 、打工者、私营小业主等蓝领阶层，能够 承受的房价相对较低收入有限 家庭结构3-5人 投资者有发展意识紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案定价参考对手水岸新城金丰苑尚东新城邦香格拉小镇水晶城水晶城香格里拉小镇镇金丰苑尚东东新城邦水岸新城 预预售均 价32002100280031002000 开盘盘均 价35002500320033002400现现均价42003200390033003100备备注开盘盘3年开盘盘2年开盘盘2年6个月开盘盘不足6个月；开盘盘2年紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案价格定位定位原则：低开高走，一户一价。低价入市，随销售形势提高房价。定价依据：项目成本+竞争楼盘定价标准紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案价格定位一期价格说明: 根据前期市调综合分析价格定在2800元 （1）以建筑2600元/平方；地下室850元/平方进行承包销售。 （2）溢价分配：以销售为基准，通过销售的价格调整，高于销售价的部分， 超出部分按 6：4 的分配比例进行分成。（3）委托第三方银行予以代收房款、及利润分配。项目一楼二楼三楼四楼五楼地下室 承包价26002600260026002600850 销售价 272028002880277027001000紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案其余详见附件的合同方案。销售代理期限及指标 一、总销售代理期限及销售总指标总销售代理期限为5个月，自本合同签订之日起至本项目销售率达到96%完成。 二、销售指标 1、首期认购指标（2月内）：本项目一期9#、10#、11#多层住宅楼乙方 于2011年 11月 1日前，首期认购达到50%，按套数计算（即60套/户 ）。 2、开盘销售指标（1月内）：本项目一期9#、10#、11#多层住宅楼（北 楼）乙方于首期认购指标后，次月起一个月内销售达到70%，按套数计算 （即84套/户）。 3、后期销售指标（2月内）：此项目开盘销售目标实现后两月内完成销售 目标，按套数计算（即32套/户）。紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案整合资源、拓宽营销渠道跟进工作进程与部署 工作进程获取区位优势、树立项目形象、营造开盘轰动效应、稳扎稳打完成销售任务！10月12月、1月现房销售尾期 目标26%成立项目策划 营销统筹组委认购开始，准备 看房车；现场客 户接待成立专案小组，制定 详细全案策划执行 方案，并着手前期 推广计划，树立项目 及企业形象，获得知 名度