人杰而地灵地灵而人杰刘铁军麓山别墅目标树立项目个性化品味内涵树立项目个性化品味内涵建立与客户有效的销售通路建立与客户有效的销售通路打造国际城市人文山水标志物业打造国际城市人文山水标志物业策略文化提炼论文化提炼论营销比较论营销比较论资源比较论资源比较论资源比较论资源比较论金鹰星沙板 块中心板块东城板块南城板块望城板块市府板块北城板块麓南板块 从分布图可以看出，目前，长沙东西南北四面开花，各有千秋(为由东城项目较少 ),这意味着长沙城市生态资源丰富，但分布并不集中，地形地貌相对复杂，为别墅的 产生奠定了良好的生态基础。 由于市府的搬迁、城市规划的扩张、市政配套的兴建，为河西楼市繁荣奠定硬性基 础，带动了河西房地产的发展；而河西深厚的人文底蕴及岳麓山人文生态资源，更得 高端客户青睐，同样也吸引开发企业的涌入。 随着长沙融城计划的实施，南城板块作为融城中心地带和大量土地的供应，会更加 吸引开发企业在此没。资源比较论资源比较论资源比较论供求竞争序号纯独栋纯别墅综合项目1绿城青竹园长泰豪园沙河世纪城藏珑湖上国际社区2碧桂园(独立别墅区)湘江1号鹏基诺亚山林早安星城3阆峰云墅水印山城幸福里卓越蔚蓝海岸4卓越麓山别墅美洲故事万科西街(三期中天山语林居5托斯卡纳国中新城南山苏迪亚诺6御帮西山汇景长沙玫瑰园7 汀香十里山水英伦庄中新森林海8 迪亚溪谷双盈卧龙湾橘郡9 香格里麓山别墅山水湾广晟西海岸10 好望谷和记黄浦11岳麓山公馆 以上看出，长沙市场现以综合性产品为主导，纯别 墅产品为次，纯独产品更为市场稀缺性产品 未来政府对土地管理进一步的加强管理，开发纯独产 品项目将越来越少，纯独产品更为稀缺资源比较论（北城）项目名称用地面 积建筑 面积总套数容积率建筑风 格产品类 型产品线资源均价青竹湖1000 余亩约15 万200余套0.25北美独栋360 1000 主力 420- 65018洞高尔夫 球场、开福 区青竹湖畔 、优质山水 资源按套计算 ，折算为 12000- 15000元/ 、起价 450万湘江壹号2400 亩100 万129套（ 一期）（ 独35套/ 双38套/ 叠56套）0.45现代 简约独立、 双拼、 叠加、 高层230 530 主力 290- 330山地别墅、 鹅羊山生态 公园、湘江 、交通相对 便利独栋11000 ，双拼9000 ，联排 7000。起 价 6000元/ 平方米 均价 9000元/平方米 资源比较论（金鹰星沙）项目名 称用地面 积建筑 面积总套数容积 率建筑 风格产品类型产品线资源均价碧桂园 威尼斯 城2580亩100万4292套(一 期独500套 二期300套 )0.55意大 利独立、联排 、洋房2001200 主力200-300 独踞腾飞 岛，北有 捞刀河、 南、西三面 有松雅河 环抱 、优 质水资源均价10000元 独立11000- 12000 联排7000- 8000好望谷360余亩7.5万224栋0.28西班 牙（ 地中 海）独栋300700山体公园和 一条10000 平米的天然 叠瀑溪谷、 优质配套 、价格优势 起价 8000元 /平方米 均价 8800元/平方米 藏珑湖 上国际 社区500余亩 （一期 ）46万615套（独 12套/双87 套/洋108 套/高408 套）1.5北美 现代独栋、联排 、洋房、小 高层双.300左 右/独300- 800/洋120 -180/高 125-319月湖公园内 、靠近世界 之窗、广电 中心、优质 资源配套、双.12000元/ 、洋.9000 元/、高 .6500元/ 、独. 1.5万 以上资源比较论(南城）项目名称用地 面积建筑面 积总套数容积率建筑风 格产品类 型产品线资源均价保利阆峰云 墅583亩20万97套（对 外）40余 套（内）0.35北美独栋350532 主力 410-460天然溪谷 、原生态 森林、生 态景观园 林、交通 便利、周 边优秀的 生态环境10000元/美洲故事800亩60万195套1.12北美独栋、 双拼、 联排330450 主力 330-450天际岭国 家森林公 园北面、 以山、水 、森林、 坡地为主题 400万/套以 上（独栋 ），200- 400万元/套 （双拼）。 