紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案商 业 管 理 概 述孙 环 宇2011年5月紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案第一章 商业地产紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案1.1 对商业地产的理解1.1.1 商业地产的概念 广义上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住 性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务 业经营场所等。狭义上讲，专指用于商业经营用途的物业形式， 包括零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等。紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案1.1 对商业地产的理解n1.1.1商业地产的概念商业地产既不是商业，也不是地产，是以 租金为现金流来源的长期不动产投资，是十分复 杂的综合性产业，国外商业地产归类于金融类行 业。紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案1.1 对商业地产的理解1.1.2 商业地产开发的特点n现金流稳定n资产升值高n门槛高n风险大n管理难紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案1.1 对商业地产的理解1.1.3 商业地产与住宅地产开发的差异n开发理念n资金回收n市场需求n开发过程紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案1.2 商业地产的产品形态n商业服务业经营场所n写字楼n酒店n商务公寓n会议中心紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案1.3 商业地产的价值1.3.1 从开发商角度分析n持续式收益n增值式收益n溢价式收益n金融属性紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案1.3 商业地产的价值1.3.2 从社会贡献角度分析n创造就业岗位n持续增长税收n拉动区域经济n公众服务设施n改变城市环境紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案1.4 商业地产开发的主要环节及核心竞争优势n项目选址n规划设计n开发建设n订单招商n后期运营n核心竞争优势-商业管理（招商、经营）紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案1.5 万达商业地产的发展1.5.1 第一代单店紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案1.5.1 第一代商业地产也称为单店，是万达集团早期开发的产品 ，业态整合在一个单体建筑内，总面积56万 平方米。代表作有长春万达商业广场、青岛万 达商业广场、南京万达商业广场等。紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案长沙万达广场济南泉城路万达广场 长春重庆路万达广场 南昌万达广场 南京新街口万达广场青岛台东路万达广场 紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案1.5 万达商业地产的发展1.5.2 第二代组合店紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案1.5.2 第二代商业地产也称为组合店，是万达集团20032005年 间开发的产品，由多个单体店组成，总面积10 15万平方米，内含百货、超市、影城等六到 十种业态。代表作有天津万达广场、南宁万达 广场、武汉万达广场等。紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案武汉万达广场南宁万达广场 沈阳太原街万达广场哈尔滨中央大街万达广场 大连万达广场 天津万达广场 紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案1.5 万达商业地产的发展1.5.3 第三代城市综合体紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案1.5.3 第三代综合体HOPSCA也称为城市综合体，是万达集团2004年以后 开发的产品，总面积在30万平方米以上，其中包 括购物中心、影城、酒店、写字楼、公寓等业态 。代表作有北京万达广场、上海万达广场、宁波 万达广场、成都万达广场等。紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案HOPSCA的含义nH（Hotel）酒店n 五星、超五星级酒店nO（Office）写字楼n 甲级写字楼及标准写字楼nP（Public place）公共空间n 一个或者几个城市公共活动广场nS（Shopping mall）购物中心n 由百货、超市、家电及服装专卖店、室内步行购物街等组成nC（Culture & recreation）文化娱乐休闲设施n 由电影院、量贩KTV、电玩城、网吧、酒吧、特色餐饮街、n 健身中心、洗浴等组成nA（Apartment）公寓紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案北京CBD万达广场项目位于北京中央商务区核心地段，紧邻东三环和国贸中 心，坐北朝南，总建筑面积约50万平方米，其中商业和五 星级酒店面积22万平方米。紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案北京石景山万达广场项目位于北京石景山区，面临长安街，总建筑面积30万平方 米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案上海五角场万达广场项目位于上海新的市级商业副中心五角场，总建筑 面积34万平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量 最大、业态最全、商业设施最完备的项目。紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案哈尔滨香坊万达广场项目位于哈尔滨市香坊区，总建筑面积30万平方米，其中 商业和五星级酒店面积20万平方米。紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案成都锦华路万达广场项目位于成都市锦江区锦华路，总建筑面积40万平方米，其 中商业面积26万平方米，是成都市建筑面积最大、商业业态最全 、商气最旺的购物中心。紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案第二章 购物中心紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案2.1 购物中心的产生和特征2.1.1 购物中心的产生紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案2.1.1 购物中心的产生购物中心最早发源于美国。上世纪90年代中期，香港一批房地产巨 头在北京、上海等地的黄金地段兴建高档写 字楼。到90年代末，中国内地已经初步形成 了建shopping mall的热潮。紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案2.1.1 购物中心的定义n作为一个独立的物业规划、开发、拥有 和管理的一组零售和其他商业用途的设 施，并提供停车场所国际购物中心 协会。n购物中心的规模和定位主要由其服务商 圈的市场特征决定（举例）。紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案2.1 购物中心的产生和特征2.1.2 购物中心的主要特征紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案2.1.2 购物中心的主要特征n前提条件与必要保证2.1.2.1 产权单一n明显特征2.1.2.2 聚集效应 多种业态、多个品牌同场经营，提供多元化服务紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案2.1.2 购物中心的主要特征n 关键特征2.1.2.3 分散经营2.1.2.4 集中管理以租赁方式，通过获取店铺租金而获得经 济利益的商业运作模式紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案2.1.2 购物中心的主要特征n重要特征2.1.2.5 统一规划2.1.2.6 整体开发合理的商业组合，决定了购物中心的建 筑结构，也影响购物中心的经营紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案2.2 购物中心的分类2.2.1 按服务商圈分类邻里购物中心 社区购物中心区域购物中心 超区域购物中心紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案2.2 购物中心的分类2.2.2 按照商业业态组合特征分类n综合购物中心服装、餐饮、娱乐、生活配套等n主题购物中心只有一个或两个经营主题的购物中心n焦点购物中心以某一大型商店为主导，再辅助组合 部分小型零售店紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案2.3 购物中心的定位2.3.1 按照品牌档次定位n高档购物中心n中档购物中心n低挡购物中心紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案2.3 购物中心的定位2.3.2 按照服务商圈定位（略）2.3.3 按照市场导向定位n符合现实市场（举例）培育期短，经营比较稳定，容易快速发展n追求目标市场（举例）培育期较长，对经营要求较高紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案2.4 购物中心的业态规划2.4.1 业态规划n2.4.1.1 按照经营规模规划主力店 次主力店 专卖店n2.4.1.2 按照经营业态规划零售业态 餐饮业态 娱乐业态 服务业态紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案2.4 购物中心的业态规划2.4.2 业态布局n业态布局主要考虑品牌对客流的拉动作 用，能否最大限度的实现客流的均衡分 布，同时要考虑业态和品牌之间的搭配n业态布局对租金收益十分关键n平面布局和立体布局紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案2.4.3（例）步行街的业态规划2.4.3.1 商业业态分类及面积占比n步行街的商业业态可以分为服装服饰、餐饮 、生活配套服务等三类。n三个业态的面积占比大致为：餐饮面积占比 40%-60%；服装服饰面积占比20%30% ；生活配套服务面积占比20%-25%紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案2.4.3.2 步行街业态规划的基本原则1、统一性原则：根据消费者不同的购买能力和消费习惯， 在同一个楼层，品牌档次或面对的消费群应 保