潍坊寒亭洁丰尚筑,项目发展建议报告,第一部分：项目解析与属性界定,项目区位分析 项目技术指标 项目地块现状 项目资源分析 项目属性界定,项目区位分析,潍坊地区现辖潍城、奎文、坊子、寒亭四区，青州、诸城、寿光、高密、安丘、昌邑六市和临朐、昌乐两县,潍坊市区现辖潍城、奎文、坊子、寒亭、峡山生态区四区，并包含一个国家级高新技术开发区和一个经济开发区。 寒亭区 潍坊市寒亭区位于山东半岛中部、渤海莱州湾南岸，东界昌邑，西接寿光，紧邻坊子、奎文、潍城三区和潍坊高新技术产业开发区、潍坊经济技术开发区。全区面积870.2平方公里，耕地面积49.6万亩，常住人口32.75万（第六次人口普查数据）。辖寒亭经济技术开发区、海洋化工开发区及6镇2乡2个街道，375个行政村，8个居委会。,项目位于潍坊市寒亭区区的核心位置，地段价值明显,项目技术指标 净用地总面积：20023 总建筑面积：49356.0 地下建筑面积：4248.56 地下机动车库建筑面积：3780 地下库房及储藏建筑面积：468.56 地上建筑面积： 住宅建筑面积：41302.4 多层：28089.84 多层住宅：21782.41 车库及储藏：4176.04 阁楼：2131.39 高层：13212.56 商业建筑面积：3682.09 物业：88.34 门卫：34.68 总住户数：339户 集中绿地率：12% 绿地率：12% 规划建筑密度：29.8% 规划容积率：2.253 机动车停车：375辆 地面室外停车数量：211辆 住宅车库停车数：65辆 地下停车数：99辆,项目技术指标,项目地块较为斜三角，总占地面积20023，容积率指标小于等于3，建筑面积可达49356.0,项目地块四至,项目北侧为通亭街，西侧为卉香路，紧邻寒亭区两条主干道。东侧、南侧没有入口。,项目北侧为通亭街，为寒亭区主干道，具备很好的展示面，周边绿化带成熟，阻隔了交通噪音，同时对于沿街商铺也是一种阻碍,项目西侧紧邻卉香路，可以作为一个出口。,项目东北角有一加油站，在为项目提供配套的同时，也增加安全隐患。,项目地块现状,项目为第一次开发用地，地块内地势平坦，四周植被资源丰富，适合建设景观项目,项目资源价值盘点,项目辐射区教育、医疗、商业设施盘点,项目辐射区学校设施 1、新阳光幼儿园 2、寒亭外国语小学 3、实验中学 4、海运学校 5、寒亭一中 6、区职业中专 7、远洋学校 8、潍坊学院,项目资源价值盘点,项目辐射区教育、医疗、商业设施盘点,项目辐射区医疗设施 1、潍坊尊一医院 2、海龙医院 项目辐射区商业设施 1、百汇大市场 2、百大绿洲生态园 3、红星美凯龙家居广场 4、百大汽车城 5、百大万家福 6、富华游乐园 7、富华大酒店,周边自然环境,沿通亭街景观为寒亭生态景观绿化带，为人们营造自然感觉的宜居环境,中心区域,规模上,自然环境,基地条件,寒亭中心区域，配套齐全 位于新区政府板块，升值空间大 学区氛围浓厚,规模小，容易操控 住宅，少量商铺相结合,紧邻自然景观带,地块容积率较高 地块地块东侧、南侧尚未开发，内部地貌平坦 地块北侧与西侧临近主干道，具有一定的商业价值,项目属性初步界定 三线城市三线区域核心位置、具备良好宜居环境高容积率项目,第二部分：客户目标,项目开发目标,顾问工作围绕实现开发商目标进行,1.作为公司进入潍坊市场的第一个项目，对于公司来讲 资金和品牌信誉都要达到双赢的目标，特别是资金回笼 速度要快，能够在风险可控的前提下有稳健的现金流。,2.项目为企业异地开发的第一个项目，品牌美誉度和影 响力要成为寒亭第一名。,3.通过项目的成功开发，提升企业在潍坊的市场品牌， 积累企业在异地开发和大型住宅的开发经验。,4.项目计划在2010年9月开工建设，2010年11月底开始 预售，并进入全面发售期，分期滚动开发。