盛世天城前期营销策划方案,海南锐翼房地产经纪有限公司,2008。11。05,2,目录,前言 一、文昌地区自然情况 二、文昌房地产市场情况及近期动态 三、项目自然情况 四、项目SWOT分析 五、目标客户分析 六、项目定位 七、园林绿化、物业建议 八、销售策略 九、推广策略 跋,3,前 言,本策划方案本着务真求实的作风，为开发公司争取最大的利润目标为目的，以严谨的工作理念，根据文昌市场的特殊性而制定。本策划方案为初步方案，具体实施将依据地产市场的不断运动和文昌市内外经济政治环境的发展变化给予调整。文昌地产市场目前处于起步阶段，航天城处于筹备阶段的情况下，本片区的营销工作比较海南其他地区具有很大的不同。,4,一、文昌地区自然情况,1,1,5,（一）文昌市基本概况,文昌市东北南三面临海，海域辽阔，海岸线长206.7公里，有大小港湾40个，海域面积2347.98平方公里，折合352.2万亩。,1、文昌市地理,(1)地理位置,文昌市位于海南省东北部，地处东经11028至11103，北纬1920至2010之间，,东南和北面是南海和琼州海峡，西面与琼山相邻，西南面与定安县和琼海市接壤。,全市平面轮廓近似半月形，南北长99公里，东西宽65公里，环疆长285公里，全市土地面积2347.48平方公里，折合352.万亩。占全省的7%。,6,文昌市属于低丘台地平原地带。平均海拔高度42.55米，地势由西南内陆向东北沿海倾斜。东北部地势平坦属于平原阶地，海拔在50米以下，唯有铺前镇七星岭(海拔117米)、翁田镇抱虎岭(207米)和龙楼镇铜鼓岭(388米)三座孤丘分布在东北沿海上。西南部地势起伏不平，属于低丘台地，海拔在50-150米之间。,（2）地形地貌特点,全市地貌分为五大类：平原阶地299.28万亩，占土地总面积的84.8%；台地28.64万亩，占8.1%；低丘17.86万亩，占5.1%；还有滨海沙滩5.6万亩，占1.6%；孤丘1.42万亩，占0.4%。,全市有16个乡镇（文城镇、铺前镇、重兴镇、东郊镇、会文镇、锦山镇、东路镇、翁田镇、潭牛镇、蓬莱镇、龙楼镇、文教镇、东阁镇、昌洒镇、冯坡镇、抱罗镇），290个村(居)委会，3291个自然村，总人口约55.8万人。境内有6个国有农、林场。,(3)、行政区域及人口状况,位于文昌河畔文城镇是全市政治、经济、文化、交通中心，距省会海口市63公里，总人口11万余人，其中城镇人口约5.5万人。有120万多华侨分布在世界50多个国家和地区。,7,“排球之乡“文昌人喜爱排球运动，文昌中学生排球队曾6次荣获全国冠军，1999年代表中国参加世界中学一排球赛，获得第5名，被称为“排球之乡“。,(4)、历史人文概况,文昌历史悠久，从公元前110年，即汉武帝元封元年，至今已有二千一百多年的历史。古称紫贝县，尔后三易其名。在公元627年，才改为文昌县，意为偃武修文。公元一九九五年，撤县建市，改名文昌市。文昌市人杰地灵，名人辈出。在明朝就出了与丘浚，海瑞齐名，并称“一鼎三足“的良史邢宥。,“国母之乡“文昌出现了对中国近代史具有影响的宋氏家族，孙中山夫人宋庆龄、蒋介石夫人宋美龄，被誉为“国母之乡“。,“将军之乡“文昌物宝天华，人杰地灵，涌现出共产党大将张云逸、国民党将领陈策等196位将军，被誉为“将军之乡“。,“华侨之乡“文昌市华侨众多，有120万多华侨分布在世界50多个国家和地区，被誉为“华侨之乡“。,“椰子之乡“文昌椰子的种植面积和产量均占海南省的43%以上，有20多种椰子系列产品远销国内外，被称为“椰子之乡“。,“文化之乡“文昌文化发达，教育兴盛，“一里三进士“是历史的写照，被誉为“文化之乡“。,8,文昌市属热带北缘沿海地带，具有热带和亚热带气候特点，属热带季风岛屿型气候。光、水、湿、热条件优越，全年无霜冻，四季分明。,(5)、气候条件,年平均温度23.9，多年在23.424.4之间，最低极温0.36.6，出现在1月份。,年平均日照1953.8小时。