均价10000 元资源比较论（麓南）项目名 称用地面积建筑面 积总套数容积率建筑 风格产品类型产品线资源均价汀湘十 里840亩约30万373套0.55新中 式独立、双 拼、联排270470 主力270- 300原创新中式 风格、环水 的千岛湖特 色景观、湖湘文化 联、双5000元/ 独6500元/麓山恋 迪亚溪 谷330亩15万564套0.64西班 牙独立、联 排、叠加165510 主力200- 270地处岳麓山 风景区、用 地内有大小 各异的四个湖面 4800元/平米（ 联排）；10000 元/平米（独栋） 岳麓山 公馆600余亩17万300余 套（60 余一期 ）0.3北美联排、独 立联200330 独300- 1000 主力300- 350岳麓山南端 金牛岭、毗 邻湘江、三 大水塘主体 、周边人文 气息浓厚最低价：500万 元/套、按套计 算，折算为联 10000元/以 上、独13000元 /左右资源比较论（望城）项目名称用地面积建筑 面积总套数容积率建筑 风格产品类 型产品线资源均价南山苏迪 亚诺502亩（ 217一期 ）32.6 万500余1.05澳洲联排、 洋房、 独栋、 双拼94315 双拼：240 左右 独栋：310 左右沿谷地景 观带布置 独立别墅洋:3300元/， 联;4800元/- 5600元/，独 :9000元/- 15000元/、双 拼7600元/长沙玫瑰 园1000亩100万32套（ 独）1.8意大 利独立、 小高层480936 主 力500-600 市府后花 园、依山 傍水的自然社区 别墅11000元/山水英伦 庄园600余亩20余 万1279套 （联353 套/独26 套）0.6英国独立、 联排、 小高层高80190 联 180-260 独350-450 地处雷锋 镇，和雷 锋公园容 为一体洋:3000元/， 联;4800元/独 :6000元/和记黄浦556430平方米 69000 0平方 米、 一期 10万1.2联排、 独栋品牌开发 商小结长沙别墅竞争市场现状在售体量大，河西遥遥领先；受容积率影响，多为复合型项目， 纯别墅项目较少。迄今为止，长沙别墅开发已走过了十余个年头，但近年来，长沙 别墅的开发才逐渐呈规模性，市场体量一直未见缩减，2008年长沙各 大板块别墅项目竞相入市。据不完全统计，别墅类项目总占地面积 680多万m2（包含其他物业），总建筑面积580多万m2。如此巨大的放 量，对于一个只有200多万常住人口的内地城市，其竞争无疑将异常 激烈。目前，长沙市场上正在销售的别墅项目共有25个，其中，纯别墅 项目为8个，纯独立别墅项目5个，大多为复合型项目。由此可知，受 国家政策影响，长沙别墅市场“亚别墅”项目众多，而这些别墅项目 亦多为早年拿地、近年来才开发。决定产品档次的根本区别决定别墅档次的因素很多，含括地段，建筑密度、 容积率、自然风景、绿化、人文、独立空间等等，任 何一个单一的因素都不是决定别墅价格和档次的唯一 标准。首先地段在决定价格因素和产品档次中起着相 当重要的作用，相同的地段，不同的建筑密度和容积 率之间的价格和档次又不尽相同。目前，长沙别墅市 场的发展趋势主要以二环以外为主，河西板块、南城 板块、金鹰星沙板块和所占的比重相对较大，这主要 因为这一带地价相对便宜和景观人文环境相对较好及 产品的纯粹性较强所致。