珠江御景6#楼推广方案,一、竞争楼盘分析二、推广总精神三、执行方案四、平面表现五、两点一线指示系统提升,知己知彼 百战不殆 竞争对手表现如何？,随着市场环境的不断收紧，城东作为投资性热点区域变为“价格虚高”区域，有价无市，月均去化量明显减少；从现有存量来看，东区现有存量超过2000套，供大于求现象十分严重，市场竞争十分激烈；从供应面积段来看，以70-120的中小户型为主，总价低，同时具有较大的附加值，迎合刚性需求；从上市时间来看，9-10月仍将有大量房源上市，客源竞争严重；从促销手段上来看，8.8-9折的价格优惠成为市场常态。打折送礼、低价销售成为市场主旋律，也是保证开发商销售额度的最有效利器。,从周边竞争项目的成交分析来看，至新政后各大竞争个案成交量极度萎缩，在6、7月一些项目分别作出了促销措施，其效果与预期相差深远；世茂、绿地在城东板块率先做出了大力度的促销活动，其价格下浮都达10%-15%左右，但是整体成交依旧低迷，平均每周3到4套且主要以90以内的小面积为主。随着贷款首付比例的增加，客户置业成本增加。低总价、中小户型的房源更能获得市场认可。打折+送礼成为市场吸引客户关注的主要手段，低价入市是开发商目前最有效的销售手段。,一、竞争楼盘分析二、推广总精神三、执行方案四、平面表现五、两点一线指示系统提升,一、本案新政后市场表现,1、新政后来人、来电情况分析 随着4月17日国家针对房地产市场的“新政”出台，现场的来人、来电收到了严重的萎缩；在“新政”之后5月1日之8月15日售楼处现场平均每天来人：3.7组，来电：3.3组、合计来人355组（其中房展会76组），来电252组（其中房展会6组）。2、新政后成交客户分析 至4月17日国家 “新政”出台后，从5月1日至8月15日，合计成交36套房源（精装22套、毛坯14套），其中异地成交客户7组占19%，昆山本地客户成交29组占了81%。由此可以看出在政策出台后，本地的刚性需求占到了整个成交的重头戏。反观异地客户在收到新政的影响下成交极度萎缩。,本案同样收到市场环境影响较大，加之媒体推广有所减少，来人来电和成交量均出现较大幅度的萎缩；但，区别与其他个案，本案一直坚持的“欧式、人文、高端”豪宅形象，逐渐被客户接受。客户认同珠江的品质和产品，和竞争对手相比较，如果是同等价格，本案的竞争力就显现无疑。,全新6#楼如何企划包装,一、从毛坯转向精装？是否矛盾？,珠江地产，是中国最具影响力的全系地产专家。产品覆盖精装（毛坯）住宅、别墅、LOFT、商业、城市综合体等多种物业。珠江御景作为珠江地产高端住宅的旗舰系列，既有精装住宅、又有毛坯住宅，本身就是集团“全系”理念的最好体现。6#以毛坯房上市，只是珠江地产一直奉行以客户为尊的品牌信念的最好证明。,二、全新形象树立,全新楼栋名市场导入： 君御座 注： 1、整个小区拟以“君”字系列进行命名，如“君御座、君逸座、君庭座。” 2、君，君子，闻弦知雅意，唯做人做事皆成功者方为君子。御，对帝王所作所为及所用物的敬称。王者的尊贵和高屋建瓴的气势不言而喻。,备选方案： 整个小区用“金”字系列进行命名，如“金御座”,6#楼以毛坯房上市，需要一个全新的形象引起市场的关注，在短时间内引起购买兴趣。,三、项目整体卖点,沪宁高铁首战，上海30分钟生活圈； 昆山东部核心位置，国际会展中心正对面； 周边教育、商业、行政、医疗、景观等市政配套臻于完善，生活便捷，升值潜力巨大； 欧洲人文之城，体现欧式贵族生活，产品品质感较强。 珠江地产全系旗舰代表作品。以上是项目的核心价值所在，是奠定6#楼整体调性和表现风格的依据所在。,四、6#楼核心价值提炼,全新6#楼，与之前推出97、141两种户型，与之前推出的1、2、3、4#楼相比，在房型结构、附加值和建筑立面等方面，并无特别突出之处。最大的特色在哪？,“双中心”位置社区景观最中心（项目整体62万方的规模，13栋欧洲名邸，以6#楼为中心，占据社区最核心的中央景观带） 中轴景观大道最中心位置（占据凯撒大道中核位置，尽览全景视野） 南北绵延的欧式皇家主题园林，尽收眼底。双中心景观王座,五、推广总精神,珠江御景 【君御座】 双中心景观王座,全新楼栋名导入：【君御座】 双中心景观位置中轴景观大道正中心，社区整体皇家园林正中心,六、推广总精神,三、 推广Slogan,主标：珠江御景 【君御座】 双中心景观王座 副标：9月盛大公开 6重豪礼 限时预约释义： 珠江御景 君御座 君临天下，以高屋建瓴的王者之气驾临昆山！ 昆山东城核心、皇家园林双中心绝佳景观，6重心动豪礼，9月即将全新绽放，诚心预约中！