Global VisionREGLONAL STRATEGIES 国际视野 地方战略Global VisionREGIONAL STRATEGIES 国际视野 地方战略八达楼项目改造发展建议八达楼项目改造发展建议报告结构报告结构一、项目分析一、项目分析二、市场环境分析二、市场环境分析三、项目定位三、项目定位四、物业改造建议四、物业改造建议五、营销统筹五、营销统筹本策划报告的思路：本策划报告的思路：快速销售快速销售 快速回款快速回款速度为王速度为王 现金为王现金为王鉴于本项目的特殊性，项目组经过对项目情况和市场的分析，认为本 项目销售时间不宜过长，建议在为开发商实现较高利润的基础上，力求快实现较高利润的基础上，力求快 速销售，为开发商快速回笼资金。速销售，为开发商快速回笼资金。本策划报告将以此思路展开。第一部分：项目分析第一部分：项目分析1 1、项目经济指标分析、项目经济指标分析 公寓体量小，套数少体量小，套数少。 户型开间较小户型开间较小，仅仅3.6m3.6m。 几乎所有单位均没有设计阳台没有设计阳台，实用性相对较低。 4楼北面单位可利用露台赠送面积利用露台赠送面积。公寓部分公寓部分本项目公寓部分共有5 5层层，每层1717套，套，户型面积30305050，每层建筑面积约约680680，公寓共8585套套，总建筑面积约总建筑面积约34003400。2 2、项目经济指标分析、项目经济指标分析本项目裙楼部分共有3 3层商业层商业，每层约每层约30003000，商业总建筑面积约总建筑面积约90009000。设置有4 4个人行楼梯个人行楼梯，其中2 2个为个为3.5m3.5m开间的宽敞楼梯。 商业体量适中，宜开发中大型商业市场。宜开发中大型商业市场。 项目进深约60米，水平交通的人行距离相对较大水平交通的人行距离相对较大。 垂直交通不够完善垂直交通不够完善，实际仅靠2个楼梯联系2、3层卖场。商业部分商业部分3 3、项目现状分析、项目现状分析 建筑临街而立临街而立，具有一定的昭示性具有一定的昭示性。 原有外立面形象较差形象较差，品质感较低品质感较低。 周边环境较为脏乱环境较为脏乱，多为路边摊贩。 门前广场面积较小广场面积较小，不够开敞不够开敞。 4 4、项目区域环境分析、项目区域环境分析云星城市春天项目地处北湖地处北湖 老城区老城区，位置位置 相对较偏相对较偏，周 边生活配套完生活配套完 善善，路网四通路网四通 八达八达，公交系公交系 统较为欠缺统较为欠缺， 背靠广西卷烟 厂，北面及东 面与明秀小区明秀小区 仅一街之隔仅一街之隔， 距南城百货、 南棉商业街、 云星广东商 城、盛天名都 等商业住宅项 目有一定距离有一定距离 。本案盛天名都北湖国际 布艺城广西卷烟厂南城百货苏宁电器明秀 小区明秀 小区 南棉宿舍南宁28中南师附小北湖市场4 4、项目分析总结、项目分析总结通过以上分析，我们对本项目可以总结出以下几点： 项目地处北湖老城区北湖老城区，但位置相对较偏但位置相对较偏。 周边生活配套成熟，周边生活配套成熟，超市、学校、医院、餐饮 、休闲娱乐场所一应俱全。 路网四通八达，但公交系统较缺乏但公交系统较缺乏。 公寓体量小、套数少体量小、套数少，销售难度较小。 商业体量适中体量适中，宜开发中小型商业市场中小型商业市场。 商业部分垂直交通较不完善垂直交通较不完善。第二部分：市场环境分析第二部分：市场环境分析1 1、公寓市场分析、公寓市场分析目前市场在售小户型项目，仅云星仅云星 城市春天剩余少量单位城市春天剩余少量单位，盛天名都小 户型已售罄，预计隆源国际公馆明年会有相当大体量的小户型产品推出。预计隆源国际公馆明年会有相当大体量的小户型产品推出。