青城山项目土地一级开发青城山项目土地一级开发 可行性研究报告可行性研究报告 西南公司西南公司 二二 O 一一 O 年十月年十月 目目 录录 第一章摘 要.1 1.1项目简介.1 1.2可行性研究报告的编制依据.1 1.3项目效益分析.2 1.4特殊说明事项.2 第二章项目的界定与现状描述.3 2.1项目的界定.3 2.2土地使用现状及地上物描述.3 第三章投资环境分析.6 3.1自然条件.6 3.2社会经济状况.7 3.3基础设施状况.7 3.4区域优势.8 第四章市场分析.10 4.1北京房地产市场的发展态势.10 4.2郊区房地产发展态势.11 4.3项目潜在购买力分析.11 4.4竞争性项目分析.12 第五章项目策划.14 5.1规划设计条件.14 5.2分项用地控制指标.15 5.3规划用地布局控制.18 5.4组织结构与开发模式.19 5.5征地拆迁补偿方式.19 5.6项目实施进度计划.19 5.7土地销售.19 5.8资金筹措与使用.20 5.9营销策略.20 第六章投资与成本费用分析.22 6.1征地费测算.22 6.2拆迁补偿费测算.23 6.3市政基础设施建设费.26 6.4前期工程费.27 6.5其它成本测算说明.27 第七章项目竣工后的土地价值分析.29 7.1估价基准日.29 7.2估价日期.29 7.3地价定义.29 7.4估价方法与估价过程.29 第八章财务分析.32 8.1销售收入估算.32 8.2成本费用估算.32 8.3盈亏平衡分析.32 8.4收入成本分析.33 第九章资金平衡分析.37 9.1开发价值分析.37 9.2成本降低的可能.38 9.3收益增加的可能.38 9.4资金缺口平衡分析.39 第十章风险分析.40 10.1项目主要风险因素识别.40 10.2投资环境风险.40 10.3资金风险.41 10.4管理风险.41 第十一章社会效益评价43 11.1社会评价指标.43 11.2社会效益评价.43 第十二章结 论45 12.1结论.45 12.2其它需要探讨的问题.45 http:/www.fdcsky.nethttp:/www.fdcsky.net 房地产商域网房地产商域网 - - 海量房地产资料下载海量房地产资料下载 房商网 - 全国最低价销售2010 房地产营销策划大全联系 QQ：1053527879 第一章第一章项目概况项目概况 1.1项目位置项目位置 目标项目位于成都下辖都江堰市青城山下，距离都江堰市中心约 15 公里车程，距 离成都约 60 公里，乘高铁 30 分钟可由成都二环抵达青城山（高铁每日可发送 3 万人 次，高峰时段每半小时左右开行 1 对）。青城山是四川旅游胜地，旅游地产发展良好， 众多大开发商于此云集。 http:/www.fdcsky.nethttp:/www.fdcsky.net 房地产商域网房地产商域网 - - 海量房地产资料下载海量房地产资料下载 房商网 - 全国最低价销售2010 房地产营销策划大全联系 QQ：1053527879 1.2用地指标用地指标 1.3项目项目现状现状 地上附着物为民房，尚未拆迁，需由开发商出资，政府负责完成一级开发后供应 土地。 1.4项目背景项目背景 1.4.1项目来源及合作方式项目来源及合作方式 项目来源 在成都市建设“世界现代田园城市”的背景下，都江堰政府规划在青城山目标地 块上打造具有国际化高度的乐园度假项目，该项目被确定为都江堰市 2010 年的重点招 商引资项目。为了向该项目提供用地保障，都江堰市政府邀约开发商合作，进行土地 整治，并致力于一二级开发联动，以吸引实力开发商打造高品质的乐园度假项目。 合作方式 开发商向政府提供本宗地整理资金，政府在合作期限（30 个月）内完成土地整理、 拆迁安置及出让前所需手续的办理工作，并在合作期限内由政府完成该宗土地使用权 图中蓝色图块为目标地块， 地块处于两条区域绿化带之间， 呈长条形，形状规整。 