深圳市大观泛海实业有限公司 二一六年四月,道林古镇旅游景区运营筹建初步方案及相关建议,项目概念性策划纲要,汇报内容,项目运营管理初步方案,按国家4A级旅游景区标准对于建设的建议,项目概念性策划纲要,项目名称,根据道林古镇现有定位，古镇周边拥有3000多亩稻田景观资源的特点，结合现在大众对于乡村田园旅游生活方式的向往，所以在古镇基础上提炼出“田园”概念，并趋同于其它古镇特色进行差异化定位，因此建议项目名称定位为：,道林田园古镇,项目总体定位,古镇 水乡 田园 花海,道林镇属于长株潭城市群近郊区具备优越区位条件，长株潭城市群拥有着巨大的休闲度假消费需求。对于道林古镇应创新古镇旅游发展模式：,道林以古镇定位，项目范围内还拥有着3000多亩稻田景观、优美水系景观以及规划项目花海等特色景观资源，打造道林古镇休闲体验可以构建出四大核心休闲体验产品，让游客到道林能拥有多元化的旅游产品、多维度的休闲体验感受。,以休闲体验为主、以古镇观光为辅,项目发展目标,国家AAAA旅游景区 湖南知名乡村旅游休闲目的地 长株潭城市群最美旅游小镇 湘江古镇群耀眼明珠,项目总体定位,以展现潇湘大地深厚历史文化、丰富乡土文化、多彩民俗文化为主题，以古镇、水乡、田园、花海为核心产品体系，成为“潇湘原生态文化体验地”，集休闲体验、演艺娱乐、运动康养、度假住宿、旅游观光于一体田园古镇型全业态休闲旅游度假区,项目总体布局,项目总面积1680亩，靳江、连接古城墙的古道将整个地块进行分割，因此项目总体布局为： 一镇三区一镇：道林古镇 潇湘印象小镇三区：道林水乡区潇湘诗画水乡道林田园区潇湘稻香田园道林花田区潇湘花海爱谷,稻田,道林古镇,道林水乡,道林花田,道林田园,露营基地,潇湘印象之道林街区,主题定位 以百年潇湘年代记忆为主题的旅游小镇，潇湘印象小镇。 功能定位 按照即是商业街也是景区更是未来的影视取景地的理念来打造，成为集购物、美食、客栈、酒吧、休闲、展示馆等业态于一体的情景式、体验式景区商业街。 项目产品 “四街坊、四民宿、八展馆”。四街坊：西洋民国街、建国红色街、明清街、文创街。四民宿：和平主题客栈、人民公社主题客栈、创意主题客栈、潇湘主题客栈。八展馆：美学馆、周达武纪念馆、老红军馆、婚俗馆、知青馆、非遗馆、古玩馆等。,古街区民宿 民宿不仅是商业业态，也是吸引人、聚人气、留住人，促进商业发展的重要产品，作为道林古镇应注重发展情怀民宿。民宿将成为道林古街区重要的业态，在每个街区选取一处作主题民宿，民宿展现各年代记忆主题，明清印象街打造潇湘主题民宿、西洋民国街打造民国主题民宿、建国红色街打造人民公社主题民宿、文创街打造创意民宿。同时，建立国际青年旅舍。,潇湘印象之道林街区,主题定位 道林古城墙外围9个居区域，面积280亩，形成四处连通环形的古水道体系，城墙、廊桥、水道、古居、牌坊等勾勒出富有诗情画意的水乡风貌，展现道林千年古镇古朴、安静、祥和、安逸的水乡意境。因此，该片区定位为“道林水乡”，在古河道通过古船、古码头等营造当年道林漕运发达、商贾如云的“小南京”景象。 项目产品 道林水乡区块以水乡风貌为背景将展现潇湘民居民俗、水乡风情，打造水乡风貌观光、传统民居观光、民俗民风体验、安缦式低调奢华住宿体验等旅游产品，如原乡古院落、潇湘农作坊、潇湘民俗汇、水乡水世界、摇撸船水上观光等。,潇湘印象之诗画水乡,区块概况 面积220亩，现状为平整稻田、池塘，紧靠未来规划的道林互通连接公路和南谷互通道林连接线。 项目产品 以生态农业创意种植为主题，保持现有稻田田畴肌理，营造自然、乡土、生态的田园风光，为大众构建回归自然、回归乡野的悠然自在田园，打造“田园牧歌、悠然道林”主题，形成稻田观光游、乡野嬉戏游、乡野童趣游、稻香露营游、稻香养生居等游览产品，重点开发亲子游市场。,潇湘印象之稻香田园,区块概况：占地面积295亩，篱下居稻田区域，现状为平整稻田、池塘。 