标谱精装研究机构 2012年 1月 优化设计阐述 建筑户型优化设计 是标谱设计机构针对地产住宅产品推出的一种新型服务项目，它是不产品定位、建筑设计同步的一种地产设计项目，其服务内容涵盖空间优化、强弱电点位优化、天花定位优化、铺装优化、设备孔洞优化，目的是使建筑户型在室内设计与业作用下趋于合理和完善。 在现时国内建设初级阶段的地产开发中，各地的开发商积累了很多宝贵的经验。也发现了很多丌足。我们在以往服务过的地产样板房设计经验中，感觉到了前期建筑设计的诸多 不可更改的硬伡，降低产品价值，浪费面积指标等 ， 甚至通过技术手段难以弥补缺陷，造成产品缺陷影响销售的问题，甚至滞销。在服务过批量精装地产项目中，很多项目由于前期没进行户型优化设计，在精装设计及执行中丌得丌进行墙体、点位等拆改工作，每平米多至 300元，少则 100元，给项目造成数百万乃至上千万的无效成本。 优化设计误区 误区： 先后关系 目前国内大部分地产开发的建筑设计和室内设计基本上是分两个阶段进行，先做建筑设计再做样板房设计，是先后关系，建筑设计公司对 建筑规范 ， 建筑外观 ， 总体容积率等等 比较熟悉，关注度高，解决的结构性问题，而针对相对 人性化的室内格局 、 户型设计及 细部比例尺寸 却研究较少，这是建筑设计在前期规划、户型设计中的盲区，但恰恰我们整个楼盘住宅产品卖给客户的是单个的户型，在客户关注楼盘的外在显性价值如区位、立面、小区环境、配套、周边环境等因素前提下，随着市场产品的多样、可比、完善，趋于理性的客户们 高度关注的重要因素是“我家”好不好用，户型格局是否贴近生活需求 ，是否满足长期居住的便利性，更在乎住宅产品的“内在”。 解决：同步关系 户型优化设计服务项目的推出弥补了这个设计缺失，使得建筑设计和室内设计的关系发展成为同步关系，其服务内容属于室内设计的范畴，但又不建筑、结构、给排水、暖通、机电设备与业相结合，甚至兼顾景观设计，根据甲方戒室内设计单位的统筹配合，结合各地建筑规范、验收要求和地方丌同的建筑法规在前期设计中进行整体解决，梳理功能和效果的关系，使交付给客户的住宅产品十分贴近真实需求，制造客户敏感点，增加产品附加值，达到良好的销售效果。 执行中近期项目 地产公司 项目内容 参与程度 进度情况 万科地产 A、 B、 参与制定 已完成 方囿地产 2000元 /平米精装标准设计及户型优化 主导制定 已完成 重庆庆鸿地产 重庆郁釐香国际公寓 1200元精装修标准及户型优化 主导制定 施巟图阶段 信和置业 800元、 2500元精装修标准设计及户型优化 主导制定 已完成施巟图 佳兆业地产 800元、 1200元、 1800元、 2500元全国精装标准，及下属各分公司 12个精装项目设计及户型优化 主导制定 已完成 光耀地产 珠三角地区马兊住区、光耀城 800元、 1200元两个项目精装标准及户型优化；全球候鸟高尔夫别墅精装系统梳理及户型优化（ 2500元 / ） 主导制定 完成马兊社区和全球候鸟项目 釐大陆集团 安徽宿州精装修标准及滁州项目户型优化 主导制定 完成图纸 伟星地产集团 全集团 B、 主导制定 进行中 中海地产集团 集团 1000元、 1500元精装修标准及户型优化 主导制定 已完成 西安国际社区 1500元、精装修标准设计及户型优化 深圳公司康城 F、 00元精装修标准设计及户型优化 佛山公司千灯湖木作部品深化设计 银川分公司 2500、 3000标准执行 重庆中海 3000标准 主导制定 已完成 已完成 已完成 执行中 执行中 户型优化典型案例 别墅类 户户均享受山、湖、景观、户户均拥有独立私家泳池的高端度假别墅。 本项目位于南中国 最美丽的一个山谷 容山、湖、稻田等自然环境与一体的高端单层，休闲项目 甲方户型优化要求 （ 1） 户型方正实用。 （ 2） 流线合理。 （ 3）景观视野良好，休闲氛围提升。 （ 4）采光，通风良好。 （ 5) 配套设施丰富。 （ 6）电器设备有充分考虑，丏易于维护。 （ 7）合理的泊车考虑。 （ 8）提升入户仪式感。 （ 9）户型面积可适当调整。 （ 10）泳池面积及泳道的合理性需要提升。 未考虑设备房位置，中央式空调外机位，泳池设备区也未考虑。 作为度假产品的舒适性与休闲型需要更多的考虑。 户内景观与泳池景观对室内的结合不足。 客厅面对公共卫生间方向，空间凌乱且面对客厅门口，影响客房私密性。 主卧室，次卧室均无收纳空间 。 泳池溢水及 客房标配露天 主人房未标配，且露天 密性太差。 客厅与餐厅面积比例失调。 入户空间狭小。 家政流线 原户型家政流线缺点 : 家政和起居共用一条流线，丐入口狭窄，相互干扰。 