项目占地面积约项目占地面积约 1500 亩，亩， 其中，商业公建用地占比其中，商业公建用地占比 51%，住宅用地比例为，住宅用地比例为 49%。商业用地土地使用权年。商业用地土地使用权年 限为限为 40 年，住宅用地土地使年，住宅用地土地使 用权年限为用权年限为 70 年年 http:/www.fdcsky.nethttp:/www.fdcsky.net 房地产商域网房地产商域网 - - 海量房地产资料下载海量房地产资料下载 房商网 - 全国最低价销售2010 房地产营销策划大全联系 QQ：1053527879 的拍卖、挂牌工作并移交土地。 合作整理土地的出让方式，旅游产业及商业用地按土地整理出让成本价带项目挂 牌出让；住宅用地通过拍卖出让（政府口头承诺，全力支持土地整理合作的开发商以（政府口头承诺，全力支持土地整理合作的开发商以 土地整理成本价摘得土地，获取二级开发权）土地整理成本价摘得土地，获取二级开发权） 1.4.2土地整治成本土地整治成本 政府以经验值为基础，估算土地整治成本为 6060 万元万元/ /亩亩，该土地整治成本内容包 含： 第一项：第一项：土地整理涉及拆迁安置补偿费用（按都江堰市现行征地补偿安置政策实 施） 。 第二项：第二项：基础设施配套建设费用 道路、管网（污水、自来水、天然气）的迁移建设费用； 电力、电信、光纤线路、军用光缆、电缆的迁移建设费用； 土地平整、围墙、包装宣传费用。 第三项：第三项：政策性税费 征地涉及税费：（1）统征工作经费；（2）土地管理费；（3）测绘费；（4）勘 测定界、权属调查费；（5）耕地占用税；（6）耕地开垦费；（7）新增建设用地有偿 使用费；（8）土地报征指标费等；（9）控规编制经费。 第四项：第四项：整理区域内国有土地使用权收购费用。 1.4.3付款进度要求付款进度要求 （1）土地整治协议签定十个工作日内，开发商向政府的专项账户支付首笔土地整 理款 10000 万元，协议生效。 （2）剩余款项由开发商根据土地实际整理进度支付，资金支付进度应满足土地整 理进度需要（整治协议签订后双方共同提出土地整理进度计划） ，并满足政府的专项账 户金额不少于 3000 万元。 1.5项目风险项目风险 项目主要风险因素： （1） 拆迁成本价是否能控制在 60 万元/亩范围内； http:/www.fdcsky.nethttp:/www.fdcsky.net 房地产商域网房地产商域网 - - 海量房地产资料下载海量房地产资料下载 房商网 - 全国最低价销售2010 房地产营销策划大全联系 QQ：1053527879 （2）在当前的土地出让政策下，政府是否能顺利的支持土地整理合作开发商以土地 整治成本摘得土地，获取二级开发权。 http:/www.fdcsky.nethttp:/www.fdcsky.net 房地产商域网房地产商域网 - - 海量房地产资料下载海量房地产资料下载 5 第二章第二章市场研究市场研究 2.1区域经济环境研究区域经济环境研究 2.1.1旅游资源旅游资源 都江堰市是成都的下辖市，是国际旅游名城, 被誉为“世界水利文化的鼻祖”的 都江堰水利工程坐落于此。都江堰市是山水园林城市，拥有国家级森林公园、国家级 野生动植物自然保护区，市域林木覆盖率达 70%，被评为“国家级生态示范区” 、 “中 国历史文化名城” 、 “中国优秀旅游城市” 。该市处于“九寨、黄龙成都、都江堰乐 山、峨眉”黄金旅游线的枢纽，距成都市区和双流国际机场分别仅有 20 分钟、40 分钟 车程，境内高速公路、国道、省道和铁路运输，构成了四通八达的交通网络，成为成 都平原重要的物资集散地和交通枢纽 青城山位于都江堰市内，青城山主峰老霄顶海拔 1600 米。在四川名山中与剑门之 险、峨嵋之秀、夔门之雄齐名，有“青城天下幽”之美誉。青城山是中国首批公布的 风景名胜区之一，1982 年，青城山作为四川青城山 -都江堰风景名胜区的重要组成 部分，被国务院批准列入第一批 国家级风景名胜区 名单。