项目产品：以种植各种观赏和经济花卉为主，形成四季花海的靓丽风景线，打造最浪漫、最惬意花卉观赏旅游核心产品。以花卉浪漫景观为背景，延伸出花田观赏游、花田婚恋游、花田亲子游、花卉养生游、花田运动游、花田住宿体验游等游览产品。,潇湘印象之花田爱谷,项目运营管理初步方案,景区运营管理模式,项目整体管理范围包括潇湘中国古街区板块、乡土中国片区（道林水乡、道林田园、道林花田），将实行封闭运营管理，采用大景区门票运营模式，对于项目范围内的展示展览点、重要游览点进行二道验票管理。本地居民可凭身份证免票入园。建议将荷塘月色区域山包周边的民居进行搬迁，将该区域纳入景区运营管理范围。,道林古镇,道林水乡,道林花田,道林田园,景区封闭管理方式,古镇管理方式 对项目范围内的古街区应禁止车辆通行并铺设青石板，通过石柱、道闸、栅栏等形式对街区主要道路口、巷口等进行封闭管理并设立保安值班亭。古街区夜间实行开放式经营，保证古街区商业夜间经营。,主要道路口管理并建立保安亭,街区巷口管理,用石柱或者水码对主要道路实行禁车管理,街区巷口管理,用道闸进行主要道路管理,乡土中国片区管理方式 乡土中国道林水乡片区通过已经形成的水系与居民区进行区隔，与居民区之间尽量少建桥，已建桥头设置木栅栏门进行封闭管理。与公路相邻的道林田园片区、道林花田片区通过木质或者铁质围栏等形式进行封闭管理，确保景区运营管理的收益。,景区封闭管理方式,运营模式 门票主导、多业态运营（多业态为购物、餐饮、住宿、休闲、交通等）服务理念 温馨细腻服务，让游客乘兴而来、感动而归！,景区运营服务管理,景区运营产品体系,观光产品,古街区观光、古城墙登高、水乡风貌观光、稻香田园观光、四季花海观光、原乡古院落,住宿产品,稻香居、渔人居、古街区主题客栈、国际青年旅舍、稻香木屋、房车帐篷露营,餐饮产品,台湾夜市小吃街、潇湘小吃街、水乡河鲜馆、宁乡乡野餐馆、花田餐厅、生态田园餐厅,购物产品,古街传统购物街、田园生态有机食品购物中心、花田购物中心,体验产品,潇湘农作坊、摇撸船水上观光、水上水世界、婚庆园、童话城堡、亲农耕、稻香嬉戏园,休闲产品,气泡屋看星星、花卉养生SPA、田园营火虫、稻香养生、露营帐篷基地,演艺产品,古镇水乡夜景游、水乡潇湘民俗汇、花海童话展演、古城墙3D灯光秀,“逛古镇、赏花海、享田园、觅水乡、品美食”,景区品牌营销模式,市场客群 以长株潭城市群市民为核心市场并辐射湖南全省，吸引到长株潭城市群进行商务、政务和都市旅游的客人，积极对接韶山花明楼红色旅游客源。营销模式 建立线上、线下立体化品牌推广平台，运用节庆营销、事件营销、活动营销等营销形式快速建立道林景区项目知晓度、知名度和美誉度。同时积极对接韶山花明楼旅行社渠道市场，形成散客、团队客源并重的市场开发模式。,按国家4A级旅游景区标准对于当前建设的建议,景区服务设施系统,景区道路系统,景区智能化系统,景区照明系统,景区标识系统,景区卫生系统,景区景观绿化系统,景区设施系统,国家4A级景区运营管理系统,景区服务设施系统,道林互通连接道林道路方向将成为景区主入口，是游客进入景区的第一形象认知区，应建立景区游客中心、生态停车场、检票入口、景区主题景观、集散广场、旅游厕所等服务设施，达到设施齐全、交通便捷、安全便利、环境宜人的基本要求。,生态停车场：主入口停车场应采用生态停车场方式建设，确保车位达到500个以上，避免跨公路建设，确保游客进出景区的安全。游客服务中心：集票务讲解、咨询服务、宣传展示、医疗救援、受理投诉等功能于一体。重点考虑售票大厅、游客休息区、景区沙盘、检票通道、影视厅、卫生间、视频监控室等。,景区服务设施系统,景区休憩空间和设施：景区游览面积大、游览时间长，景区运营应该充分体现人性化关怀，根据景区道路系统及观景要求建立丰富的休憩空间和设施，如休息亭、休息廊、仿古长椅，按照300米设置较大的休憩空间和设施，50米放置休息长椅，并依托主要景观点建立多视角观景设施。