,资金目标,品牌目标,企业战略目标,开发周期,第三部分：项目开发背景与核心问题, 城市层面 房地产市场层面,城市发展规划,“中心城”总体布局：“一心、一环、一轴、一廊”的结构模式：,潍坊中心城总体布局呈“一心、一环、一轴、一廊”的结构模式，本项目处于此结构模式之外，因此区位吸引力相对较小；但是，项目位于寒亭区的中心心位置，具可以成为寒亭的最高端、潍坊的中端项目。,城市功能分区,项目所在的寒亭区虽然与市区中心有距离差，但是工业园产业和高科技产业园的发展，为寒亭带来了发展动力；同时城市东扩、北移的发展规划，使寒亭处于规划的交汇位置，寒亭区未来发展空间进一步上升。,项目位置,城市经济发展,潍坊整体经济实力位居山东前列，但是人均GDP和可支配收入水平排名靠后 从2010年山东省17地市经济总量的对比情况来看，潍坊以2974.94亿元排在第四位，经济发展态势良好，为房地产行业的发展打下了基础。 从2010年17地市城镇居民人均可支配收入指标来看，潍坊排名第8位，而从人均GDP来看，潍坊排名第11位，城市整体收入水平不高。,2010年山东省7城市经济总量对比,城市经济发展,2010年潍坊各区生产总值,潍坊区县市经济实力排名前5名分别是寿光、诸城、青州、高密、昌邑，由此可以看出下属县市经济实力强劲。以寿光和高密为例，寿光市中国蔬菜基地，高密是全国农村经济综合实力百强县之一，经济的发展使城市化进程加快。因此，他们整体收入水平相对较高，他们是城市化进程受益者，他们大部分结合自身情况，大部分人开始选择在城市购房，而受寒亭区辐射影响较大的是开元街道、寒亭街道、高里镇和朱里镇所囊括的300多个村。,寿光是中国的蔬菜之乡，连续九届跨入全国 农村经济综合实力百强 县（市）行列，2005年 列第41位。,2008年高密市纳入全国经济实力百强县（市）之列， 高密市先后荣获“中国家纺 名城”、“山东省纺织服装 产业基地”等荣誉称号。,潍坊下属县市经济实力强劲，但市区对下属县市的辐射与吸引力有限，但是随着城市化进程的推进，下面乡镇普通百姓进城购房的比例在逐渐增加,截至2010年，潍坊市全年共完成农林牧渔业总产值654.8亿元，按可比价格增长4.3% 粮食产量稳中有增。全市粮食播种面积达到1199.3万亩，增长1.7%；粮食总产量522.6万吨，增长0.3% 林业生态建设取得明显成效。全市共完成造林43.87万亩。百处林场、北部沿海林网、荒山造林、村镇绿化等重点生态工程进展迅速。全市森林面积达536.34万亩，林木覆盖率达到35.2% 畜牧业生产稳定发展。肉类总产量123.1万吨，禽蛋产量26.2万吨，奶类产量27.8万吨 渔业经济持续发展。全市渔业总产值达到34.5亿元，按可比价增长2.1%；水产品总产量45.8万吨，增长9.0 % 农业机械化水平进一步提高 新农村建设步伐加快。农房建设改造年度任务全面完成，建成新房13.83万户，改造危旧房2.1万户,2010年潍坊市第一产业增加值330.5亿元，增长4.3%；拉动GDP增长0.4个百分点。 城镇化发展步伐不断加快。全年完成村镇建设投资120亿元，其中基础设施投资45亿元，小城镇发展实力进一步增强,2010年农村居民生活持续改善。农民人均纯收入8871.6元，增长15.3%，农民人均生活消费支出5981.7元，增长14.2% 2010年全市共完成村镇建设投资120亿元。财政投资、信贷以及金融政策对三农的支撑，使得农民的消费心理得到极大保障,农副产品集中产区,城市产业发展,依靠得天独厚的农业资源与湿地优势，潍坊成为山东半岛的重要农副产品集中产区之一，使得村镇居民的经济消费能力取得极大性改善,潍柴动力股份有限公司资产总额362亿元，职工万余人，是中国最大的汽车零部件企业集团 。