资源预览内容
第1页 / 共27页
第2页 / 共27页
第3页 / 共27页
第4页 / 共27页
第5页 / 共27页
第6页 / 共27页
第7页 / 共27页
第8页 / 共27页
第9页 / 共27页
第10页 / 共27页
亲,该文档总共27页,到这儿已超出免费预览范围,如果喜欢就下载吧!
资源描述
物业接管验收标准与程序 一、目的n规范物业的接管验收工作,确保接管物业的质 量合格。物业的接管验收是直接关系到今后物 业管理工作能否正常开展的重要环节,接管验 收是以物业主体结构安全和满足使用功能为主 要内容的再检验,避免造成业主日后使用过程 造成不必要的投拆,配合发展商顺利向小业主 完成交楼,延续与完善房地产开发展商的物业 管理工作。 二、适用范围n适用于物业部对接管物业的接管验收工作。n竣工验收是由施工单位移交给开发单位,接管 验收是由开发商单位转交给物业管理单位。三、职责 n1、公司总经理或项目负责人负责组建物业接 管验收小组并同发展商或原有物业公司办理物 业的接管工作。 n2、接管验收小组具体负责依据物业接管验收 程序进行物业的接管验收工作。 四、程序要点 n接管验收的注意事项:n1、接管的物业虽然经过验收为合格工程,但 并不意味着接管验收时就没问题;n2、现实的接管验收少有整个物业(土建和设 备及附属设施)同进移交,接管验收(设备调 试坚持验收合格一项就接收一项)一定要写明 接管日期,以便划清责任界线;n 3、每一项的接管资料需交行政统一整理(工 程部协助)并建立存盘,便于查阅。n1、接管验收的准备工作 n(1)物业部应及时组建接管验收小组,对所接 管的物业进行综合性的接管验收,以确保所接 管物业基本合格,满足业主的质量要求。n(2)成立物业接管小组 n在接到经理的接管验收指令后,公司各相关部 门应立即按照经理的要求抽调业务骨干组成物业 接管小组; n接管验收小组应当由公司以下部门人员组成: n公司行政人事部抽调档案管理文员负责接管 物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作; n物业部由客服部抽调业务骨干负责业主资料 的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作; n物业部由工程部抽调业务骨干具体负责房屋 本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。 n(3)接管验收前的准备:n n接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备 工作: n与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、 验收标准等; n派出先头技术人员前往物业现场摸底,制定好 接管验收计划; n准备好接管验收记录表格: n房屋本体接管验收表; n公共配套设施接管验收表; n机电设备接管验收表; n接管验收问题整改表。 n2、物管公司接收发展商交楼的程序由发展商牵头召集物管公司 对物业移交验收的专题会议发展商提交移交物业接管时间节 点,物管成立“专项验收小组”依据1990年9月11日国家建设部颁发的 建设项目(工程)竣工验收办法及 城市住宅小区竣工综合验收管理办法 进行相应符合条件(物业主体结构安全 和满足使用功能)的接管验收物业接管验收移交的主要 资料,产权资料,技术资料物业工程质量移交 ,要求发展商明确交 付楼宇室内质量接收并明确接管验收时 间,公共区域接管接收并明确接管验收 时间土建和设备及附属设施的接收 (设备调试坚持验收合格一项就 接收一项)并明确接管验收时间每一项的接管资料需交行政统一 整理(工程部协助)并存盘3、物业接管验收移交的主要资料1)移交资料:nA、物业产权资料:n项目开发批准报告;n规划许可证;n投资许可证;n土地使用合同;n建筑开工许可证;n用地红线图。nB、综合竣工验收资料:n竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水 、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及 地下管线综合布置竣工图);n建设工程竣工验收证书;n建设消防验收合格证;n公共配套设施综合验收合格书;n供水合同;n供电协议书、许可证;n供气协议书、许可证;n有线电视合格证;n能信设施合格证;n电梯准用证。nC、施工设计资料:n地质报告书;n全套设计图纸;n图纸会审记录;n设计变更通知单;n重要的施工会议纪要;n隐蔽工程验收记录;n沉降观测记录;n其它可能会影响将来管理的原始记录。nD、机电设备资料:n机电设备出厂合格证;n机电设备使用说明书(要求中文);n机电设备安装、调试报告;n设备保修卡、保修协议。nE、绿化工程资料:n绿化工程合同;n绿化工程设计图;n绿化工程竣工图;n绿化种植一览表;n苗木种植一览表;n绿化工程竣工报告。n4、物业硬件设施接管验收n(1)接管验收主要是观感验收和使用验收,侧 重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业 主要求;n(2)接管验收是物业部接管物业为防止出现物 业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取 的一种替业主把好质量关。n5、接管验收标准和验收方法 n(1)验收标准为建设部房屋接管验收标准 及业主生活的合理要求。 n(2)验收方法为观感验收法和使用验收法。 n6、楼宇本体硬件设施的具体验收标准n(1)主体结构: n外墙不得渗水; n屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出水口、檐沟、 落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。 n(2)楼地面面层与基层粘结牢固,不空鼓。整体面层平 整,无裂缝,无脱皮,起砂;块料面层表面平正,接 缝均匀顺直,无缺棱掉角,粘贴牢固,色泽均匀一致 ,无明显色差。