装住宅的户型优化设计 第一部分 ： 房地产精装的市场定位与原则 一、市场、项目定位 （一）：精装修的市场定位 （二）：精装修的项目定位分析 （三）、户型优化设计的原则 第二部分 住宅精装项目的设计与管理 （一）：户型优化设计的操作技巧 （二）：分类设计案例分析 （三）：精装 设计项目程序化管理 （四）、户型优化设计的成本关系 （五）：总结与回顾 目 录 房地 第一部分 房地产精装的市场定位与原则 第一天上午 一、市场、项目定位 （一）：精装修的市场定位 （ 1）、住宅精装发展方向、思考基础、方法及设计价值基本结论 1、住宅的发展演变 行业现状 房地产经历了 20年的发展，取得了辉煌的成就， 2008年的金融危机的来临，影响着我国房地产市场的发展，使整个行业转眼间进入了冬天，短短的一年过去，由于中国特殊的经济政策，房地产市场在短时间内，快速启动，突飞猛进，又一场新的变革已经启动。 中国每年城镇住宅竣工面积的供应量约占全球的一半，在这建筑大跃进非常时代，也是留下最多住宅建筑遗产的年代。 以往大部分的住宅产品设计是“箩卜多了不洗泥”的产物，在各个方面都缺乏仔细的推敲（包裹建筑、结构、水、电及设备）。 房地产行业的竞争，促使精工 住宅产品时代的来临，全面住宅精细化设计将成为发展的方向。 城市化进程 目标 的加快，政府在制定的住宅开发政策 时候 ，将更多的推广针对小户型的开发，以解决大多数 民众 的消费需求。 绿色 节能 、低碳 减排 、控制 污染和建筑浪费， 积极引领和 推动 工业化 精装修住宅的快速发展，使房地产市场开发迈入一个 健康有序工业化精装修时代。 住宅产品时代 的来临，必须强调 住宅建筑设计和室内设计 要在 设计各个阶段进行全面配合 ， 真正 实 现住宅设计 精细化管理， 以达到 住宅基本而现实的要求。 住宅精装修的精细化设计已经将成为房地产开发的必然发展趋势 目前，正处在于一个调整期，由以往的半成品毛坯交房转化为全成品住宅交房的转变。整体精装修时代的来临，将市房地产进行新一轮的洗牌。促使着住宅建筑技术的升级迫在眉睫。 1； 建国初期，为解决人民的居住问题，使“居者有其屋”是当时的重要政治任务之一，但受到社会经济能力的限制，住宅常为多户合住，橱卫空间多为几户共用。这个时代的居住目标仅仅是“一人一张床”。 没有装修的阶段 2； 20世纪六、七十年代，受到自然灾害和文革的影响，城市住宅建设发展缓慢。 文革初期住宅标准一度降底，到后期有所缓解。独门独户，满足家庭使用要求的小面积住宅，已成为多数人的希望。橱卫空间已成为各户独立使用。 开始进入粗装修的阶段 3； 20世纪 70年代末到 80年代，改革开放推动了经济发展，也有效带动了城市住宅的建设。“一户一套房”成为居住的目标，住宅面积比以往有所增加，住宅中的空间配置，基本能满足当时人们的生活需要，部分套型出现了独立小方厅（即餐厅），初步实现了“居寝分离”。 全面进入粗装修的阶段 4； 1998年，我国全面推行商品房政策，城市住宅的形式大为改观。居住者的需求得到进一步重视，各功能空间进一步完善，“一人一间房”是这个时期的居住目标。套型设计也丰富起来。 进入毛坯房时代 5； 2000年以来，住宅的商品化特征越来越发明显，套型设计呈现多样化的趋势。从“健康住宅”、“绿色住宅” 、 “生态住宅” 、 “亲情住宅” 、 “另类住宅” 到 “第二居”。住宅设计新概念层出不穷，居住的舒适性，健康性和文化性受到普遍关注。 2005年以后，户型设计也出现了消费超前的倾向，单户面积开始增加，市场上追崇着大户型和豪宅。 开始进入精装修的阶段 6； 2008年，政府全面支持的 城市住宅 工业化 精装 修产品交付政策，更加注重住宅的 产品 化 发展，全面实现 城市住宅的提包入住的 整体精装修，强调宜居人文关怀，注重 生活 品质 、提倡低碳 环保、 创 新生活方式的产品型工业化住宅（未来方向） （政府行为） 全面进入精装修的产品时代 室内空间设计是建筑的灵魂 建筑与环境规划设计是住宅项目的主题，而室内空间精细化设计则是住宅空间本体的灵魂，创新设计功能合理的人性化空间，是开发商与建筑师，室内设计师共同的社会责任。 住宅项目在建筑初步规划设计阶段，室内空间优化设计就要介入。专业的全装修室内精细化设计显得至关重要。利用丰富经验的精装设计和技术专家提供精装设计支持。 全装修住宅开发最重要的一个衔接点 建筑设计、室内设计与施工的一体化 。室内设计与施工的衔接是现今成品房建设最薄弱的环节。 同时，住宅全装修产业和技术标准缺位，主要依靠开发商“摸着石头过河”。买卖双方缺乏一个共同认定的行业标准，也是精装修亟待解决的重点问题。 住宅设计的核心与灵魂 住宅 空间 整体设计的优劣不单纯是的外部立面造型和环境景观 。 内部空间的人性化 、 功能主义 、生活动线 精细化 、室内空间有效交流是住宅设计的核心 ， 也 是一个 值得特别关注 的重要问题。 建筑与环境规划设计是住宅项目的主题，而住宅室内空间精细化设计则是住宅设计本体的灵魂。 创新设计功能合理的人性化空间，是开发商与建筑师，室内设计师共同的社会责任。 住宅项目在建筑初步规划设计阶段，住宅空间优化设计就要介入。 专业系统的住宅工业化装修室内空间精细化设计显得至关重要。 住宅设计逻辑的理性思考 提倡人文空间设计，注重精装修住宅产品室内户型优化设计、设备专业合理化设计、收纳及功能空间精细化设计。 追求套型结构的合理配置，功能空间的灵活可变，厨卫空间的人性化设计，以及利用压缩户内多余交通面积等手段在节地的同时保证居住空间的舒适性。 