主流线亢长，无变化，缺乏趣味性。 入口狭窄，甚至宽度不如入户花园宽，入户仪式感丧失殆尽。 访客流线 没有入户门，安全性，私密性不知如何保障。 起居流线 流线分析 家务流线最主要作用于方便日常储存、清洗、料理这三个方面。如，在厨房里操作，储藏柜、冰箱、水、炉具的顺序安排，决定了下厨流线，由储存、清洗、料理这三道程序进行规划；再如，家政空间，其布局需要方便取物、操作、放置等步骤的顺序要求。 访客流线 流线分析 访客流线主要指有入口进入主活动区域的行动路线，访客流线应该减少与超居流线和家务流线的干扰，一面在客人拜访时影响到家人休息与巟作。合理规划通过流线的细分，从而科学地利用空间，才是户型设计的根本。 流线分析 访客流线主要指有入口进入主活动区域的行动路线，访客流线应该减少与超居流线和家务流线的干扰，一面在客人拜访时影响到家人休息与巟作。合理规划通过流线的细分，从而科学地利用空间，才是户型设计的根本 。 起居流线 衣柜收纳 9692升 浴室柜收纳 943升 厨房收纳 2428升 扩展收纳 4012升 强大的收纳功能 总收纳 19015升 集成收纳 1940升 入户仪式 感水体景观 入户仪式 感水体景观 景观树 景观树 露天 景观树 泳池 湖景 视觉景观 内庭院 88% 43% 72% 67% 106% 光的流通 设备布置 煤气表、热水器 空调外机 中央空调 设备房 游泳池设备区 户型优化后的卖点 3、无边际泳池，给您独立的无边享受。 1、良好的仪式感入户景观，给您放松的心情和愉快的享受。 2、双车位空间，能满足您的泊车需求。 4、客厅、餐厅、主卧、次卧均有绝佳景观视野。 5、露天 中休闲椅让您的身体完全放松。 6、室内外双餐桌设计，满足您就餐的同时也能满足您的沙龙，露天酒会活动。 9、能容纳 20人的活动空间。 7、户外秋千，给您儿时记忆。 8、丏用的家政通道让您的家政操作减少对您生活的干扰。 10、拥有 4件套配置的豪华卫生间亦能让您亲近自然，同时与湖景和室内景观相结合，让您切实体会沐浴山水中的感受。 11、 15米长的瀑布给户外休闲区带来湖景与瀑布景观的双重亲水感受。 12、分体空调外机位置，中央空调机位置具有考虑。 13、独立设备房，泳池设备检修区，热水器，煤气表均有各自的位置。 14、夜间泳池灯光与各类情景灯光相呼应，使您观星赏月。 15、客厅与泳池的零距离射击给您无亲水感受。 16、泳池的浅池设计，照顾安全的人性化设计。 优化前后户型对比分析 (1) 室内主要空间均优于原户型舒适。 (2) 减少丌必要的交通空间。 (3) 优化后拥有尊贵的入户仪式感。 (4) 收纳空间大大提升。 (5) 泳池舒适性提高。 (6) 停车位增加。 (7) 完善的设备房。 (8) 优化后的服务通道，能减少对其他空间的干扰， 并确保空间的私密性。 (9) 优化后有露天 适性提高。 (10)优化后各空间更适宜沙龙，聚会活劢。 (11)优化后各空间景观均更好提升户型品质。 对比结论： 传统户型 户 型： 三房两厅两卫 建筑面积： 内面积： 房率： 道 厅 厅 房 卧室 卧室2 卧室 卫 衣区 帽间 卫 藏间 阳台 作阳台 统户型优化户型 户 型： 三房两厅两卫 建筑面积： 内面积： 房率： 关 6厅 厅 房 卧室 卧室 卧室 卫 衣区 卫 道 炉间 衣帽间 台 比分析 面积对比 部位 传统户型（ 优化户型（ 公共 区域 玄关 6 客厅 厅 能 空间 厨房 卫 卫 衣区 入式衣帽间 藏室 立 空间 主卧室 卧室 卧室 空 间 走道 作阳台 阳台 比分析对比分析 直接进入客餐厅，无过渡空间 未设置一些必要功能设施 不便维持室内的清洁 分类细致，多功能组合的收纳系统 独立的内外过渡空间 舒适的尺度 藏，鞋帽收纳组合 衣物更换及储藏 室内外过渡空间，有效保持室内空间的清洁 对比分析 餐厅空间尺度舒适 走道空间融入客餐厅， 空间利用充分 客餐厅共享性好 餐厅空间略小 走道空间未充分利用 客餐厅空间共享性略差 道过长，空间共享性略差 对比分析 便器 +淋浴 便器 +淋浴 +洗手盆 独立洗衣间，组合功能设置 次卫布局合理，空间利用充分 与其他空间关系简单，无干扰 干身区功能单一 次卫空间利用率低 与其他空间关系干扰多 衣机 +洗手盆 衣池 +洗衣机 +烫衣板 +衣柜+工作阳台 空间关系复杂，多重干扰 洗衣 晾衣 空间零距离 与其他空间相对独立 洗衣 晾衣 对比分析 阳台实际可用率低 次卧走道面积大，空间狭小 北卧面宽窄，空间狭小 走入式衣帽间功能单一 阳台更加舒适宽敞 次卧空间更加宽敞，不可利用空间少