绿城集团房产品质实践,孙国梁 二一年四月,目 录,一、百年住宅建设的主体及职责,二、房产企业的主要工作,三、绿城集团房产品质实践,四、百年精品建筑与营造者,一、百年住宅建设的主体及职责,建设百年住宅涉及的主体,政府（立法、规划部门）,设计（研究）机构,参与建筑营造的单位,施工企业,房产企业,生产厂家（供应商）,政府（国家）：立法、制定奖励政策。规划部门（城市）：做好城市的长远规划（功能区域、布局、交通、市政），提高城市规划品质，提升城市整体品位。,设计（研究）机构：提高标准，统一规范，完善功能，精心设计，满足今后几十年甚至更长时期的生活品质要求。,建设参与各方：整合优质资源，提高工程管理水平、建造技术水平、产业化水平以及产业从业人员素质，确保建筑品质。,二、房产企业的主要工作,在国家相关法律规范的基础上， 制定相应的企业产品标准,与设计单位合作，进行房产品研发,选取优秀施工单位，应用新工艺,科学合理地实施施工过程控制,选取绿色、优质的设备和材料,全面推行住宅精装修,三、绿城集团房产品质实践,我们的核心价值观：“真诚、善意、精致、完美” 我们的企业使命：为员工创造平台，为客户创造价值，为城市创造美丽，为社会创造财富。 我们的愿景：努力打造中国最具完整价值的房地产公司。,(一）企业概述,我们的历程： 绿城集团，创立于1995年，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质。历经16年的发展，绿城集团目前已辖有90多家成员企业，拥有员工2900余人，房产开发足迹遍布全国38个城市。截至2010年3月底，公司土地储备总用地面积达2200多万平方米，规划总建筑面积达3400多万平方米。,绿城专注于高品质物业的开发，产品类型不断丰富和完善，已形成多层公寓、高层公寓、别墅、平层官邸、大型社区、城市综合体等多个产品系列，同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。历年开发量达到【】万平方米，目前在建规模达到【】万平方米。自2005年起，绿城以高品质商品房建设标准，介入城市安置房和安居房的代建，目前建设规模已超过250万平方米。,我们的成绩：2009年绿城实现年度合同销售额达513亿元，位列全国第二。连续6年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10。（2010年同时荣膺中国房地产百强企业成长性TOP10榜首 ）连续6年名列中国房地产公司品牌价值TOP10。连续多年蝉联浙江省房地产企业综合实力榜首。,我们的创新：实施精品战略：产品即人品，生命多精彩，产品多精彩，绿城精品战略即以精诚之心、精致之道、精湛之术锻造精粹之作。其本质是打造精品的过程，即“过程精品”。营造精品工程的整个过程都必须是认真的、精心的、精确的、精致的。精品是工作者生命精华的转移和延伸，精品一定是优秀员工、优秀团队共同精心、用心、苦心工作的有形结晶。,推行园区服务体系：绿城园区生活服务体系涵括健康、文化教育和生活等园区服务三大体系，从传统的对物业的服务，进一步转到对人的全方位的服务，是对建设和谐社会的积极响应。自2007年推出以来，目前已形成杭州蓝庭、翡翠城、海宁百合新城等实践基地，根据基础服务、专项服务、特约服务分类，形成规范的服务模块和运作模式，并在绿城所有项目中推广实施。,探索商业代建模式：以品牌输出和管理输出为核心，根据房地产开发价值链各环节建立全程标准服务模块，为不同的投资商提供房地产专业运营服务，并通过品牌有偿使用、代建管理服务以及代建项目超额利润回报获取运营收益，以较少的投入实现更大的开发规模，实现更多人居于绿城的目标。,1.建立和实施ISO9000质量管理体系1999年1月，绿城引入ISO9000知识培训，开始建立和实施ISO9000质量管理体系。同年12月，绿城成为浙江省首家通过ISO9002质量体系认证的房产企业。2003年1月，绿城集团正式通过ISO9001：2000质量管理体系复评审核。,（二）绿城的精品工程历程,2.