推广精装修住宅存在的问题： 1、市场认知度有待提高 简单装修，全装修，公寓式精装修，居住生活方式的演变。 2、企业的不成熟 开发企业，装修设计师，装修施工企业，装饰材料供应商，家居部品 供应商到底都应该分担什么样的角色？ 3、政策不成熟 行业市场如何规范、住宅装修设计与施工验收标准的建立、政府是否提供财政补贴、开发商税费减免、买房者税费减免等。 4、主管部门推广方式的不成熟 建设主管部门、行业协会、媒体导向 5、业主维权意识不成熟 模式一 菜单概念精装修： 由开发商主导，选 1购房者提供 仅是地板、墙面、瓷砖的颜色，连材质都是可变化选择的。而且样板间建设在实楼中，入住前不会拆除，以此作为购房者挑选精装修的示范。 在装修实际运作中，程序控制非常严格，供应部、审核部等各部门独立运作，层层负责。所有精装修内容在合同中详细标注，并加强售后服务的管理，以避免纠纷。 模式的优缺点分析与探讨 . 模式二 集成概念精装修： 全装修住宅采取标准化、模块化设计、专业化、流程化施工，系统化管理。在精装部品材料选择上采取公开招标的方式。选择有品牌、质量过硬的材料商，重点考虑成本优势。 自主管理，也可进行管理托管，整合发包，统一协调监控，既可控制成本，后期交房也可避免许多不必要的麻烦。 模式三 全成品住宅工厂化精装修： 全面工业化家居解决方案从项目定位、精细化设计、精装部品、施工到后期配置，形成一系列工厂化标准体系。涵盖不同消费层面的住宅产品，建立梯度产品体系设计。否定了精装修就是“毛坯装修”。 以万科为例： “万科全面家居解决方案”从项目定位、设计、部品配置、施工到后期服务的一系列标准体系。 精装方案致力于追求业主导向，从户型设计入手，强化室内精细化设计。通过为业主创造价值，实现业主终身锁定。 模式四 管理型精装修： 以全程运营管理为基础的全装修解决方案，需要建立统一的技术标准。 由精装项目管理公司总承包统一管理精装修设计及部品研发生产，精装构件工厂化生产与现场流程拼装。各个环节形成精装住宅产业的共生体系。 运营管理型的精装修模式可以包含以上三种业务模式。 比如开发商、总承包商和室内设计单位建立长期合作伙伴关系。 由 总承包商 统一管理装修及部品分包商，将装修设计、土建、施工、监理一体化，共同创造优秀的住宅产品。 模式五 资本运营管理型精装修： 1、精装修工程的房地产资本运作概念 指在装修工程项目中，乙方不直接收取甲方的工程款，而是通过本项目完工后的可售商品房进行等价置换，抵冲工程款。 住宅设计逻辑的理性思考 生活方式设计 （空间行为） 景观设计 规划设计 建筑设计 精装部品设计 风格设计 机电设备设计 无障碍设计 空间优化设计 系统化设计 是精装修实施 的开始，全装 修类型的住宅 开发要解决的 根本问题是设 计流程管理。 4、精装住宅的建筑与室内设计呼应关系 基于全面家居解决方案的品质体系 全装修住宅的设计方法及设计范围 精装住宅设计程序： 产品定位 方案阶段 初步设计阶段 施工图设计 工作团队 策划师 规划师 建筑师 规划师 建筑师 室内设计师 建筑师 结构师 水电工程师 设备工程师 园林设计师 建筑师 结构师 水电工程师 设备工程师 园林设计师 弱电工程师 室内设计师 精装修设计方案经甲方及建筑师确认后，再提交给建筑结构专业、设备专业进行施工图设计。这样一来，避免了已往装修设计与原施工图设计的脱节。 关键节点 （ 2）、社会发展与行业发展的对应：住宅的项目定位属性评价 （ 3）、行业发展与住宅产品的对应： 1、城市化进程 的经济 环境； 一线 二线 三线 高端 中端 普通 发达 发展中 2、细分 区域 市场 环境 判断； 地域 文化 经济 历史 风俗 3、住宅精装产品高效低碳节能 基于全面家居解决方案的品质体系 有专人研究住宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修的研究，不仅是简单研究在毛坯房的基础上如何怎么再装修一下，而是全面地提供整套家居解决方案。 全面家居解决方案是从建筑设计方案开始，对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究，并注重系统的集成。这种做法比在以往简单的地在毛坯房上做装修已经有了很大的提升和进步。 关于精装修住宅产品的设计定位 精装修房设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。装修设计标准要根据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。 一般来说，中高挡、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标准就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计则应该简洁、实用、经济。为了让客户有更多的选择性，开发商可提供二 三个装修方案供客户选择（特别是建设规模较大、户型较多的楼盘）。 对于别墅类的高档楼盘，开发商可先制作几套全装修样板房，作为指引，让客户可以选择含精装修的房屋，也可以选择毛坯房，不宜一刀切的全部做到精装修标准。 （二）：精装修的项目定位分析 （ 1）、客户细分原则、方法及基本结论 1、项目基本定位 2、环境对比定位 3、客户群体定位 4、市场价值定位 案例： 长沙