明城汇考察小结项目概况n建筑面积：一期8000，规划面积90000n占地：沿明城墙，从解放门至玄武门，约1000米n开发公司：江苏一德商业置业管理有限公司n商铺数：8间n租金：1.5元起基本资料项目概况项 目n项目坐落在玄武湖周边，拥有玄武湖、鸡鸣寺、明城墙等景 观资源，是南京明城墙风光带建设的重要一环。n玄武湖、明城墙风光带带南京市“十一五”期间首部区级旅 游规划玄武区旅游发展总体规划的重要一环，得到了 玄武区和南京市政府的大力推动项目背景项目概况悦雍轩，紫罗曼，川天地spa，舍茶庄，如 是东阁神怡汇咖感觉，大渔料理，secco，阿一鲍鱼n明城汇街区沿城墙分布，目前分为三块，AB两 个街区+神宜汇。总共8间商铺，包含餐饮、 KTV，SPA等业态。8家商铺分散分布在约1000 米的地带中。n整个街区和沿城墙绿化风光带结合在一起，拥 有很好的景观资源项目现状项目概况现场照片项目详情n项目北临玄武门路，南邻西家大塘，分散在1000米长 的地带上，由一条公路串接起来。道路北段为昆仑路南 段为北西家大塘n道路规格是新建道路，路况较好，道路阻碍少，车流 量大约每分钟10辆左右，说明车流不多，但车速较快道路环境项目详情n项目位于南京老城区，交通情况较 为复杂，道路比较曲折，走向也多 为斜向n与项目平行的中央路是比较繁忙的 主干道，连接繁忙的新街口、鼓 楼、中央门地区，车流人流比较密 集n项目周边300米内有地铁一号线和7 条公交线路，可直达新街口、河 西、夫子庙、龙江、城东、城北等 区域15路 26路 30路46路 47路 52路304路304路路线起点终点15路双桥门南堡公园26路云南北路花神家具港30路环北市场高力家具港46路景明佳园鼓楼北站47路宁工新寓双桥门52路湖南路银城东苑304路西家大塘张家衙1号线迈皋桥奥体交通状况项目详情商家业态消费档次唐会悦雍轩餐饮商务宴请高档阿一鲍鱼餐饮粤菜高档secco餐饮德国料理中高档大渔料理餐饮日本料理中档如是东阁餐饮商务简 餐中档啡感觉西式简餐中档石舍茶庄餐饮不详川.天地SPA休闲中高档紫罗幔婚庆高档神怡汇KTV棋牌娱乐停业中n项目共有8户商家，涵盖了餐饮、休闲、婚庆、KTV等多种业态，但以餐饮为主轴，占到5家n平均消费上，餐饮人均消费大多在100以上，可见明城汇主打的是中高端商务消费n从现场来看，除A区（北区）因临近玄武门景区，视野较为开阔，因而生意较好外，其它地段经营 业绩并不佳区域商家A区（北区）阿一鲍鱼 Secco 大渔料理 啡感觉中区神怡汇B区（南区）如是东阁 川.天地 唐会悦雍轩 啡感觉 紫罗幔商家业态汇总建筑景观特色建筑设计n明城汇建筑方式并不统一，有现代风格、明国风 格和仿古风格等n为了配合明城墙这一景观主题，建筑多采用青砖 灰瓦方式n建筑风格不统一，也说明了明城汇街区比较分散 这一事实景观特色n景观上，明城汇大量采用木质、石质装饰素材 ，结合大量的绿化，形成古朴自然地装饰风格n大量使用石刻、浮雕作为街面装饰n名人书法碑林有效提高街区文化特色，契合“ 明城墙风光带”的景观风格nB区观景台对于促进街区和城墙、湖景相互融 合，起到了良好的作用建筑景观特色环境分析新街口 商圈鼓楼 商圈湖南路 商圈3公里范围1公里范围商圈性质湖南路商圈南京主要的商业步行街之一，聚集 了大量品牌服装专卖店，吸引了大 量中端消费人群鼓楼商圈具有紫峰大厦购物中心、鼓楼广场 等资源。