项目名称云星城市春天 公寓规模约1700 套数336套 在售户型36-4236-42 公寓定位大城小家 销售情况销售率已过销售率已过80%80%，剩余约，剩余约6060套套 。所有单位赠送简装赠送简装，取得了 较好的销售成绩。 销售价格当前折后均价当前折后均价58005800元元/ /客户构成以本地客户为主，占60%以上 ，主要来自北湖片区附近居民 及青秀区。置业目的以过渡房 及投资为主。客户分类客户分类客户来源客户来源客户特征客户特征主力需主力需 求户型求户型重要性重要性核心客户北湖片区附近居民置业目的主要为其子女购置过 渡性用房及购买作为投资物业 ，长年习惯生活于北湖片区， 对周边的生活环境有较强的依 赖感。对价格较为敏感，价格 承受力较低。40-50重点客户以青秀区为主的南 宁其他片区投资客看好北湖片区成熟的生活市政 配套，对该片区的升值潜力有 较高的预期，以投资目的进行 置业。30-40潜在客户南宁周边县市及区 外客户。对南宁的城市环境和发展速度 感到非常满意，希望在此购房 作为投资物业或以此获得南宁 户口。30-402 2、公寓客户分析、公寓客户分析3 3、商业市场分析、商业市场分析区域商业市场概况北湖市场场盛天名都云星城市 春天广西一建万秀村四组组 综综合大楼南宁机械施 工公司振宁公寓商 业业街味精厂临临街 商铺铺北湖片区是南宁 的老城区老城区，商业形态 主要以零散的街铺为街铺为 主主，业态大多为餐饮餐饮 娱乐、五金、布艺、娱乐、五金、布艺、 网吧、小商品等。网吧、小商品等。云 星城市春天和盛天名 都项目进驻后，为北 湖商业市场带来一股 春风，大大提高了该 片区的商业价值。3 3、商业市场分析、商业市场分析小结： 北湖路全段包含有有单位住房：广西一建公司、南宁机械施工公司、南宁味精厂等；楼盘：振宁公寓、云星城市春 天、盛天名都和隆园国际等；及大型农贸市场和师质一流的南宁市28中等配套，生活配套成熟，生活成本低。 近年来，随着云星.城市春天、盛天名都和隆园国际等知名楼盘相继开发，商业价值不断提升，商业形象趋于时尚现 代化。通过对北湖路商业调查，临街商铺租金价格在30110元/月，平均租金约70元/月。备注：转让费为带货转让收 取地 段租赁单赁单 位街 铺铺面面积积积积 （）（）租金租金 （元（元 月）月）经营业态经营业态备备注北 湖 路 西 面万秀村四组街 商铺66 间2020404030306060餐饮/烟酒/美发/五金/装饰/生活用 品靠近北湖市场，经营业态 丰富。广西一建公司16 间202030307070100100烟酒/服装/鞋/百货/银行商铺已售出，目前经营户 的合同至 今年7月到期，届时会重新招商。万秀村四组综 合大楼9620.39620.3整整栋栋栋栋：2828 单层单层单层单层 ：100100商务、酒店共三层，正在招租，可整栋整层出 租。北 湖 路 东东 面万秀村四组街 商铺12 间2020353545457070煤气/烟酒/美发/五金/生活用品/通讯商铺面积大，内设有厨房和厕所等 生活配套，租金相对较 高。 南宁机械施工 公司26 间1515282850508080烟酒/美发/煤气/五金/摩托维修紧靠城市春天，长久以来租金价格 较低，随着城市春天的开发，价格 也开始上涨，涨幅约60%。 南宁味精厂临 街商铺7间202030307575110110餐饮/烟酒/美发商铺靠近北湖路与明秀路路口，来 往人流与车流较多，租金较高。 其 他振宁公寓商业 街36 间2020303026265050毛线/干洗/服装/美发/美容/化妆品/ 皮具/鞋商业街位于北湖路西面，虽近北湖 菜市，但租金较低，目前经营 状况 不佳。3 3、商业市场分析、商业市场分析小结： 该市场的消费现状，“摊位经济”、“占道经营”占据着目前居民消费的主要渠道，购物环境 脏乱差、乱摆乱卖、商品参差不齐、质量低劣等现象严重。