2007 年 5 月 8 日，成都 市青城山-都江堰旅游景区经国家旅游局正式批准为首批 国家 5A 级旅游景区 。 2000 年 11 月，青城山与都江堰根据文化遗产遴选标准C(II)(IV)(VI)被列入 世界遗产名录 。 青城山上中国著名的 道教名山，中国道教的发源地之一，自东汉以来历经二千 多年。东汉顺帝汉安二年（公元 143 年） ， “天师”张陵来到青城山，选中青城山 的深幽涵碧，结茅传道，青城山遂成为道教的发祥地，被道教列为“第五洞天” ， 全山的道教宫观以 天师洞为核心，包括 建福宫、上清宫、祖师殿、圆明宫、老君 阁、玉清宫、朝阳洞等至今完好地保存有数十座道教宫观。 素有“拜拜水水都都江江堰堰， 问问道道青青城城山山”之说。 2.1.2交通条件交通条件 五纵五横一轨一带的道路主骨架。五纵五横一轨一带的道路主骨架。都江堰市灾后道路交通规划，从 2009 年至 2011 http:/www.fdcsky.nethttp:/www.fdcsky.net 房地产商域网房地产商域网 - - 海量房地产资料下载海量房地产资料下载 6 年，投入资金 125 亿元，打造五纵五横一轨一带的道路主骨架。五纵即成灌高速、成 灌老路、成灌快速路(沙西线延伸线)、成郫灌干道（IT 大道）都江堰段、成青旅游快 速通道；五横即彭青路、蒲中路、外二环、二环路、一环路；一轨即成灌客运快速铁 路；一带即龙门山旅游产业带路网。 成灌客运快速铁路将作为都江堰市出境主动脉连通全国；通过“五纵” ，都江堰主 干线将融入大成都，缩短与中心城区的距离；“五横”主干线将连通都江堰河西、河 东，促进两岸人流、物流、经济的流通；“一带”旅游路网将提升龙门山系旅游产业 的上档升级和对外形象，全面促进都江堰-青城山旅游经济的复苏、发展。 2.1.3发展规划发展规划 城市性质：旅游城市主导城市未来发展方向。城市性质：旅游城市主导城市未来发展方向。 以世界文化自然遗产为特色的国际休闲度假旅游城市，国家历史文化名城，灾 后重建典范城市。 2.22.2、 城市职能：国际度假旅游目的地城市，成都重要卫星城市之一。城市职能：国际度假旅游目的地城市，成都重要卫星城市之一。 以“都江堰-青城山”为品牌的国家级历史文化名城，世界自然文化遗产地。 以独特“山-水-田-林-堰-城”为自然人文特色的国际休闲度假目的地城市。 承接成都平原向川西地区辐射与带动的区域交通枢纽城市与服务中心城市。 大成都都市圈内实现城乡统筹的宜居宜业、生态安全的综合型“新城”之一。 2.32.3、 城市人口规模：人口整体规模将达到中型城市基本水平。城市人口规模：人口整体规模将达到中型城市基本水平。 近期，至 2010 年，城市规划人口 29.4 万。 远期，至 2020 年，城市规划人口 40 万。 2.42.4、 城市用地规模：城市用地将主要向东南方向进行大力拓展。城市用地规模：城市用地将主要向东南方向进行大力拓展。 近期，至 2010 年，规划城市建设用地 37.7K，人均建设用地 128。 远期，至 2020 年，规划城市建设用地 45.8K，人均建设用地 114。 http:/www.fdcsky.nethttp:/www.fdcsky.net 房地产商域网房地产商域网 - - 海量房地产资料下载海量房地产资料下载 7 2.2区域房地产市场研究区域房地产市场研究 2.2.1都江堰房地产市场发展概况都江堰房地产市场发展概况 都江堰因相对强势的山水资源和亘古传承的文脉特征，对成都乃至全国的 特定群体的置业、消费、投资倾向的吸附能力较强，并形成独特的区域认知和 市场基础。目前，养老、休闲、度假是成都及国内其他城市偏高端客群在都江 堰青城山片区的主要置业动机。此外，基于资源优势的商务活动和基于行情 预期的投资行为，也开始逐步升温。 目前都江堰房地产发展基本分