,六、客户构成预估,一、竞争楼盘分析二、推广总精神三、执行方案,一、推广节奏,9.1,9.15,9.18,9.22,客户积累、媒体导入,实体样板房公开,开盘,中秋节老业主 维护活动,下阶段 媒体更新,VIP卡积累期,强销签约期,1. 推广时间较短，建议9.1日起媒体推广全面开始； 2.结合实体样板房开放，邀约客户参观本案欧式大城的风情，促进购房； 3.在10.1前开盘，暂定9.18日，尽量拦截其他竞争个案客源； 4. 结合中秋节，举办中秋节老业主联谊活动联合老带新方案，促进老带新成交。,二、推广阶段与渠道,阶段一：VIP预约期 时间节点：9.1-9.15 阶段主标： 珠江御景 君御座 双中心景观王座 9月全新公开！ 六重豪礼 ，限时预约中配合媒体： 户外：交通指示牌、公交站牌、陆家出口看板、网络 启动时间：9.1 网络：昆山搜房网 其他媒体：电视调频、昆山DM直邮、短信 软文炒作： 搜房网、地产网、楼市网 投放时间：9.1 / 9.8 / 9.15,阶段二：开盘告知期 时间节点：9.16-9.18 阶段主标： 珠江御景 君御座 双中心景观王座 9.18日盛大开盘 6重豪礼 限时预约 实体样板房奢藏绽放 恭迎品鉴配合媒体： 户外：交通指示牌、公交站牌、陆家出口看板、网络 网络：昆山搜房网 平面媒体：扬子晚报 小众媒体：短信 SP活动：中秋节业主联谊回馈（9.15-9.22日）,二、推广阶段与渠道,阶段三：强销期 时间节点：9.19-9.30 阶段主标： 珠江御景 君御座 双中心景观王座 特惠热销中 实体样板房奢藏绽放 恭迎品鉴配合媒体： 户外：交通指示牌、公交站牌、陆家出口看板、网络 网络：昆山搜房网 平面媒体：昆山楼市杂志（10.1特刊）,二、推广阶段与渠道,上海地区按批复立项媒体投放表,集团支援上海地区媒体投放表,三、平面表现,设计稿一,设计稿二,三、认筹方案,一、活动时间：9月4日 9：00（开盘前一天停止发售）二、活动地点：项目售楼处三、认筹方式：客户缴纳5000元，即可成为VIP客户，方有机会参与购房；每张VIP卡在开盘当天可最高享受93折优惠（仅限开盘当天）,客户认筹单见WORD附件,四、认筹优惠：6重豪礼 限时预约第1重：认筹诚意心动豪礼 凡成功认筹客户，可享受97折购房贵宾礼遇；第2重：开盘认购惊喜豪礼 开盘当天成功认购客户，另享受99折认购惊喜优惠；第3重：限时签约激赏豪礼 认购成功5天内签约客户，可再享受99折购房豪礼；第4重：付款成交震撼豪礼 一次性付款签约客户，可享受98折购房附加优惠大礼；按揭贷款可享受99折购房优惠大礼；第5重：尊贵服务贴心豪礼 凡认筹客户，均可免费加入珠江会，尊享珠江地产奉送的特别权利；第6重：亲友为邻贺喜豪礼 凡珠江御景业主推荐购房1套，老业主可免费获赠10个月的物业费大礼，多荐多得。,三、认筹方案,五、区域划分（详见附件1.） 接待区：模型区（接待当天来的客户摆放本次认筹细则的易拉宝、购买贵宾卡流程图） 等候区：售楼处灯箱区（该处需摆放几张沙发接待客户和给客户休息、摆放本次认筹细则的易拉宝） 洽谈区：销售区（业务人员帮客户做好解释工作，消除客户的心里疑虑） 柜台区：认购区（专人协助客户填写贵宾卡、摆放本次认筹细则的易拉宝） 排队区：售楼处大门口（客户手持填写好的贵宾卡在售楼处大门的最西边门开始排队付钱） 财务区：售楼处柜台右手边设立财务室（负责客户的收款、开票填写票号、复印盖章回收贵宾卡） 六、认购流程（详见附件2.） 现场认购贵宾卡：接待区洽谈区柜台区排队区财务区详细方案见WORD附件,四、开盘方案,一、开盘时间：10年9月18日（初定） 二、开盘地点：珠江御景现场（售楼处） 三、推售房源： 6号楼三个单元，共计153套房源，两房96.35平米51套、三房141.54平米96套、复式273.16平米6套、合计销售面积：约21152.24平方米。 （注：具体推售的房源根据开盘前的客户积累情况而定） 四、开盘方式：客户根据预约单编号先后顺序进行选房购房，预约单是选房的唯一凭证。 目的：延续一期开盘当天的火爆场面；保证市场的良好口碑传递； 促进开盘当天的成交机率； 保证当天开盘的成功。 五、开盘优惠：开盘当天成功认购客户，另享受99折认购惊喜优惠认购成功5天内签约客户，可再享受99折购房豪礼；一次性付款签约客户，可享受98购房附加优惠大礼；按揭贷款签约客户，可享受99折购房优惠大礼；优惠截止日期：优惠时间9月18日至9月31日 详细方案见WORD附件,