园林风情、建筑主题依靠原生态森林水景地块开发的项目，在园林风格上多采用保留 原始生态植物的园林风格加以人工浓缩的山石布景，最典型的是 环绕岳麓山周边的项目，譬如麓山别墅、迪亚溪谷、岳麓山公馆 等。此外，园林的异域风情浓郁，主要以适合长沙气候的植物为 特色，明显的亚热带常绿园林风情，再加以适合各种建筑特色的 小区主题浓缩山水，以达到彰显主题和卖点的特色。长沙别墅的建筑风格各有千秋，其中主要以欧式风格为主， 这种建筑风格源于对欧洲物质文明高度发达的向往。中式建筑风 格所占的比重相对较小，主要存在于低密度的园林式别墅类型中 ，如星语林汀湘十里、万科西街三期。以联排别墅为主，叠加别墅供应相当有限，独栋 四面开花 根据所掌握的市场数据来看，目前，长沙别墅产品供 应量达到了5521套，而其中以联排别墅居首，达3240 套，占到全市别墅类产品供应总量的近六成，作为景 观资源占有率最高的产品，独立别墅供应总量为1793 套；叠加别墅为488套, 占到全市的8.84%，是目前长沙 别墅市场的辅助产品。而结合市场情况来看，叠加别 墅供应相当有限，目前仅湘江1号、御邦、麓山恋迪亚 溪谷等项目推出了一定的体量。对于独栋来说基本上 所有项目都有独栋别墅，但真正意义上的纯独栋项目 并不多，主要以绿城青竹湖、阆峰云墅、好望谷、岳 麓山公馆、麓山别墅为代表。竞争项目资源及主题评论 都是品牌开发商，实力接近 都有表现优秀的山地、水景资源 建筑风格各异，但档次定位相近 竞争力相近 推广力度相近结论生活密度产生机会、土地资源产生机会 区域文化产生机会、生活品味产生机会策略文化提炼论文化提炼论营销比较论营销比较论资源比较论资源比较论【项目文化考证】 岳麓山，衡山之足，国家级风景名胜区。“寺 门高开洞庭野，殿脚插入赤沙湖”，是磅礴； “西南云气来衡岳，日夜江声下洞庭”，是秀 丽；“乍晴则岩壑分明，欲雨则烟云翁郁”， 是旖旎。 山因人而名，人由名山而传世。孔子“登泰山 而小天下”，泰山见证了孔子的辉煌成就；朱 张岳麓书院会讲，岳麓山传承了两位大师的 伟大思想。名人从来都是属于名山的，名山 也为名人留下了专属席位，岳麓山更是如此 。岳麓山历史考证岳麓山在长沙市区之西，东临湘江，面积约8平方公里，古人赞誉 其“碧嶂屏开，秀如琢珠”。唐宋以来，岳麓山即以林壑幽美，山 幽涧深闻名。六朝罗汉松、唐宋银杏、明清松樟相当著名；爱晚 亭、清风峡、蟒蛇洞、禹王碑、岳麓书院等景观闻名遐迩。这里 还葬有黄兴、蔡锷等著名人物。岳麓山春天满山葱绿、杜鹃（市 花）怒放；夏日幽静凉爽；秋天枫叶流丹，层林尽染；隆冬玉树 琼枝，银装素裹，四季风景宜人 岳麓书院在山之东麓，始建于宋开宝九年（976年），朱熹、张 主讲期间是全盛时期，有学生千人，成为宋代四大书院之一。清 光绪二十九年（1903年）改为高等学府，后又变成高等师范学校 。1925年改为湖南大学。书院现存古建筑尚有御书楼、文昌楼、 半学斋、十彝器堂、濂溪祠、湘水校经堂、自卑亭等，让人缅怀 书院辉煌历史。岳麓山湖湘文化中兴之地 人创造文化 人杰而地灵、地灵才可人杰，相互佐证 岳麓山中兴了湖湘文化、湖湘文化成就了岳麓山 他们中兴了湖湘文化，或者说岳麓山成就了他们 他们是：曾国藩、左宗棠、黄兴、蔡锷、毛泽东等等 近代名人 千百年楚材导源于此 “惟楚有才,于斯为盛”，更是因为岳麓山创造了他们才 得到认同 风水之说，地灵创造人杰 意向 【岳麓山水 龙腾之地 】 仁者乐山、智者乐水、山 水同城、鱼与熊掌兼得 更可兼得龙腾圣地之风水 夫复何求 文化比较论。高端物业客户已经打破区域的界限高端物业客户重视产品对自身的感受高端物业客户对资源有很强的占有欲望高端物业客户注重购买时的心理暗示高端物业客户注重物业的社会认同感高端物业客户更注重物业的风水高端物业客户更重视物业对自身的帮助、更相信地灵可以创造人杰 品 味异域色彩，风情独到的 品位具有国际魅力的 品位超然的、自然的 品位特殊风水追求的