n (3)内墙面: n抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷。无面层剥落 ,无明显裂缝,无污渍; n块料(如瓷砖)面层:粘贴牢固,无缺棱掉角;面 层无裂纹、损伤,色泽一致;对缝沙浆饱满,线条顺 直。 n(4)顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无脱皮 ,无裂纹,无霉点,无渗水痕迹,无污渍。 n(5)卫生间地面应低于相邻地面2厘米左右,不应有积 水、倒泛水和渗漏。 n(6)门、窗 n门开启自如,无晃动和裂缝,零配件齐全,位置准 确,无翘曲变形; n门锁、窗销连接牢固,开启灵活; n玻璃安装牢固,胶封密实,无明显刮花痕迹,无损 伤; n油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整; n不锈钢房门表面光亮,无刮花、变形; n高档装饰门装饰完整。n7)楼梯、扶手: n钢木楼梯安装牢固,无锈蚀、弯曲,油漆完好,色泽 均匀,表面平滑; n砼楼梯无裂缝,无表皮剥落。 n(8)木装修工程表面光洁,线条顺直,对缝严密、牢 固。 n(9)饰面砖表面平整,无空鼓、裂缝、起泡和缺角, 对缝平直。 n(10)油漆、刷浆色泽一致,无脱皮、渗漏现象。 n(11)电器插座安装牢固,符合“左零右火”规定,电 源已接通正常。 n(12)光纤已开通,收视良好。 n(13)开关安装牢固,开关灵活,接触良好。 n(14)灯具安装牢固,完好无损,反应灵敏,发光正常 。 n(15)水表、电表、气表安装牢固,读数正常,无损伤 。 n(16)卫生洁具安装牢固,配件齐全,无污渍和刮花, 接口密实,无渗漏现象、无堵塞,排水通畅。 n(17)给水设施安装牢固,接口密实,无渗漏、锈迹, 流水通畅,有足够压力。 n(18)地漏、排水管道安装牢固,配件齐全,接口密实 ,无渗漏现象,无堵塞,排水通畅,完好无损。 n(19)其他配备设施要求齐全、完好,型号与设计相符 ,工作正常。 n7、公共配套设施接管验收标准 n(1)天台: n天沟、落水口畅通完好; n隔热层、防水层完好。 n(2)散水坡无下陷、断裂、去墙体分离,坡度适宜 、平整。 n(3)屋面避雷设施连接牢固。 n(4)路灯、装饰灯安装牢固,完好无损,工作正常 ;灯柱安装牢固,油漆完好。 n(5)绿化符合设计要求,不缺株少苗,无死株,无 大面积杂草;绿化水观布局合理,阀门开关灵活 ,安装稳固。 n(6)道路: n路面平整,无水泥块,无起砂、断裂; n路牙石砌筑整齐,灰缝饱满,无缺角损伤; n块料面层拼砌整齐,平整牢固,无明显裂缝、 缺棱掉角; n交通标识线、路牌清楚完好。 n7)楼宇消防栓: n消防箱标识清楚,玻璃完好; n消防设施配件齐全; n消防管安装牢固,标识明显,阀门完好,无渗 漏水,水压充足。 n(8)楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固,标识清楚。 n(9)垃圾中转站密封完好,外表装饰完整,油漆完 好,使用方便。 n(10)安全员岗亭安装牢固,配件齐全,标识清晰 ,完好无损。 n(11)车辆出入口道闸安装牢固,开启灵活,标识 清楚,完好无损。 n(12)停车场地面平整,照明充足,标识清楚,安 全设施良好,排水设施良好。 n(13)自行车、摩托车棚安装牢固,照明充足,标 识清楚,安全防护和排水设施良好。 n(14)明沟、暗沟排水畅通,不积水,无断裂,沟 盖板安装牢固、平稳。 n(15)沙井、检查井、化粪池排水畅通,池壁无裂 缝,池内无杂物。 n(16)台阶、踏步砌筑平实、牢固,无裂缝。 n(17)水池、水箱卫生清洁,无渗漏。 n(18)招牌、广告牌安装牢固,安全,表面平整光 洁。 n8、机电设备的接管验收 n(1)电梯设备型号、数量与移交清单相符,运行平 稳,安装符合规范;有电梯运行准运证;机房设 置合理,配件安全,标识清楚,表面光洁平整、 明亮。 n(2)变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作 状态良好,安全防护装置齐全,标识清楚、机房 配置齐全,通风、采光良好,设备表面油漆完好 ,无损伤。 n(3)消防监控设备型号、数量与移交清单相符,工 作状态良好,标识清楚,设备表面完好无损,设 备安装牢固,机房干燥、通风、采光良好。 n(4)给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作 状态良好,标识清楚,设备表面油漆完好无损, 安装牢固,无渗漏现象,机房配置完整。 n(5)安全监控设备:同消防监控设备。n(6)水泵房无渗漏现象。配置完整。n9、接管验收遗留问题的处理 n(1)遗留问题的登记确认: n对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格 等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在接 管验收资料遗留问题登记表中并交发展商相关人 员签字确认; n对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题 ,接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收 设施设备问题登记表中并请发展商相关人员签字 确认。 n(2)对资料遗留的问题,接管验收小组应当积极同 发展商联系补齐,必要时公司经理应当协助进行。 n10、接管验收遗留问题登记表和备忘录交公司 行政部归档长期保存。 n五、记录 n1、接管验收资料遗留问题登记表 n2、接管验收设施、设备遗留问题登记表 n3、楼宇接管资料移交清单 n4、机电设备接管验收表 n5、房屋接管验收表n六、相关支持文件 n物业接管标准作业程序
网站客服QQ:2055934822
金锄头文库版权所有
经营许可证:蜀ICP备13022795号 | 川公网安备 51140202000112号