www.fdcew.com房地产E网物业管理工程知识www.fdcew.com房地产E网内容概括一、工程人员在物业管理前期介入阶段 的主要工作内容二、前期介入工程师岗位职责三、关于新建楼盘前期规划设计的一些 意见www.fdcew.com房地产E网工程人员在物业管理前期介 入阶段主要工作www.fdcew.com房地产E网www.fdcew.com房地产E网一、对楼盘工程建设的参与参与什么？目的是什么？什么人员参与 ？www.fdcew.com房地产E网从物业管理运作的角度对物业的环境布 局、功能规划、楼宇设计、材料选用、 设备造型、配套设施、管线布置、施工 质量、竣工验收等多方面提供有益的建 设性意见，把好规划设计关、建设配套 关、工程质量关和使用功能关，以确保 物业的设计和建造质量，为物业投入使 用后的物业管理创造条件，这是避免日 后物业管理混乱的前提与基础。www.fdcew.com房地产E网参与人员主要是管理中心负责人和工程 技术负责人。www.fdcew.com房地产E网二、参与楼盘工程建设又可分 为三个阶段。www.fdcew.com房地产E网www.fdcew.com房地产E网1、在规划设计阶段介入 规划设计是各功能区能否形成完整、舒 适、便利的区域的先天制约因素。同时 ，设计人员主要是从设计技术角度考虑 问题，往往忽视了以后的管理和使用问 题。www.fdcew.com房地产E网因此，物业管理人员在规划设计阶段， 从业主或使用人的角度，从物业管理的 角度，全面细致地反映物业管理能得以 顺利实施的各种需要，以及在以往管理 实践中发现的规划设计上的种种问题或 缺陷，对不当之处提出修改方案，可优 化设计，完善设计中的细节，尽量避免 或减少在接管楼盘后出现的难以解决的 问题。 www.fdcew.com房地产E网介入的方式主要有： 1）召开有发展商、规划设计部门、工程建 设主管部门参加的意见交流会（如2001年11 月14日下午召开的“新楼盘意见沟通会”）2）将对楼盘规划设计方面的意见以文件的 形式向发展商、规划设计部门反映（如发给 设计公司的关于小区电气设计中与用电计 量有关的几点建议。3）参加设计图纸会审，提出会审意见。 www.fdcew.com房地产E网另外，在其他一些工作场合，有机会我 们也可以向设计人员提出意见或反映一 些在物业管理和使用过程中碰到的问题 。 www.fdcew.com房地产E网www.fdcew.com房地产E网无论任何一种方式，都需要有关的人员 在日常工作中注意了解有关的情况，积 累实际经验，搜集资料、数据，了解有 关的设计规范，熟悉政府部门（如物价 部门、供水、供电部门）的有关文件和 规定。（如：只有熟悉物价部门有关小 区公共用水、用电的摊分办法和用电类 别的划分，才能提出合理安装电表的建 议）www.fdcew.com房地产E网在进行施工图设计之前，把意见提供给设计 部门，并说服其接纳，这种情况是最理想的 。 当然，我们在提建议或意见时要注意措辞、 语气、态度，要顾及设计人员的面子，如果 我们熟悉设计规范，有事实支持自己的观点 ，就会更容易说服其采纳我们的意见（举例 ：接地扁铁问题和帝景遥控浮球加装电磁阀 的案例） 参与规划设计、图纸会审要注意的要点详见 关于新建楼盘前期规划设计的一些意见www.fdcew.com房地产E网几个典型的、影响较大的例子 1）低压配电回路及电能表的合理设置， 以暨南花园高层用电计量为例。2）高低压配电房、变压器房不宜设在地 下室最低层（防水淹）。以规划大厦为 例。www.fdcew.com房地产E网3）设备房应有足够的维修空间（以鸿景 水泵房为例）4）水泵房电气控制柜基础高度要适当抬 高（防水淹）。