出台绿城集团住宅精品工程认定技术标准 绿城集团对分布在21个城市的43个项目下达精品工程目标，同时成立绿城集团精品战略领导小组和精品战略专项研究小组。至2008年出台绿城集团住宅精品工程认定技术标准，为提高公司住宅产品品质，打造精品工程，促进住宅科技进步奠定了坚实的基础。,3.下发绿城集团成熟产品系列复制标准2007年5月24日，绿城房地产集团提升成熟产品复制能力专业组成立，同年年底出台绿城集团成熟产品系列复制标准，分为规划设计、工程营造、景观设计及营造、住宅精装修等四大篇，这是公司在产品标准化建设探索方面取得的初级成果，为公司提高成熟产品复制能力、有效缩短项目开发周期，提高产品品质，奠定了一定的基础。,4.推行绿城集团标准工程部模板 2009年8月，绿城集团标准工程部模板出台，这是在绿城房产十五年来不断摸索、学习、认知、探究和实践的基础上，不断反思、总结、改进、积累和借鉴的过程中初步形成的一整套较为完善的工程质量管理体系。,5.对产品的自我反省尽管1998年绿城杭州桂花城项目面世，好评如潮，但绿城认为房产品的开发更加需要不断地总结和反省。 2001年绿城集团内部印制出版了桂花城批判，动员建筑、规划、工程、物业等各方面的专业人员，对桂花城进行了地毯式的检查，反思杭州桂花城项目各方面存在的问题与不足。所查问题涉及100余项，而每一个问题均以图文结合的形式编排，详细描述了问题产生的原因和改进的方法，为项目整改及后续项目建设提供借鉴。（加桂花城照片）,杭州桂花城,杭州桂花城,6.建立工程管理示范基地2003年2月绿城集团建立工程管理示范基地，杭州春江花月项目和桃花源项目分别作为公寓和别墅产品的工程管理示范基地。,杭州春江花月,杭州桃花源,杭州桃花源,7. 创建标准工程部2009年8月3日下发了关于加强工程营造实践基地建设的通知，推出14个工程营造实践基地。2009年9月18日、2009年10月12日公司分别发文明确了工程营造实践基地参观培训的要求。并不定期组织基地实践活动。,8.组建“精装修管理部”2005年4月集团根据房产市场对精装修住宅的需求和自身发展的需要，组建“精装修管理部”，参与精装修项目全过程管理，并着手编制精装修管理流程。,9.设立工程质量督导体系2008年6月工程质量督导部成立，加强了集团对各项目工程质量的指导、督促和帮助，保证了公司精品战略的顺利实施,10.成立客户服务质量监督小组2002年11月29日绿城房产首届客户服务质量监督小组成立。小组成员由绿城集团在全国范围项目客户中选取。客户服务质量监督小组成员享有对绿城产品在规划设计阶段的建议权，享有对绿城在产品营造、营销服务、客户服务等方面的监督检查权。客户服务质量监督小组的成立，通过联合绿城客户这一重要群体，对提升绿城产品的品质起到了极大的促进作用。,为将绿城打造成“中国最具完整价值的房地产企业”，我们全面推进标准工程部建设工作，在发挥标准工程部及工程营造实践基地的示范、标杆作用基础上，持续提升工程管理水平和品质把控能力，进一步强化制度执行力，加强过程精品管理和控制，持续打造精品工程。为此，我们重点做好以下工作：,（三）绿城精品工程管理的主要措施,1.高度重视产品品质，树立全员精品意识明确项目公司总经理是产品品质的第一责任人，高度重视产品品质。总经理须参加工程部门的周例会，关注和重视质量问题的事先预防和过程控制；深入工地现场，全面、动态地掌握工程质量、进度和工程成本情况。,各级工程管理人员，处在工程营造的第一线，是产品品质的直接责任人，强调责任感和职业道德，按照精品工程的质量标准严把产品质量关，追求精致、完美的理想状态。,2.加强工程系统本体建设，形成和谐高效团队绿城的第一产品是人，员工的成长和进步是公司存在和发展的理由。我们高度重视工程管理队伍的梯队建设，以建立一支学习型团队为目标。根据项目具体情况，编制有针对性的培训计划，进行考核和检查。,严格执行师徒制和工程经理客服岗位轮岗培训制度，强化工程部经理资格认证和竞聘上岗制度。结合日常工作考察，建立工程系统梯队名册，通过师傅传帮带，强化梯队人才培养。