夏日日照最长是13.19小时，冬日日照仅10.57小时。,雨量丰富，但时空分布不均，干、湿季明显，春旱突出，常年降雨量1721.6毫米，平均1529.81948.6毫米。雨季主要集中在510月份间的汛期，雨量占全年的80%，对于发展热带农业生产条件十分有利。但也有不利的因素，就是雨季主要集中在510月份间，而114月降雨量仅占全年的20%左右；811月间常受到强热带风暴和台风的影响，年平均发生2.6个。文昌市常年平均湿度为86%，最小湿底为34%。,文昌市海洋资源丰富。全市海岸线长达206.7km，拥有潮间带滩涂8963公顷。全市可供开发的滩涂面积6382公顷，具有开发潜力的滩涂面积为4000公顷。文昌市管辖的海域面积约4600km2，10m等深线内的浅海水面面积为15400公顷，是发展水产养殖和海洋牧场的良好场所。沿海天然港湾众多，大小港湾36个，港口资源颇丰富。近海海域拥有丰富的海洋水产资源，渔场广阔，面临七洲洋、铜鼓、清澜三个渔场，渔汛期长，水产品各类繁多。沿海水产品有800多种，其中有价值的石斑鱼、马鲛鱼、龙虾、对虾、鲍鱼、鱿鱼、海参等40多种。此外还有浅海珊瑚礁和麒麟菜分布区。有珊瑚礁6000公顷，盛产海藻，每年产麒麟菜和凝花菜250T。至今，滩涂养殖26385亩，高位养虾5000亩，鲍鱼养殖642亩。,(6)、资源概况,1、海洋资源,9,文昌市是海南省矿产资源较丰富的市县之一，其境内有铁、钨、钛、铝、锆、煤、水晶、蓝宝石、高岭土、石英砂等十多种矿产，仅大中型矿体就有十几处。尤其是龙马的石英砂，蓬莱的铝矿和铺前的锆钛矿都是国内闻名的矿区。龙马石英砂矿，占全国石英砂矿存有储量10.25亿吨的30.8%.该矿易采、好选、质好、量丰。篷莱铝土矿，属新生代玄武岩风化淋滤残积的三水型铝矿床。面积820平方公里，总的储量2190.6万吨。铺前锆钛矿区I号矿体的面积约11900亩，总储量50.2万吨，其中铝17.4万吨，钛32.8万吨。矿床属于海滨沉积砂矿类型，规模大、埋藏浅、品位高，易采易选。,2、矿产资源,文昌市的旅游资源十分丰富，集阳光、海水、沙滩、植被、空气、海岛、风情、田园八大旅游资源融于一体，是海南省旅游重地之一。有“琼东第一峰“、“奇峰秀天下“之称的铜鼓岭，还有被誉为“中国大堡礁“的云龙湾海底自然公园（珊瑚噍），千姿百态的石头公园；有滨海椰林风光独特的椰林湾；有风光旖旎的高隆湾；有神奇迷人的冯家湾，浪平沙白，水质好、水温高的官新温泉；有“稀世海上森林公园“一八门湾红树林；有举世瞩目的宋氏祖居；有“亚洲第一塔“的木兰灯塔；有古色古香的孔庙；还有胜似仙境的七洲列岛。,3、旅游资源,10,在生产总值中，第一产业完成增加值308127万元，同比增长14.1%，对经济增长的贡献率为50.1%，拉动经济增长7.1个百分点；,2、产业结构稳步调整,第二产业完成增加值123519万元，同比增长16.9%，对经济增长的贡献率为22.3%,拉动经济增长3.1个百分点。其中：工业完成增加值68759万元，同比增长11.3%，建筑业完成增加值54760万元，同比增长23.8%；,第三产业完成增加值187708万元，同比增长12.4%，对经济增长的贡献率为27.6%，拉动经济增长3.9个百分点。,从GDP构成来看，一、二、三产业比重为49.8 :19.9 :30.3，农业比重大，随着各大项目的启动，如航天项目的成功启动，城市产业结构将得到更加宽广的调整空间。,(二)文昌市经济发展概况,总体经济保持良好发展势头。在农业稳步增长的基础上，在工业和三大需求的共同推动下，国民经济持续平稳上升运行。据统计，2006年全市生产总值619354万元，按可比价计算，比上年同期增长14.1%，增速比上年提高0.8个百分点。人均生产总值达11978元，按可比价格计算，比上年增长13.4%。,1、城市经济实现快速增长,11,加强旅游产品建设，成功推出了金沙岛“渔家乐”、白鹭湖山庄等具有椰乡海韵特色的旅游新产品，促进了旅游业的较快发展。