房产面积测算规则,会场纪律,手机静音或关机; 不能交头接耳; 不能迟到; 未经许可不能接电话; 未经许可不能中途离场;,测算依据,注：南京目前房产局的面积测算标准为三个规范：面积测量规范国标2000年、南京市2006年出台的宁规字2006133号关于执行建筑面积计算规范有关问题的通知、南京市规划局2008年10月关于进一步明确建筑面积计算若干问题的补充规定,一般规则,房屋测量的基本原则 房屋以幢为单位进行测量，测量点位可以是分隔墙、柱、或界钉等界址点。,计算房屋面积的基本条件 结构牢固；具备有上盖（不包含檐口）；有围护结构或柱；层高2.20米以上。,房屋的建筑面积 房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等的面积。,一般规则,测量工具 房屋测量应使用相对误差小于1/800的仪器和工具。,房屋总层数与所在层次 房屋层高全部在2.20米以上的层面计算层数。自然层数是指按规划核准的室内地坪0以上的层数，0以下为地下层数。房屋总层数为房屋自然层数与地下层数之和。 所在层次是指产权人的房屋在该幢楼房中的层次。地下层次以负数表示。 假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼以及突出屋面的设备间、水箱间等不计层数。,房屋建筑面积的测算,未明确内容的测算原则：对规范中未明确的内容，原则上可先判断其是属于建筑内部空间，还是外部空间，还是有永久性顶盖无围护的半室外空间。其中，属内部空间的需计算面积；属外部空间的不需计面积；属半室外空间的，设计利用的计算面积，设计不利用的不计算面积。,房屋建筑面积的测算,1、坡屋顶坡屋顶建筑（包括阁楼、看台以及其他有关情况）下部空间，凡设计有结构层、通风或采光孔的，即视为设计利用，其面积计算时以其空间净高达到2.10m、1.20m的范围分别计算全部和一半建筑面积，空间的净高必须由建筑剖面确定。,注解：斜面结构的房屋，由于实际测量时无法准确定位层高2.20米的位置、开发商也会采取将屋顶“加厚”的方式变相增加屋顶面积，损害购房者的权益，因此规则中采用了净高的概念，从而能在室内准确测量。,房屋建筑面积的测算,2、架空层、架空走廊建筑底层架空敞开式空间、建筑物间架空走廊下部空间，设计不利用的（如景观绿化）不计算面积；设计利用的（如停车设施）计一半面积。,注解：斜面结构的房屋，由于实际测量时无法准确定位层高2.20米的位置、开发商也会采取将屋顶“加厚”的方式变相增加屋顶面积，损害购房者的权益，因此规则中采用了净高的概念，从而能在室内准确测量。,房屋建筑面积的测算,3、门厅、大厅穿过建筑物的通道（不含骑楼、过街楼底层），建筑物内超过一层的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。,注解：只按层算，不按挑空高度算。,房屋建筑面积的测算,4、门斗门斗是指有永久性顶盖、四面有围护结构的建筑入口部分。建筑入口设在门洞内部、形成凹进建筑的空间，当开敞面宽小于等于最大凹进深时，属于室内空间，计算全部面积；当开敞面宽大于最大凹进深时，属于室外空间，根据雨蓬的规则计算面积。二层设阳台位置的底层如不作为阳台，无出入口的不计算建筑面积，有出入口的按雨篷规则计算。,房屋建筑面积的测算,5、阳台封闭阳台应有外围护结构与建筑室内空间分隔，否则作为室内空间计。永久性顶盖全覆盖的阳台（下层阳台以上层底板为顶盖），不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台或不封闭阳台，均按水平投影面积的一半计算；永久性顶盖未全覆盖的露台、挑台、阳台的覆盖部分，按雨蓬规则计算建筑面积；无顶盖（含顶盖未全覆盖的未覆盖部分）的阳台、露台、挑台，不计算面积。 