在2010年中国企业500强评选中潍柴控股集团以355亿元收入入围，列第73位,海王集团是一家致力于医药制造、商业流通和零售连锁的医药类大型综合性集团公司，现已形成医药工业制造、医药零售连锁、医药商业流通三大支柱产业体系，是国内健康产业领域具有广泛影响的知名品牌,潍坊大型企业： 潍柴集团、海化集团、海王集团、恒联纸业集团、新郎集团、晨鸣集团、仙霞集团、耶利亚集团、巨力集团、诸城外贸、联盟化工集团、得利斯集团、福田、亚星、华光集团、泸河集团、寿光巨能控股、巨龙化纤集团、潍坊钢铁集团、潍坊医药集团,全市规模以上工业企业达到5258家 比上年增加434家 完成增加值1958.27亿元 增长15.4%,城市产业发展,潍柴动力股份有限公司 通用、专用设备制造业622家 晨鸣纸业集团有限公司造纸及纸制品业155家 帛方纺织有限公司 纺织业企业761家,寒亭区登记注册的大中型企业共有700 余家，其中旺旺集团、百老汇家世界、 香港美林、润华汽车等一批投资过亿元 的项目先后落户寒亭。,大型企业集团的繁荣必然带动全市相关产业链上的中小企业的发展，产值的增长必然带动提升居民群体的消费需求能力,到2010年底，潍坊市形成了统一、信息资源共享的物流信息网络，以及各具特色的物流基地、物流中心和配送中心 未来方向重点打造胶济线物流带、滨海临港物流带，壮大诸城、安丘、临朐物流园区。重点建设鲁东物流中心、滨海交通物流园、北海医药食品物流园、高密晟绮物流产业园、寿光农产品物流园、昌乐半岛物流园、诸城粮食物流园、安丘青龙山工业仓储物流园、山东晟鑫冷链物流园等重大物流项目,潍坊市三大物流基地的服务功能,物流业的发展为贸易业的发展带来巨大的提升力。2010年贸易业地区生产总值在第三产业中的贡献率达到了39% 贸易业的销售额在金融危机后逐年上升，2010年批发与零售贸易业零售额1038.43亿元，出现了大批具有潜在需求能力的商人，成为主力购房者之一 寒亭区正逐步发展成为省内外知名的加工制造、优质农产品供应、大型物流配送和特色旅游休闲中心。,城市产业发展,依靠优越的地理位置，潍坊成为山东半岛重要的物流商贸地，产生了大批具备一定经济实力的商人消费群体,城市产业发展,潍坊历年产业结构比对,2003年2010年潍坊市国内生产总值中第二产业的贡献率达到了5058%，比以往更有所提高。 近年来，潍坊市第二产业中工业占据主导地位，2010年工业生产总值达到1720.3亿元，占第二产业总额的90%以上。 在第三产业中，批发和零售业较为发达，2010年生产总值达到了1038.43亿元。,潍坊市以第二产业为主，工业制造是城市的支柱行业，在第三产业中商贸业发达,城市经济发展与规划建设小结1、规划建设层面寒亭区属潍坊远郊区域，城市建设相对较中心市区晚，商贸配套相对不成熟，但是随着近年来城市建设步伐的加快和中心市区的联动，该区域未来城市发展的潜力巨大 寒亭区作为潍坊的工业发展区域之一，以发展工业园区开发建设和高科技产业园来发展经济， 以建设现代化城区来推进城市化进程，快速的城市化发展，是居民置业的好选择 2、经济发展层面总量高、人均落后，城区对周边县市的辐射力有限，住房消费基本以辐射区域内部为主 潍坊经济总量在山东省市中排名靠前，但由于人口基数大的影响，人均GDP水平低。 潍坊周边县市的经济实力远远高于潍坊市区,市区对周遍的辐射与吸引力不显著，寒亭新引力更加不强 3、产业发展层面制造业、产业园发达，产生了一批经济承受力强的高端置业群体 典型的二、三、一的城市产业结构、制造业是城市产业的核心，大型企业众多。 城市商贸、物流业发达，产生了一批支付力较强的客户。,第三部分：项目开发背景与核心问题, 城市层面 房地产市场层面,看现实的潍坊房地产市场,房地产市场发展阶段,段,潍坊新建居住用房主要以拆迁 安置房、自建房及公用房和商品房,进入2004年，潍坊房地产开始进入快速发展阶 段，房地产项目不断增多，投资总额达到22.4 亿元； 2004年至2005年，住宅供给量超过630万 平方米,