精装修 的系统化设计管理 主讲人 陈 现培 | 地产 现培 国家注册建筑师 高级室内建筑师 清尚博尼设计公司 负 责 人 博洛尼家居集团钛马赫精装设计中心 研 发 专 家 法国 北京大学环境学院 专业会员 国际建筑 资深室内建筑师 中国建筑学会室内设计学会会员 004年度 “中国十佳住宅设计师” 2007年中国室内设计优秀设计师 2008年全国杰出中青年室内建筑师 2009年设计行业优秀设计管理 2010年中国十大最具影响力设计机构 2007 房地产精装修设计管理 巡回专题演讲：清华大学、北京大学、东南大学、同济大学、浙江大学及北京、杭州、广州、长沙、深圳、上海、西安、成都、宁波、苏州、鄂尔多斯等地 学术专长：具备深厚的行业分析、精装设计研究、设计管理体系规划、流程优化、设计管理技能提升等理论功底和实践经验。 龙湖户型优化设计 一部分： 房地产产业化精装修的市场定位与原则 （一）：精装修设计的市场定位 （二）：精装修的项目定位分析 （三）、精装户型优化设计的原则 第二部分：产业化住宅精装项目的设计与管理 （一）：精装优化设计的操作技巧 （二）：精装项目系统化设计管理 （三）、精装项目设计的成本管理 （四）：总结与回顾 目 录 奏设计 分析 顺天通地产四居室精装设计 地产风云、起伏新政、可谓变幻莫测。 户型优化、人文住宅、何为宜居空间？ 房地 博洛尼 清尚博尼 第一部分 精装住宅优化设计的市场定位与原则 第一天上午 博洛尼 清尚博尼 一、市场、项目定位 （一）：精装住宅优化设计的市场定位 （ 1）、住宅精装的发展方向、思考基础、方法及设计价值基本结论 1、住宅的发展演变 行业现状 房地产经历了 20年的发展，取得了辉煌的成就， 2008年的金融危机 ,2009年的房价暴涨， 2010年的政府调控政策的来临，金融政策的变化， 2011年的 15条限购新政，正在影响着我国房地产市场的发展走向。 使整个房地产行业在短短的几年过去， 市场变化一波三折，由于中国特殊的经济政策，城市化进程的加速发展，使更多的人口进城，对住宅的需求也在急剧增加。 预计： 在 2011年整个房地产住宅开发市场在短时间内，又将是一场新的房地产洗牌和建筑设计的技术变革。 博洛尼 清尚博尼 中国每年城镇住宅竣工面积的供应量约占全球的一半，这是建筑大跃进的非常时代，也是留下最多住宅建筑遗产的年代。 以往房地产开发的住宅，都是进行毛坯房交房销售，并没有真正实现房地产住宅开发的产业化建设。使建筑住宅产品的设计， 大部分是 “ 箩卜多了不洗泥 ” 的产物。房地产市场的高度繁荣，使建筑设计变成了拼装生产流水线。对室内空间 各个方面 的精细化设计，缺乏仔细的研究和推敲（包裹建筑、结构、水、电、暖通及设备）。 博洛尼 清尚博尼 目前，全国开发商的数量约有 66000家，已经开始从事精装修交房的房地产商 5%，在精装修领域有深入研究的，并在产品设计方面有所建树的不足 精装市场的发展将在近两年 （特别是 2010年，我们认为是精装元年 ） 住宅精装修楼盘呈现出市场井喷状态。住宅行业的竞争，促使精装修工业化住宅产品时代的来临，也在促使着新一轮的住宅设计的技术革新，全面住宅精细化设计已成为发展的方向。 场行情 /市场需求： 近期，越来越多的楼盘推出附带精装修的标准，其优势也逐渐开始体现：一定的价格优势，产品相对品牌化，由于经过统一施工，对于装修所带来噪音、污染能够很好的控制，并为购房者省时省力提供很大的便捷度。 购房者对全装修房的关注度有了很大的提高，市场的需求度开始上升。 政策要求： 08年 8月，住房和城乡建设部发出 关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知 ，进一步明确了将逐步淘汰“毛坯房”的方针，要求各地尽快制定扶植装修房的相关政策。 可以预见，全装修配置已成为未来住宅开发的必然趋势，目前的政策鼓励仅是迈出了市场催生的第一步，至于这一市场究竟如何步入正轨化和程序化，我们期待着后续系列政策的陆续出台。 精装修已成为高档住宅开发主要趋势 随着房地产行业从粗放型经营模式逐步朝精细化、专业化的方向发展，品牌开发商（如：万科、龙湖等）都推出系列产品，争取 全面家居解决方案 ，做到施工拼装化，家具集成化以及家居智能化的总包和装修一体化。 对于目前市场已经从前几年的整体价位较高，逐渐演变为标准的精细化，产品以及其品牌的对应采用，市场的接受度逐渐提高的同时， 精装住宅会日趋成为高档住宅开发的主要趋势。 