08年10月新规：与阳台相连且底板标高和阳台一致的附属构件（如花台、设备平台等）并入阳台，参与阳台的面积测算。其次，仅有部分空间对户外直接开敞的阳台，其开敞部分按其水平投影面积的1/2计算，不开敞部分计全面积。,注解： 1、花架、设备平台想要偷面积，标高必须低于阳台； 2、凹阳台，不凹的部分算全面积 3、阳台顶盖为两层高，即视为露天，不计算建筑面积，也是目前奇偶层阳台偷面积的方法。见插件。,房屋建筑面积的测算,6、入户花园06年5月，入户门内的“入户花园”按一半面积计算，入户门外的“入户花园”视为电梯前室，计算全部建筑面积，作为公摊面积；06年12月补充规定：阳台进深超过2.40米（不规则的阳台，按其进深的平均值控制）的, 按全面积计算。,注解： 1、2.4米的规定针对平均进深。,房屋建筑面积的测算,7、建筑物外墙外侧保温层计面积建筑物外墙外侧保温层计面积。为方便数字报建的操作，此面积可另行计算，不绘入数字报建电子图中，但应在总图中标明“本图尺寸反映外墙或建筑构件结构面层净距离，不含建筑外墙保温层、粉刷层厚度，保温层、粉刷层厚度不超过n厘米”，其中的n值应由设计人员根据情况确定，由此带来的实物与图纸的尺寸和面积误差应在设计中留有余量。,房屋建筑面积的测算,8、飘窗08年10月规则：建筑单体含有飘窗设计的，须在申报图纸中提供飘窗大样，以确定构造形式及其窗台高度。分别需要计算面积的计算办法是：平均进深超过1.20米的，按水平投影面积的1/2计算，且建筑间距控制自飘窗外沿起算。飘窗与室内楼地面高差小于0.30米且窗洞高度达到2.20米的等同于落地飘窗，按水平投影计全面积；窗洞高度小于2.20米的，按水平投影面积的1/2计算。,06年规则：飘窗与室内楼地面高差达到0.45m的不计算面积；高差小于0.45m、且窗洞高度达到2.20m的等同于落地飘窗，计全部面积；高差小于0.45m、窗洞高度小于2.20m的，计一半面积；落地窗高度达到2.20m的计算全面积，在2.20m以下的计算一半面积。,有一种设计飘窗是完全不计算面积的，即飘窗与室内楼地面高差达到0.30米、其平均进深小于1.20米的，不计算面积,房屋共有建筑面积的分摊与计算,共有面积分摊应遵循的原则 共有面积按相关单元房屋的建筑面积比例进行分摊。当事人之间就共有共用部位的归属有约定的，从其约定。,房屋的套内建筑面积 房屋的套内建筑面积由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。,（一）、房屋套内使用面积系指房屋套内全部可供使用的空间面积。不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井等均计入使用面积，内墙面装饰厚度计入使用面积。,房屋共有建筑面积的分摊与计算,（二）、房屋的套内墙体面积是指套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体（柱），按水平投影面积全部计入套内墙体面积。,（三）、套内阳台建筑面积指套内各阳台建筑面积之和，均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。相邻套型间贯通的类似阳台的部位，按套间分隔墙划分后计入各相关套内面积。,房屋共有建筑面积的分摊与计算,可计入分摊面积的共有共用部位 位于幢内且只为本幢服务的共有共用部位可计入分摊面积。其中电梯井及机房、楼梯间、管道井、通风井、垃圾道、公共门厅、公共过道、变电室（配电房）、设备层（间）、水泵房、水箱间、消防监控室、消防楼梯（通道）、生活水池、消防水池、污水处理间、锅炉房、冷冻机房、空调机房、卫生间、开水间、电表间、信报间、值班警卫室、管理用房等以水平投影面积计算。