,工程部在完成每周工程部工作例会外，安排集体学习时间，采取集中上课、现场讲解、共同研讨等培训方式，对工程设计施工规范、公司制度规程、精品工程质量标准、工程管理规程、工程成本管理规程等进行培训和学习；对公司下发的细部节点标准、施工工艺工法及操作规程等要进行现场讲解和培训。,3.加强施工过程质量检查验收，强化工程质量管理制度执行项目工程管理人员必须保证大部分工作时间在工地现场或者是审读图纸，及时检查并发现工程施工过程中的各类质量问题，对工程质量的把控，要求重在事前控制和过程控制。,在质量检查过程中，工程管理人员有目的性、有事前准备，必须随身携带钢卷尺、小锤、照相机等，做到随时检测和记录。养成“腿勤、眼勤、嘴勤、手勤、脑勤”的良好习惯,下工地、找问题，多做施工技术交底、多做记录、多思考和总结。,认真地贯彻执行各项工程质量管理制度，强化执行力度。在日常检查、各项隐蔽工程验收检查、对口检查、重点检查和工程交付预验收、“一房一验”等工程质量检查过程中，做精、做细、做深入；及时填写工程质量检查记录表，对检查出来的问题、缺陷限期整改，强调整改的执行力，整改后要有反馈、有验证，确保每次检查的实效。,4.合理选择优秀施工单位，切实做好合格供方管理工作优秀的施工单位，是优质工程质量的必要保障。公司积极寻找、整合更多的优秀施工单位，在工程招投标过程中，高度重视对施工单位的考察，制定详细的考察计划和考察内容，对有实力的、工程管理体制完备的、工程质量把控能力卓越的施工单位进行重点考察。尤其注重对施工单位项目经理和项目班子主要管理人员的考察，做好项目经理的背景调查，编制考察报告，正确评价被考察单位，为招标评标提供真实的信息和依据。,在工程决标过程中，尽可能采取合理价格中标的原则，留给施工单位合理的利润空间，鼓励施工单位进行技术创新、保持技术团队稳定、创建优质工程，做到“双赢”甚至“多赢”。,5、推广应用建筑低碳和节能技术，提高住宅的科技含量，提升房产品的综合品质发展低碳经济、建设低碳城市、构建低碳社会已成为中国各级政府的重要工作方针。作为国民经济支柱产业的房地业，必须坚持走“低碳”之道，大力推广节能减排技术，充分利用可再生资源和新型能源，加快构筑以低碳排放为特征的住宅建筑体系。根据国内住宅科技发展趋势和“低碳”技术应用情况，我公司已经应用的住宅科技和“低碳”技术系统如下：,（1）建筑外墙外保温系统外墙外保温系统不仅使建筑具有良好的保温性能，而且使主体结构所受温差的作用力大幅度下降，温度变形减小，有利于延长建筑结构的寿命。应用项目：集团所有在建的住宅项目均采用外墙外保温系统。,（2）“Low-E”加中空玻璃幕墙系统“Low-E”加中空玻璃幕墙系统能使建筑外观美观、通透，适用于对自然采光要求较高的高档住宅。它不仅能够隔音、隔热和保温，而且能有效避免“光污染”的危害。应用项目：深篮广场、蓝色钱江、温州鹿城广场、台州玉兰广场等。,Low-e玻璃幕墙样板,（3）铝合金断桥隔热系统铝合金隔热断桥系统是在铝型材中用填充或嵌入隔热材料的方法来实现铝型材的隔热，切断金属冷桥，达到隔热保温，从而实现铝合金型材的节能效果。应用项目：集团所有在建的住宅项目均采用该系统。,（4）地（水）源热泵空调系统地（水）源热泵是一种高效节能、绿色环保、技术成熟、稳定可靠的空调技术。地（水）源热泵利用土壤或湖水中的可再生能量，与建筑内部的空调换热装置进行热量交换，从而减少建筑的空调能耗，达到节能减排的目的。应用项目：千岛湖度假公寓、九溪玫瑰园别墅、萧山丁香公馆、南京玫瑰园等。,绿城千岛湖度假酒店是浙江省近年来最大规模运用水源热泵技术的项目，已成功申报了国家可再生能源示范工程，获得国家奖励基金，具有广泛的示范意义。该项目空调面积约29万平方米，全部采用水源热泵空调系统。每年可节约运行成本约500万元。为提取千岛湖湖面下25米的恒温水，项目建造了直径为13米、挖井深度湖面以下26米的取水泵房，在湖面以下25米处通过顶管连接湖面，抽取湖水，这种取水形式是全国首创。同时该系统还将空调回水作为景观瀑布用水，经瀑布后回流至千岛湖，即节约了水资源也保证了湖水等量回灌的要求。,