地产高档精装修产品打造市场研究分析报告（ 究发现，随着对客户需求的日趋关注，各项目的装修配置和应用也已呈现出明显的细分市场趋势，不同档次的项目其装修的差异化较为明显，因此我们对其进行分级，以便于研究不同级别的产品装修所具有的共性。 项目装修档次定位表 项目分级装修报价（元 /户类型，豪华项目 4500以上为富贵型，高档项目 3000 4500为豪华型、中档项目 15003000为富裕型、中产型低端项目 1500以下经济型 风格导向逐渐弱化 标准化系列为未来研究趋势 奔驰 级 级 宝马 迪 众 甲壳虫 研究（ 03版） 博洛尼 清尚博尼 随着城市化进程目标的加快，目前，一些政府部门在制定的住宅开发政策时，明确规定， 根据不同资质的开发企业要求有一定比例 （例：鄂尔多斯 30%） 的精装修住宅推向市场。 将更多的推广 绿色节能、低碳减排、控制污染和建筑浪费， 积极引领和推动工业化精装修住宅的快速发展，使房地产市场开发迈入一个健康有序的工业化精装修时代。 住宅产品时代的来临，必须强调住宅 建筑设计、室内设计、部品设计 形成一个 完整的设计系统 。要求在设计各个阶段进行全面配合，真正实现住宅设计的精细化管理，以达到住宅设计基本而现实的居住要求。 室内空间设计是建筑的灵魂 园林景观、规划设计是住宅设计的舞台，建筑立面形态设计是住宅形象设计的主题，而室内空间的优化设计、人文关怀的精细化设计，以及生活方式的引导设计则是住宅空间本体的灵魂。创新的功能合理化人性化空间设计，是开发商与建筑师、室内设计师共同的社会责任。 精装修住宅项目的流程设计，要求户型室内优化设计在建筑概念及初步规划设计阶段就要介入，专业的全装修室内精细化设计显得至关重要。利用丰富的精装设计经验和精细化产品技术，提供专业的精装设计支持。 高档住宅户型优化（ 1） 博洛尼 清尚博尼 住宅设计的核心与灵魂 住宅空间整体设计的优劣不单纯是的外部立面造型和环境景观。内部空间的人性化、功能主义、生活动线精细化、室内空间有效交流是 住宅设计的核心 ，也是一个值得特别关注的重要问题。 建筑与环境规划设计是住宅项目的主题，而住宅室内空间优化及精细化设计则是住宅设计本体的 灵魂 。 住宅设计逻辑的理性思考 提倡人文空间设计，注重精装修住宅产品室内户型优化设计、设备专业合理化设计、收纳及功能空间精细化设计。 追求套型结构的合理配置，功能空间的灵活可变，厨卫空间的人性化设计，以及利用压缩户内多余交通面积等手段在节地的同时保证居住空间的舒适性。 整体精装修住宅开发最重要的一个衔接点 建筑设计、室内设计、部品设计、项目管理与系统施工的一体化 。 同时，住宅精装修产业政策法规的不完善，精装技术标准缺位，缺少施工规范和验收标准。目前的现状，主要依靠开发商“摸着石头过河”。 整个行业缺乏一个共同认定的行业标准，这也是精装修急待解决的重点问题。 博洛尼 清尚博尼 推广精装修住宅存在的问题： 传统装修的社会反映 1；多数人的装修经历疲劳症。 2；人力物力的资源浪费 。 3；材料成本不透明，装修预算成本无法控制。 4；工业化程度不高，技术标准不统一 ，质量无法保证。 5；部品工艺不规范，效率底 品质感较差 。 6；施工管理不规范，缺乏产业工人的系统培训。 7；施工现场环境污染严重 ，长期噪音扰民现象的困扰。 8；环保质量难以控制。 9；时间成本的不可控。 模式的优缺点分析与探讨 模式一 菜单概念精装修： 由开发商主导，选 1购房者提供 仅是地板、墙面、瓷砖的颜色，连材质都是可变化选择的。而且样板间建设在实楼中，入住前不会拆除，以此作为购房者挑选精装修的示范。 在装修实际运作中，程序控制非常严格，供应部、审核部等各部门独立运作，层层负责。所有精装修内容在合同中详细标注，并加强售后服务的管理，以避免纠纷。 模式的优缺点分析与探讨 . 模式二 集成概念精装修： 全装修住宅采取标准化、模块化设计、专业化、流程化施工，系统化管理。在精装部品材料选择上采取公开招标的方式。选择有品牌、质量过硬的材料商，重点考虑成本优势。 自主管理，也可进行管理托管，整合发包，统一协调监控，既可控制成本，后期交房也可避免许多不必要的麻烦。 模式三 全成品住宅工厂化精装修： 全面工业化家居解决方案从项目定位、精细化设计、精装部品、施工到后期配置，形成一系列工厂化标准体系。涵盖不同消费层面的住宅产品，建立梯度产品体系设计。否定了精装修就是“毛坯装修”。