鼓楼商圈往北是许多写字 楼，有很强的商务消费需求新街口商圈华夏第一商圈，具有强大的商业辐 射能力，拥有健全的高中低端商场 ，每年吸引数千万购物人群n项目作为中高档餐饮消费聚集地，将能对周边鼓楼、湖南路购物人群产生一定吸引力，随着项目二三期 进一步建设，这种吸引力将会增强 n项目周边的鼓楼广场、中央路聚集了很多写字楼，具有大量商务消费人群。明城汇的定位将会对这部分 人群产生一定吸引力 n由于1912等项目竞争，对于1公里范围内的客流吸引力将会下降，对于新街口、长江路的消费者吸引能 力不足周边商圈环境分析编号大厦名称总面积楼层数1富升大厦2500021层2电信大厦7600039层3联通大厦2110521层4金峰大厦3000029层5紫峰大厦26105789层6南京国际广场48000038层7凤凰广场3135616层8百盛国际大厦37789.530层9利奥大厦4974026层10天正国际广场16000018层n与项目平行的中央路上坐落有多座写字楼，存在着大量商务消费潜力。项目本身偏重的景观+餐 饮特色也为此提供支持周边部分写字楼汇总商务消费潜力SWOT分析nS（优势）p拥有城墙、绿化风光带等良好景观资源p地块高低错落，具有立体景观p较长的沿街面，展示效果较好p风光带的雕塑、浮雕、碑亭等文化资源提升街区品 味p沿玄武湖环湖公路可以带来比较多的高端消费人流nW（劣势）p位置比较偏僻，一般人无从了解p项目太过分散，难以聚集人气。不利于形成完整人 流动线p太过分散的分布方式，不利于共享停车位、安保、 空调等资源p项目周边的道路通常，车流过快，有安全隐患p停车问题待解决p项目与居民区交错，难以形成完整的商业氛围p过长的街区，面临比较复杂的环境，难以协调。如 A区旁为垃圾中转点，气味难闻p复杂的地形和半地下建筑形式，造成消防审核问题 难以解决p绿化、亲水造成蚊虫问题严重p周边绿化过多，如维护不当会破坏景观nO（机会）p有玄武区政府参与投资，政府可能会加大力度推动 街区建设p随着政府推进玄武湖风光带建设，可以分享观光客 流pA区靠近玄武门和玄武湖公园，可以针对性对游客 展开营销，吸引旅游消费pB区靠近市政府，可以针对性营销，吸引公务消费 人群nT（威胁）p沿中央路多个商业中心正在建设，未来会分散客流p未来二期、三期开发后，项目会越发分散，可能会 导致原有街区客流分散p南京市政府正在推动秦淮河风光带建设，同样是水 系+城墙风格街区，更大的体量，对项目造成威胁p过于分散的形态，一旦某些区块经营出问题，难以 及时调整经营策略可借鉴经验n优点p立体的景观特色，三维立体动线，增加景观深 度，增加可游玩性p加强浮雕等文化作品的装饰，增强街区文化特 色，更契合古老城墙的砖石风格p名人字帖碑刻可以增加街区的文化趣味p建设专用观景台，加强对景观的利用n缺点p过长的街区动线造成人流无法聚集，无法形成 商业氛围p商业街区越长，越大，面临的周边环境越复杂 ，协调成本和难度越大p商业街尽可能为L型或方形、长方形，使商家抱团，便于各种资源共享p绿化、水系虽然能够带来良好的景观效果，但 维护成本较高，同时容易造成蚊虫等问题p景观不应作为街区建筑的“外在”装饰，同时 应当可以作为消费环境。比如露天餐饮服务随着各种类型的风光带+商业的街区模式在国内各大城市的普遍开花，1912应 当坚守自己的专业特色，做专业的商业地产。在吸收各种项目的经验的同时，避免跟 风。风光带、旅游景点是否能够作为商业开发的支撑，需要经过详细的财务论证 ，一味依赖于景点，会使地产脱离商业的基本原则，产生各种叫好不叫座的失败项目