真业地产的操盘策略与商国研究演讲人:鲁炳全中国人民大学房地产研究中心特聘教授北京博智行商业地产研究院院长内容提要商业地产的基本概念商业地产操盘的核心环节控制Qyuataha国I商业地产与专市场的业态商业地产的招商策略高业地产的招中国房地产行不桃例的分析【十大镜像商业地产的基本概念商业房地产:(CommercialInvestment)指所有可能产生交易的不动产,包括住宅、写字楼、商销等林探夺国商业房地产投资协会CCIM的行业定艺商用房地产(realestateforbusiness)担用于商务活动所度闵的不动产、主如是指单一商销、商场、大卖场等住宅开发的商业模式第一种类型为沃尔玛模式。比较典型的是万科模式,在不同城区的郯区大规模的拷贝,产品极其单一化,目标客户极其准确,体制上采取一个总部强势控制,有计划地在郁区连锁开店住宅开发的商业模式口第二种类型为百货公司模式。口现在的华润置地是这个模式,即在同一个地域,各种产品同时做,产品多样化,像一个百责公司高中低档什么产品都有,商尸写字楼住宅圃公容、这种百贫公司椿式出系统转制过宏的开疙公国营开发公司。国住宅开发的商业模式口第三种类型为精品店模式。口这是万通地产致力追求的模我,只在少数高端市场进行精品店经营,我可能卖的车是劳斯荷斯,一天卖不出几辆,但是每一辆的价格高,所以营业频较高。商业地产的商业模式(1)口只租不售:物业建成后,形成独立的产权,通过招商合作制与商户签订租约,收取租金作为现金流的主妮未滩产权形成后,物业经过商业运营的包装后进入资本市场获取良好的融资。商业地产的商业模式(2)口只售不租:物业建成后,整体出售或者牺产权分割后再进行销售,也就是当前比较流行的产权式商铺、产权式酒店等;开发上通常希望通过提供后期的物业管理为项目提供服务.商业地产的商业模式(3)口租售结合口商用物业建成后,投资商、开发商牺其中的一部分物业出租,古一部分物业销售;口通常有两种方式:一种是底层销售,二层以上出秦:古一种是主力店部分出租、配套商铺出管.这种模我大郗是迫于资金的压力。述回括的同时凤险同菩很大8产必须注重迹址和商国研究