2006年全市共接待海内外游客122.22万人次，同比增长14.0%；旅游总收入6.41亿元，增长13.0%。,3、旅游业保持较快发展态势，各大旅游项目积极发展,在国家级航天项目进驻文昌的大环境下，各行各业得到前所未有的发展，其中，由香港百莱玛控股有限公司投资2亿元建设的海南百莱玛度假村二期工程项目已成功推进；文昌滨海旅游区的规划成果是将文昌滨海丰富的自然资源、生态环境、民俗风情、人文历史等特色旅游资源作为一个整体进行规划，拟构建“一虹七彩”的美丽蓝图。这一构想指的是从文昌铺前镇经铜鼓岭到东郊椰林海岸线上，将兴建一条滨海快速干道，把两个“桥头堡”铺前镇七星岭和铜鼓岭作为“先行启动区”率先启动，再辅以多个节点，形成蓝色海洋运动娱乐、黄金沙滩休闲度假、紫色高端观光旅游、红色运动休闲、橙色海景旅游居住、青色滨海交通和绿色热带农业七大功能带。,12,（1）东环铁路(文昌段)建设项目； （2）国家新型火箭发射场建设项目； （3）航天主题公园建设项目； （4）风力发电厂建设项目； （5）铜鼓岭生态旅游开发区建设项目； （6）高隆湾生态开发区被保留为省级开发区项目； （7）国家开发行与文昌市签署150亿元融资协议项目； （8）“三沙市”基地建设项目； （9）红岭水利枢纽工程项目。,4、“九大”项目建设共同助推城市发展,当前，文昌市发展已进入了一个前所未有的历史机遇期。文昌市委、市政府紧紧抓住“九大”历史性机遇，善于借势，积极造势，学会乘势，全力推进文昌经济社会事业实现跨越式发展。这“九大”项目是：,这“九大”亮点项目，将使文昌市形成以航天产业、新型工业、旅游业、房地产业、高新科技产业、能源开发、交通运输业以及新型农业等“九大”支柱产业，文昌将面临新的发展机遇。,13,经国务院、中央军委批准，国家级重点项目新型航天发射场，已正式落户文昌市。市委、市政府在做好新型航天发射场项目的前期准备工作的同时，推出了一批大型项目进行招商，2007年共推出了91个大型招商项目，计划投资总额356.4亿元。航天主题公园、铜鼓岭国际化生态旅游区、奥威斯7星级酒店等个26个上亿元投资项目将相续登陆文昌市。,5、国家级重点项目新型航天发射场，促进各大型招商项目启动,目前，作为各大项目中的重头戏，以航天主题公园为主的新航天发射场配套区项目已初步确定。该项目选址在东郊镇滨海地区，占地面积6100亩，海岸线长4公里，一期投资70亿，建有航天娱乐展示区、科技研发会展区，商业服务区、综合配套区和高尔夫休闲区五大功能板块。它的建成将大大促进文昌经济、科技与旅游的发展，成为文昌建设的新亮点。,有消息称，三沙市管辖着位于中国南海的海南省下的西沙、南沙、中沙三个群岛，隶属海南省，面积260万平方公里，相当于中国领土的四分之一。 文昌市的会议称，三沙市的后勤补给基地、码头供给基地将建在文昌，虽然三沙市的办公楼不建在文昌，但大部分办公人员、后勤人员家属全部住在文昌，码头供给全部建在清澜。三沙市的设立，将会给文昌市带动巨大的人气，将来文昌将起到举足轻重的作用,14,文昌房地产市场情况及近期动态,2,15,老城区各项生活配套完善，老城区居民以本地居民为主，规划较为落后，商业模式落后，城市化进程缓慢，缺乏大型项目及政府规划支撑，后续发展乏力。,（一）文昌市房地产市场情况,（1）老城区地产发展情况,在居住的问题上，本地居民缺乏购买商品房的购买意识，主要以购买土地、或利用自有土地，进行建设房屋。,老城区商品房市场供需不旺，但随着城市发展及各重大项目顺利启动的带动下，房价亦呈上升趋势，但在缺乏景观支持的大环境下，上升空间有限。,新城区为政府重点规划区域，虽然新城区规划方案早已确定，但前几年招商项目及落实情况不够理想。,（2）新城区地产发展情况,新城区景观资源丰富，且在国家重点航空项目的带动下，新城区未来发展前景极为广阔。,目前，新城区房地产项目亦具较大规模，如：白金海岸、森海湾项目，外地开发商亦积极在新城区储蓄土地，如同创。,