市场名称北湖市场 商业面积22亩 摊位数量629个 铺面数量80间 摊位租金200200650650元元/ /个个/ /月月 铺面租金6060140140元元/ / /月月 摊位业态蔬菜肉类服装水产品水果熟菜粉/酸其他 244个155个75个65个44个24个14个9 铺面面积222/842222/8 铺面业态禽类粮油日杂干货水产禽蛋水果门诊 26间12间11间7间4间3间1间1间 开间进深36、310、610市场状况市场内经营农贸产 品种类较丰富，但禽类加工店、日杂水果等种类经营 分散不集中一般为三 至四间一行，内部设施陈旧，杂乱不堪。经营服装铺面：75间，租金50元/月，无管理费， 转让费约 1.2万左右、视货存数量定价。3 3、商业市场分析、商业市场分析小结： 该项目是北湖区域最早投入的现代综合商业物业，目前经营状况良好，为北湖商业 片区的基础性商业物业。 项目名称云星广东商城 开 发 商广西华实房地产开发有限公司 建筑设计汉森国际设计顾问 伯盛设计（甲级） 代 理 商博多（广州）销售招商总代理项目规模占地面积：200亩 总建面积：40万平方米 商业面积：4.5万 一层总铺面：420 间 商铺概况商铺公 摊临街41%，内铺43%，层高：5.5米销售价 格900050000元，均价25000元。经营业 态一楼北面为国美电器，西面街铺为麦当劳，其余商铺可经营百货商品。二、三楼 为人人乐超市。 主力户 型产品格局街街铺铺铺铺内内铺铺铺铺 户数4040个个380380个个 面积2020505010102020价格40000400005200052000元元900090002800028000元元租金（暂定）200200270270元元9090150150元元 其他数据地下车位：1634个 物业管理费： 未定3 3、商业市场分析、商业市场分析小结： 该项目打造集餐饮、小吃、购物、休闲等多种业态聚集的大型社区商业中心。 项目名称盛天名都开 发 商广西盛天房地产开发有限公司地理位置南宁市北湖北路8号代 理 商宝资嘉整合推广7604沟通机构建筑施工福建昌鑫园林规划广州普邦园林项目规模占地面积：9亩， 总建面积：6.4万平方米 商业面积：1.2万 一层街铺：150个 商业规划项目共三层商业及210米步行商业街 商铺概况商铺面积10105050销售价格一一层销层销层销层销 售均价：售均价：2 2万元万元/ /，最低价：，最低价：80008000元元/ /，最高价：，最高价：5 5万元万元/ / 租金6060200200元元/ /经营业态一一层层层层：服装、餐：服装、餐饮饮饮饮，二、三，二、三层层层层整体出租。一整体出租。一层层层层出租率出租率80%80%。客户分类客户分类客户来源客户来源客户特征客户特征主力需主力需 求铺型求铺型重要性重要性核心客户 北湖片区附近商铺 铺主。对改善已有铺面经营情况有强烈 意愿，渴望通过改善经营环境和 业态增加收入。部分客户原有铺 面经营状况良好，希望在熟悉的 区域开分店，扩大经营范围。15-20南宁其他片区投资 客看好北湖商圈未来的发展前景， 希望通过投资获取高额回报。10-15重点客户南宁周边县市客户一部分客户已投资目的购买铺位 ，另一部分客户希望通过在南宁 经商以此谋生。10-154 4、商业客户分析、商业客户分析5 5、市场分析总结、市场分析总结作为老城区代表，北湖片区配套完善，生活成本低，居住价值高；片区辐射整个南宁，居住客群覆盖中低阶层，对其有一定的号召力；大量的原住居民是北湖片区与其他片区最大的优势；北湖商圈氛围浓厚，有一定底蕴，如布艺市场等专业市场对民众有