（以骏景为例）www.fdcew.com房地产E网www.fdcew.com房地产E网5）应急灯、出口指示灯和疏散指示灯等 和电源线路的连接应通过插头、插座的 连接。（南景园）6）水、电井房要设照明灯具。（鸿景园 ）www.fdcew.com房地产E网7）同一小区应尽量将监控室、消防中心 集中设置。以上（1）（4）在完工后已无法更 改，（5）、（6）更改要较大的工作量 www.fdcew.com房地产E网2、在施工阶段介入 www.fdcew.com房地产E网其作用是：1）参与施工监理，及时发现施工过程中出现 的质量问题，并适当地向项目公司、总工室等 部门反映，必要时以公司名义发函，促使施工 单位尽快改正，尽可能将建设质量隐患消灭在 建造过程中，从而提高楼盘的建造质量；注意 的重点是隐蔽工程，如埋地线管的材质、管线 的连接、暗敷线是否穿管、采用导线的型号（ 是否阻燃），电气连接的紧固，以及是否按设 计要求施工（骏景二期水泵房电柜基础，只用 砖头架起）www.fdcew.com房地产E网2）熟悉管线走向、设备安装及设备调试 等情况，并对图纸的改动作出记录，便 于后期管理，也为接管验收（竣工验收 ）打下基础，可提高验收质量，对验收 中发现的仍需改进之处，也比较清楚， 容易交涉和协调；www.fdcew.com房地产E网3）集图纸、资料、使用说明书，熟悉设 备的功能；4）于和项目公司、施工单位、设备厂家 及有关部门搞好关系，建立顺畅的服务 渠道，利于后期设备保修和管理。www.fdcew.com房地产E网www.fdcew.com房地产E网3、参加各系统设备、设施的验 收和接管移交 www.fdcew.com房地产E网1）验收参加人员要尽可能熟悉有关的施工验收 规范，了解设计要求。www.fdcew.com房地产E网要点：a、 检验设备设施的性能是否达到设计要 求。如：柴油发电机能否手动、自动启 动；启动的时间是否达到要求，消防30 秒，人防15秒；输出电压和频率是否稳 定，配电开关能否自动切换等；开启湿 式报警阀的试验阀，测试消防喷淋泵是 否能自动启动等。www.fdcew.com房地产E网b、 检查施工工艺。如：设备是否有编 号；配电柜、控制柜及其各回路、电器 元件是否标识清楚；配线是否整齐；接 线是否牢固；有多条（3条）以上零、地 线的要设置零线、地线汇流排；多股线 要压接线耳；线槽盖、线盒盖是否齐全 。www.fdcew.com房地产E网c、 设备、设施外观检查，是否有损坏、 生锈或残缺。d、 在验收证明书上签字，对存在问题 要如实写上，不要简单签名，或可注明 ：我司意见见附页、另发函。（以愉景 发电机为例）www.fdcew.com房地产E网www.fdcew.com房地产E网2）接管移交 要点：a、 要有移交设备清单、资料清单、项目 公司和物业公司双方签字。b、列出存问题， 由项目公司签字确认。c、 明确存在问题的整改责任和整改时间 。www.fdcew.com房地产E网三、筹办物业管理中心1、拟定工程人员编制；2、招聘工程人员；3、制定开盘前工程人员培训计划及培训 内容；4、标准化管理制度及规程悬挂上墙准备 ；5、协助制定开办预算；6、跟进管理中心的装修工程。www.fdcew.com房地产E网前期介入工程师岗位职责www.fdcew.com房地产E网1小区绿化、道路、交通、景观、公建 配套、楼宇公共地方、公共設施、車場 管理系统 、小区安全防范系统、商铺、 会所功能布局等规划设计，从物业管理 和日后使用方便的角度提出专业意见。2参加甲方组织的小区各专业设计、施 工图纸会审。www.fdcew.com房地产E网3参与施工现场的了解、跟进，发现可 能影响日后使用或管理运作的因素及时 反馈给甲方采取适当施。4召开有集团总工室、发展商、规划设 计部门、工程建设主管部门参加沟通意 见交流会。