房地产交易风险防范分析,主讲人:黄宗铁,案例重现,吴小姐向某房地产开发商购买一套商品房，商品房买卖合同中约定了开发商交房的具体日期，并明确约定如果开发商逾期交房达30天以上，买受人可以解除合同。同时，吴小姐一按揭贷款的方式向开发商支付了全部购房款后，因开发商逾期交房超过30天，吴小姐要求解除商品房买卖合同，同时解除按揭贷款合同，开发商不同意解除合同，而银行而认为按揭贷款合同与商品房买卖合同是不同的法律关系，不应与商品房买卖合同一并处理，三方无法协商一致。,争议焦点,以上案例涉及商品房买卖合同解除及其法律后果的问题，那么，商品房买卖合同与按揭贷款合同的关系是什么？商品房买卖合同的解除是否会导致按揭贷款合同的解除？,商品房买卖合同的解除,按揭贷款合同的解除,导致?,案例分析,以按揭贷款的方式购买商品房是现在商品房交易市场上最主要的付款方式之一。从而在购房人、开发商及按揭贷款银行形成了不同的法律关系。,三方关系图,法律小常识 (关于合同解除),案例剖析,案例总结,在不同的法律关系下，各方当事人的法律地位不同，权利和义务也是不同的。但是，几种法律关系之间并非割裂，相互之间仍然存在法律关系，其中一种法律关系的变化会影响到另一种法律关系，在一方要求解除商品房买卖合同的情况下这种关系表现的更加明显。,购房人,开发商,银行,商品房买卖 合同关系,抵押贷款 合同关系,有时是保证关系，有的则无任何法律关系,返回,三方关系图,法律小常识,我国合同法对于合同解除有明确规定，合同的解除必须具备一定的条件才能行使，并非由当事人随意行使，合同解除协议解除和法定解除，前者指双方可以约定合同的解除条件，而后者是在当事人没有约定的情况下，法律规定可以解除合同的条件。在解除条件成熟时，当事人一方可以通知对方解除合同，合同自解除通知到达对方时解除。如果对方持有异议，可以通过申诉或仲裁的途径确认解除合同的效力。就商品房买卖合同而言，买卖双方可以约定解除的条件，如逾期交房、逾期付款、逾期办理房产证、面积差异等等。在出现双方约定可以解除合同的条件时，拥有解除权的一方当事人可以选择解除合同。而商品房买卖合同解除后，购房人应该向开发商退还房屋，而开发商应当将房价款及利息退还给购房人。有违约情形的，违约方还应当向对方承担违约责任。,返回,对于按揭贷款合同关系，购房人签定合同是为了向开发商支付购房价款，其签约目的是非常明确的，即保证商品房买卖合同顺利履行。因此，虽然商品房买卖合同与按揭贷款合同是不同的法律关系，但商品房买卖合同中以按揭方式付款的约定则是签定按揭贷款合同的原因和目的。如果商品房买卖合同被解除，则是按揭贷款合同的原因消灭，当事人签定按揭贷款合同的目的将无法实现。根据我国合同法第94条规定，在当事人一方延迟履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的况下，可以解除合同，因此，在当事人在解除商品房买卖合同时，按揭贷款合同是可以解除的。,返回,案例剖析,案例总结,具体到上述案例来看，因开发商逾期交房，吴小姐有权解除商品房买卖合同。同时，吴小姐也有权解除按揭贷款合同，因为在商品房买卖合同解除的情况下，吴小姐签定该按贷款合同的目的也就无法实现。而开发商和银行拒绝解除合同的理由都是不能成立的。,