,建议尽快启动景区主入口的规划设计与建设，规划设计方案由设计方、业主方与我方共同确定。,景区服务设施系统,景区道路系统,景区道路系统是景区游览体系的骨架，起着组织空间、引导联系等功能。对于景区运营管理，景区道路系统应满足二方面要求。一是景区形成环形游览道路系统。在古街区，目前规划街区为T字型结构，建议在现有基础上增加一条街道铺设青石路（可以不作为商业用途功能），形成四通相连街道系统，避免走回头路，丰富街道空间感受。在乡土中国片区，整体考虑道林水乡、道林田园、道林花田道路系统，形成互通互连环形游览线路，尽量不让游客走回头路。,二是建立三级道路系统(电瓶车道系统、步行道系统、水上交通系统)。目前步行道基本形成，在乡土中国片区应考虑建立从游客中心区域至乡土中国各个板块重要游览景点的电瓶车道路，方便年老体弱游客体现人文关怀，同时满足各类接待、住宿客人的需求。同时，充分利用现有连通环形水系，建立水上游览线路，在古城墙、各个居、重要游览景点建立古码头，方便游客上下游船。建议尽快启动跨靳江河三座风雨廊桥的建设工作。,景区道路系统,景区智能化系统,随着互联网科技深入到大众日常生活，景区智能化已经成为景区管理运营的标配项目，智能化系统不仅是服务好游客的重要工具，也是提升景区管理服务营销的重要推力。因此，在现阶段建设过程中应重视景区智能化相关系统的建设，建议尽快启动景区智能化系统的规划设计与建设。,景区智能化系统,电子售票系统,电子检票系统,停车场管理系统,语音广播系统,视频监控系统,景区WIFI全覆盖,景区巡更系统,多媒体影视系统,景区一卡通系统,电子商务系统,电子售票系统 电子检票系统 停车管理系统,景区智能化系统,视频监控系统 景区WIFI全覆盖 背景音乐系统,对项目内重要出入口、道路、人员活动密集区域进行有效防范。,景区智能化系统,景区灯光照明系统,道林古镇未来将建设成高品质、全业态的景区，古镇夜游购物美食、古镇水乡夜游、古镇夜间住宿也将成为景区主推产品项目。因此，景区灯光照明系统是景区整体建设中的重要内容。在古街区，结合不同年代主题采用不同年代特色的灯具，形成不同年代特色夜景效果，形成万家灯光的古镇街区夜景效果。,在乡土中国片区，结合乡土田园风格，选取乡土气息的灯具，形成丰富、多彩的乡野夜景色彩，对古城墙、几个居等建筑物和构筑物设计轮廓灯，形成靓丽的夜景体验。,建议由设计单位对灯光照明系统进行专业设计，灯具造型由设计方、业主方与我方共同确定。,景区灯光照明系统,景区标识系统,景区标识系统起着引导、宣传、服务、解说等作用。景区标识系统包括五大类：一是导游全景图，含景区全景地图、景区文字介绍，游客须知、景点相关信息等；二是景物（景点）介绍牌，含景点、景物牌介绍、相关来历、典故综合介绍；三是道路导向指示牌；四是警示关怀牌，含游客安全、保护环境等温馨、警示标识；五是服务设施名称标识。图形符号应符合GB/T10001.1标志公共信息图形符号。,在业主方与我方共同确定项目名称、项目VI系统后，再由业主方制作实施该系统工程。,景区卫生系统,国家4A级景区要求旅游厕所布局合理，数量能满足需要，建筑造型与景观环境相协调。按规范景区厕所按300-500米间距设置，因此在古街区、游客服务中心、重点游览区域布局旅游厕所。旅游厕所可参照国家旅游局印发的旅游厕所建设管理指南进行设计建设。垃圾箱系统数量能满足需要，按50米间距设置，造型美观。,建议旅游厕所选点与旅游厕所设计方案由规划设计单位出具方案。,景区景观绿化系统,古镇区域除立面改造之外，要成功打造三个不同年代记忆的古街区，景观、绿化、雕塑、小品、店招、风貌装饰、公共设施等构成的街景也是提升街区形象，提升古镇竞争力的关键，营造出古朴、精致、舒心的古镇印象。建议尽快编制各个街区景观风貌方案，指导不同街区整体氛围营造。,