www.fdcew.com房地产E网5协助制定开办预算。 6议定工程人员编制。7招聘工程技术人员。8 跟进管理中心的装饰工程。www.fdcew.com房地产E网9各系统设备设施的验收和接管移交前 的遗留问题及待改善事项向甲方提出。10按照中华人民共和国房屋接管验 收标准及集团工作程序协助编制物 业接管计划。 www.fdcew.com房地产E网关于新建楼盘前期规划设计 的一些意见www.fdcew.com房地产E网一、建筑专业1、根据住宅设计规范：外窗窗台距楼面 、地面的净高低于0.9米时，应有防护设 施，所以窗台高度低于0.9米的开启窗应 设安全防护栏；2、住宅的厨房宜设排烟气的烟道，避免 各厨房抽油烟机的排气管直接向室外甚 至是卧室窗户排放，造成居室周围环境 污染和影响外立面美观以及邻里不和；www.fdcew.com房地产E网3、住宅各厅房应预留合适的空调室外机 位、空调排水孔及排水管，避免没有预 留或预留位置不够或所需排水管、铜管 过长。“YJ”楼盘32栋临新港西路的部分 空调室外机位净宽不足，造成空调机难 于安装，经处理后虽然可安装小功率空 调机，但未有足够散热空间，造成空调 机运行12小时就出现停机；www.fdcew.com房地产E网4、各单体建筑设计应按各自的规范要求 进行，如“JJ”花园幼儿园室外楼梯采用钢 梯，梯板边缘未进行处理，这不符合幼 儿园的设计要求；5、“YJ”、“JJ”花园设置了户外游泳池， 但均未按卫生防疫要求设置洗脚池、淋 浴池，造成两处游泳池因整改推迟开放 ； www.fdcew.com房地产E网6、公司现在普遍采用的窗户做法为平开与 固定组合窗，平开扇的面积不宜太大，如 “YJ”花园一些外窗开启扇宽度，最大的达 到700mm，造成平开窗铰链强度不足，也 易造成业主开启不方便、不安全；7、由于商铺可能会被间隔，从而改变了原 来的空间形态，可能导致原设置于商铺内 的消防栓失去了原有的作用，因此建议尽 可能将消防栓设置于公共走道；www.fdcew.com房地产E网8、有通车需要的路面、广场，如需要饰 面，应考虑车流的荷载，以免饰面被过 早和频繁压坏。（如八骏广场的广场砖 被压坏严重）；9、某楼盘一层有两套房的阳台利用幼儿 园的楼面填高作阳台。由于幼儿园、住 宅的基础沉降不均匀，造成阳台出现一 条仿如断开式的裂缝，阳台分隔墙出现 应力裂缝，建议以后在设计中尽可能避 免这种情况； www.fdcew.com房地产E网10、各运动场所的设计尽可能依体育场 地规范设计（如：灯光、场地大小等） ；11、会所应有足够的安全防护措施，如 围栏应达到规范要求的高度，地面防滑 ，泳池饰面防锋利伤人处理，泳池的围 蔽不能太矮等；12、预留会所广告位置；www.fdcew.com房地产E网13、地下室墙面、天花、地面的装饰， 建议设计图纸加以明确； 14、化粪池井盖设置，在绿化带内深埋 在花基下，并且没有明显标志，导致清 理化粪池时要重新开挖花基，重新升高 化粪池检修口等。 15、储水池渗漏现象普遍，如喷泉用水 、游泳池，生活水池等，建议设计中要 有明确和有效的防水措施；www.fdcew.com房地产E网16、电梯门前地板应向外倾斜一个合理 的坡度，以防水流入电梯井道；17、“JJ”花园大堂需经过几级楼梯方可进 入电梯，不利于残疾人及老人坐轮椅进 出，应考虑设计无障碍通道；18、小区内设备房按类别采用通用锁匙 （如电表房用一类通匙，电梯机房用一 类通匙等）；www.fdcew.com房地产E网19、首层大堂活动通风窗应安装防盗网 以配合门禁系统使用。www.fdcew.com房地产E网二、弱电专业www.fdcew.com房地产E网1、 消防梯、客梯轿厢内的紧急呼叫， 应连通监控中心或消防中心；