江苏镇江市房地产市场咨询报告,镇江市场发展现状,未来市场发展潜力,典型标杆企业分析,旭辉镇江策略,DIRECTORY,一、,二、,三、,四、,镇江市场发展现状,市场容量,镇江楼市近年成交波动较大，政府托市影响明显，整体市场容量不大,受2010年拆迁量逐步下降，2011年镇江楼市陷入低迷，成交量大幅萎缩，仅为106万放平米； 市场近四年连年保持成交量维持在744万平方米 左右，但缺少拆迁政府性行为,市场成交一般； 2012年前11月整体低迷,受7+1旧城改造利好，全市成交量有所上升，但仍然滞后一二线城市，在7+1拆迁的带动之下预计明年成交总量将呈现一定回升局面。,供应量分析,全市：累计约为861万平方米；年均约215万平方米,成交量分析,全市：累计约为744万平方米；年均约为186万平方米,新增供销比分析,全市：1.4：1,新增供求,成交有限，市场供大于求，新增供销比1.17:1,2011年受到宏观调控影响，成交量大幅萎缩，2012年延续低迷,进入10月11月,受政府7+1旧城改造 刚需影响，成交量大幅上涨。 新增供应持续增加，市场以去化存量为主，新增供销比。,市场存量,市场整体存量偏高，整体走势处于上升趋势，压力适度增大。,分析：今年市场供应量明显增加，新近开发商和楼盘增多,自2011年12月以来,房源存量一直在400万方以上,随着2013年众多新增楼盘出现,市场存量逐渐增多后期压力明显。,价格走势,2010年，镇江住宅市场受拆迁市场和土地成本影响均价出现大幅上涨，涨幅达到19.28%，之后一路上涨，2012年在市场严峻的情况下，开发商选择低价跑量策略，导致市场均价增幅有所缓和,增幅在4.13%。,成交结构,首次和首改支撑市场，成为市场成交主力。此成交结构以第一次置业与首次改善为主，受限购政策影响较小。,120以下户型占据市场成交6-7成份额，两房与三房产品仍为市场成交大军，表明购房主力仍为首置首改类的刚需群体，紧凑实用的性价比产品仍为后市需求主流。,根据区域发展特点、资源情况和行政区划，镇江市区房地产市场分为5大板块。各板块以及板块内部因资源配套的因素形成差异。,板块划分,高端置业客群 辐射全城,高端置业客群 辐射全城,中低收入首置客群 辐射镇江,地缘性首置和改善,中低收入首置客群 辐射镇江,区域供销,京口、润州板块为供应重地，供应量大，成交连年持续领跑；润州板块和京口作为镇江改善板块，供需两旺，成交量价高企；丹徒板块首置、刚需产品发力，品牌企业通过性价比，低价跑量，量价齐涨。 丁卯和大港，但由于整体开发量有限，因此销售量依然较低.,主城板块润州、京口优势依旧明显，丹徒板块首置为主低价跑量大幅上升，丁卯、大港首置首改稍显弱势。,镇江发展市场现状研究总结,1,市场供大于求，存量节节攀高，供应压力大,3,2,成交波动较大，受城市化拆迁影响明显，整体市场容量不大,首次和首改支撑市场，成为市场成交主力,4,主城板块优势明显,置业郊区化趋势明显,丹徒凭借低价优势后来居上,镇江市场目前处于回升期，宏观调控影响逐渐减弱，品牌企业同质化竞争较为激烈，供应压力大，同时拆迁因素对镇江影响很大,12,未来市场发展潜力,位于中国最大城市群长三角区域、南京一小时通勤圈内、核心城市上海辐射链条的末梢，“宁镇扬”都市圈重要节点城市。,城市在长三角区域中的地理位置及关系 地理位置 江苏省西南部，长江下游南岸，东南接常州，西邻南京，北与扬州、泰州隔江相望。 关系 长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一。 南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处。城市对外交通连接 铁路京沪高速铁路横贯东西 高速公路四横：沿江高速；沪宁高速宁太高速；宁常高速二纵：镇溧高速；京沪高速 水路：“黄金水道”,2011年长三角城市全国综合实力排名,城市地位,城市经济总量,2012年前三季度镇江GDP继续保持稳定增长，增幅为12.5%；相比长三角发达城市，总量虽不高，但增长幅度较快。