套与共有部位之间的分隔墙、外墙（包括山墙）水平投影面积的一半计入分摊面积。,不计入分摊面积的共有共用部位,1、规划核准图上标注的自行车库。,2、规划核准图上标注的底层架空层。,房屋共有建筑面积的分摊与计算,不计入分摊面积的共有共用部位,1、规划核准图上标注的自行车库。,2、规划核准图上标注的底层架空层。,3、规划核准图上标注的自行车库。,4、规划核准图上标注的为多幢或小区共用的设备用房。,5、房地产开发企业等建设单位按规定或约定应当无偿移交给全体业主的物业管理用房。,房屋共有建筑面积的分摊与计算,7、为裙房上塔楼服务的室外楼梯。,8、建在幢外为本幢服务的配套设施用房。,6、规划配建总量15的室内机动车停车位。,9、只为某一功能区服务的楼梯间、电梯间、管道井等，其位于垂直穿越其他功能区的范围。,房屋共有建筑面积的分摊与计算,11、规划设计为层高2.20米以下的架空层中的楼梯间、门厅等共用部位。,10、 商业、办公用房的底层房屋外不封闭的廊道、门廊。,12、开发建设单位承诺归全体业主共有的房屋。,13、其它类似以上情况的共有共用部位。,不计入共有建筑面积的附属房屋,1、可以销售的专用车库、车位。,2、 规划部门核准的经营性用房。,3、幼儿园、学校、会所（馆）、社区服务用房、医院、农贸市场。,4、 作为人防工程的地下室。,5、其它类似以上情况的附属房屋。,房屋共有建筑面积的分摊与计算,房屋共有建筑面积的分摊与计算,1、幢分摊的共有共用建筑面积： 是指幢内为整幢房屋服务的共有共用部位的建筑面积。,2、功能区分摊的共有共用建筑面积 是指幢内专为功能区服务的共有共用部位的建筑面积。,共有共用建筑面积的分摊类别,3、层分摊的共有共用建筑面积 是指房屋各层次内，为本层服务的共有共用部位的建筑面积。,房屋共有建筑面积的分摊与计算,1、幢内各单元有不同设计功能的，可按功能分别设立分摊系数。,2、单身公寓按层设计具有层分摊的共有共用部位时，按层设立分摊系数。,住宅楼共有建筑面积的分摊方法,3、设计为连家店的住宅楼，按住宅楼的计算方法计算建筑面积。,多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法 首先根据设计功能，将多功能综合楼中计入房屋分摊面积的共有建筑面积，按幢、功能区、层划分为三个分摊类别，然后按此三个类别依次分摊。同一功能区内可根据设计使用状况的不同，分别设立分摊系数。,房屋共有建筑面积的分摊与计算,多功能综合楼功能区划分依据 多功能综合楼的功能区划分以规划设计为依据，其共有共用部位的使用功能以规划核准标注为准。,地下室相通的多幢房屋共有建筑面积的分摊方法 地下室相通地面上独立的两幢以上房屋，以规划室内地坪0划分为地上和地下两部分，地上部分分幢计算房屋建筑面积，地下层单独计算房屋建筑面积。地下层内为地上部分服务的共用部位不予分摊。,斜面结构房屋的共用面积分摊 设计为斜屋面结构的房屋，其室内净高在2.10米以上部位为套内面积，该面积参与共有建筑面积的分摊。,房屋共有建筑面积的分摊与计算,地下室车位的面积计算与分摊 地下室车位按套内面积计算，只参与楼梯间、外墙体一半及为全楼服务的共有共用部位的分摊。,参与分摊共用面积的其他部位 一幢房屋内的地下室、避难层（间）、架空层、人防地下室、自行车库、停车场（库）、会所（馆）、物业管理用房以及设计中未标明用途的各独立单元等作为套内面积，参与共用面积的分摊。,为多幢服务的变配电所（房）、生活水池、消防水池、水泵房等设备用房作为套内面积，只参与外墙体投影面积一半的分摊。,END,