,与长三角发达城市比较，镇江的经济水平相差较大。但是从发展速度来看，2011年镇江的GDP增长率已经超过上海、杭州、无锡等城市，达到12。3%。可见，镇江的经济发展速度很快。从镇江历年GDP来看，每年增幅都保持12%以上的增长率，2012年前三个季度更是达到1956。32亿元。,城市经济增速,经济经过2010年爆发性增长后，经济持续增长。,固定资产投资、社会消费品零售总额保持较快及稳定增长势头；进出口总额受国际经济危机影响，波动幅度较大。 10年是投资，进出口与消费品零售总额增长势头的拐点，之后持续增长。 11年开始的金融危机二次探底对镇江的整体影响不大，经济的快速发展成为镇江经济的一大特征。,房地产投资,镇江市房地产开发投资和商品房施工面积增长率波动较大；相比长三角其他主要城市，镇江市房地产开发投资相对较低，房地产仍具有较大投资开发潜力。,镇江房地产开发投资额在2011年达到新高为137.98亿元。 2011年施工面积为自2007年以来的高值，达到了1599.91万方，同比增长35.50%。 长三角地区的房地产投资额，镇江与周边城市相比差距 明显,后期投资开发潜力较大。,房地产发展趋势,伴随着经济的高速发展，镇江房地产市场发展趋向平稳，需求特征总体上以改善型需求为主。,伴随着经济的高速发展，镇江房地产市场处于平稳趋缓发展阶段。 2011年全市人均GDP为73947元，已突破10000美元。市场需求特征以改善型需求为主。,居民消费力,居民收入持续增长，带动消费支出的快速上升。,城镇居民可支配收入保持稳定增长，2006-2011年镇江城市居民可支配收入保持快速增长，2011年前镇江达到了26637元，增幅14.70%，增幅较快。 城市居民消费支出实现快速增长，镇江城镇居民人均消费支出2011年达到了15513元，增幅16.40%。,19,城市人口,2011年全市总人口311万人，市区人口123万人，城市化率为65%。 从城市化进程规律来看，镇江处于城市化加速阶段，从第一阶段向第二阶段迈进，人口迁移以城市之间的相互移动为主，房价将表现优异。,城市对外来人口的吸纳力差，总人口增长速度趋缓，市区人口低幅度扩容，人口外溢，城市化水平呈现平稳上升趋势。,20,城市人口结构发展规律,人口结构当前镇江人口结构是典型的金字塔结构。 社会阶层构成高端客户以私营业主、企事业单位高级管理人员以及公务员为主。高端人口占城市消费人口的比重较少；职业经理人、专业型技术人才、教师等构成城市中端消费人群；而占人口结构比重最大的仍然是普通职工、普通城市居民等构成的低端人群。 发展趋势随着镇江城市发展，制造业向科技行业转化，高级职业型人才增加，城市中端人口比重将上升，人口结构由金字塔结构向内梯形结构发展。,消费能力,典型的金字塔式人口结构，白领阶层缺失 。,高端客户以私营业主、企事业单位高级管理人员以及公务员为主。高端人口占城市消费人口的比重较少；而占人口结构比重最大的仍然是普通职工、普通城市居民等构成的低端人群。,市场发展潜力判断,1,城市化建设大规模。,3,2,经济基础薄弱，但是增速较快，需要时间过程。,总人口增长速度趋缓，市区人口低幅度扩容。,4,居民收入持续增长，带动消费支出的快速上升，但是仍属于中低层次消费。,镇江有一定的发展潜力，发展速度较快，但市场容量有限，消费力不高,22,典型标杆企业分析,开发企业2011年商品房销售面积排名TOP10,开发企业2011年住宅销售面积排名TOP10,市场比重,镇江开发商前10强：非本土开发商占领前十强，本土企业乏力。招商、万科作为专注住宅开发的企业，在镇江发展最为成功。,市场比重,从镇江开发企业前10强中可以发现，都为非本土企业，我们拟针对以下企业做典型研究： 万科、招商、远洋、亚东、红豆与绿地。,万科/区域布局,进驻镇江7年，共开发4个项目。在南徐，标准化和大规模复制的开发模式，快速运作项目，保持产品一定精品优势，缩短项目开发周期，大盘或同区域多产品线开发，规避内部竞争和市场风险。,万科2005年进驻镇江，并采取快速开发，快速拿地的策略，在镇江南徐板块新兴热点区域布局，先后开发万科魅力之城、万科润园、万科红郡，在售万科沁园，主打精装修高层住宅项目，价格不是标杆，主打性价比。2010年又摘得南徐白龙山地块，开发万科蓝山项目，其产品主要以中高端产品为主。,万科/产品线,万科在镇江在售项目产品线分析：以刚需和中高端住宅开发为主，商业与写字楼产品没有涉足。,招商/区域布局,北固湾,官塘2000亩土地储备,进驻镇江2年，目前开发1个项目。选择了镇江最好资源的北固湾地块,坚持打造高端精品物业，擅长改善型物业。目前又在官塘新城以科技创意园的名义储备了2000亩土地。,招商地产2011年进入镇江市场，以30个亿的地王价格获得了有着三山一江景观资源的大东纸厂地块，更是在2011年市场惨淡的行情下，半年不到时间创造了3个多亿高价快销的销售奇迹，一举奠定了项目标杆和品牌影响力。随着南山官塘新城的启动，瞄准更大的市场，囤地2000亩打造集住宅、产业园区于一体的大型产业地产项目。,招商/产品线,招商北固湾以再改型、终改型住宅为主，随着市场走势的发展，开始逐渐增加首置产品，但依然保持品牌高端调性。,远洋/区域布局,远洋香奈河畔,依靠政府关系，拿地成本底、条件强势，利润较高。依靠与镇江交投的战略关系，结合现有的项目储备，未来将基本形成“长、中、短搭配”的土地储备结构。,2010年远洋和交投合作进入镇江市场。随后在官塘片区发展，这个区域目前相对较偏，产品起初以首置为主，通过远洋的产品力，实现快速去化。,远洋/产品线,远洋地产以首置产品实现了资金快速回笼。,绿地/区域布局,绿地中央广场,政府协议拿地成本低条件强势利润高，同时京沪高铁大片区土地获得后期增值效应明显，未来将基本形成“长、中、短搭配”的土地储备结构。产品线丰富，复制能力强，注重快速开发。,2011年绿地和城投合作进入镇江市场。随后在京沪高铁片区发展，这个区域目前相对较偏，产品起初以首置为主，通过绿地的产品力，实现快速去化。,绿地/产品线,绿地产品线丰富，从小面积公寓到商办写字楼均有涉及，以首置、首改住宅为主。,亚东/区域布局,朴园,白龙潭地块,进驻镇江5年。从主城朴园项目通过产品品质树立品牌影响力和口碑效应，拥有大批的客户基础，目前准备往南徐发展。,2007年，亚东进驻镇江市场，打造镇江首个现代中式中高端居住区。积累了大批忠实的品牌拥护者，2010年获得白龙潭地块，又一中高端作品将为其树立镇江高端住宅开发品牌。,亚东/产品线,亚东产品线丰富，从小面积公寓到别墅均有涉及，前期以中高端首改、再改型住宅和终改型别墅为主，随着市场走势的发展，开始逐渐增加首置产品，但依然保持品牌高端调性。,红豆/区域布局,江南府邸,香江花城,进驻镇江10年，共开发2个项目。从城东滨江板块起步，通过产品品质树立品牌影响力和口碑效应，拥有大批的客户基础，随后逐渐向主城中山西路发展。,2003年，红豆进驻镇江市场，从城东滨江项目香江花城开始，打造镇江首个新兴富人居住区。并积累了大批忠实的品牌拥护者，紧接着，红豆进驻中山西路主城板块，开发江南府邸中高端住宅项目。,红豆/产品线,中高端住宅开发为主，产品线丰富，包含别墅、多层、高层，几乎不涉及SOHO和写字楼，商业以社区商铺为主。,恒大/区域布局,恒大绿洲,郊区拿地，通过严控土地成本，快速精装产品复制,以精装高性价比抢夺市场。,2011年进入镇江市场。在丹徒片区发展，区域相对较偏，产品以首置和首改为主，通过恒大精装修高性价比，实现快速去化。,恒大/产品线,偏远区域拿地控制成本，以精装首置和首改产品实现资金快速回笼。,以上知名企业在镇江待开发量一览表,旭辉镇江策略,2013拿地时机和拿地计划,聚焦区域及宗地规模、定位,2008-2012年度楼面地价及溢价率趋势,