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资源描述
,北京朝阳奥运核心区水源九厂项目可行性研究报告,考察工作情况,联合考察小组: 朱海彬总 战略管理部:刘冰,陈路 市场部:符齐 假日风景项目:王昊亮 实地考察 地块实地考察(地块现状,周边环境) 周边竞争楼盘考察(国奥村、龙湖唐宁ONE、中铁翰庭),情况沟通 与假日风景项目团队沟通 与北京万科803新项目小组沟通 材料沟通 工程采购、成本 市场营销、设计 财务 北京中心城市公司 假日风景项目,主要内容,项目概况 市场分析与机会选择 产品解决方案 项目运营 土地获取方式及风险 总结与建议,1.1 地块基本情况,1.2 项目区位(1),项目位置示意图,1.2 项目区位(2),项目毗邻奥林匹克中心区,随着北京奥运会的成功举办,该区域已成为国际一流的文化、体育、会展功能区,项目位于奥林匹克中心区西侧,北五环林萃桥西南,宗地位于北京传统上风上水区域,奥林匹克核心区西区,紧邻奥运体育场馆和奥运森林公园环绕,处于奥运核心区稀缺地段、稀缺景观资源,土地价值提升空间较大,本项目,1.2 项目区位(3),项目所在亚奥板块用地规划主要以居住、教育、体育设施、公园性质用地为主,且基本为已建成区,板块成熟度高,土地宜居性强,1.3 宗地四至及现状(1),地 块,北部(北五环绿化带),北部(北五环地铁口),东部(奥运射箭馆),东部(奥运射箭馆),西部(水厂),南部(京师园),道路及水泥硬化地面,林萃路,视频,1.3 宗地四至及现状(2),奥林匹克森林公园,林萃路,南侧为已建成住宅区、东侧、北侧、西侧景观资源优越,1.4 周边景观资源,项目周边交通便利,道路通达,私家车交通:十分便利,周边道路网络发达。主要交通线路 北四环路北辰西路(或中轴路)科荟路林萃路 安立路科荟路林萃路 市中心,道路网络密集,方便抵达 轨道交通:在建奥运支线二期林萃路站紧靠地块,2012年建成,北接13号线霍营、南至三环北土城 公交线路:项目东侧林萃路有501路公交车可抵达北土城路牡丹园,1.5 周边交通,项目周边教育、医疗、商业配套丰富,1.6 周边配套,市政条件:项目三通一平条件交地,周边现状路除电力、热力外其他市政管线均已敷设。电力:需从林萃西里开闭站引入;热力:考虑小区自建锅炉房。红线外市政成本从咨询方案6158万元减少至1860万,优化4298万,1.7 市政情况,1.8 规划条件,1.9 红线内外不利因素,用地方式:定向安置房按照经济适用房政策管理,划拨方式供地 社区管理:定向安置房与其他商品房合并一个小区管理,共享小区公共配套设施,定向安置房物业管理费按照经济适用房标准收取(0.55元/ ,不含电梯费) 户型要求:90户型120套,110户型74套,140户型6套 位置选择:定向安置房位置应安排在该宗地南侧,与所建小区相对独立 交付要求:签订出让合同后18个月内,完成建设工作并交付朝阳区政府 建设标准: 不得建塔楼,南北通透,保证每户有一个阳面朝向的卧室,每户厨房应建阳台 楼房单元安装带有对讲系统的防盗门,每户安装封闭式防盗门,电话、有线电视、宽带网入户,用电、给水、中水、燃气、供暖设施齐备、分户计量 保证房屋其他使用功能,达到入住条件,楼房的内外装修标准应经有关部门审核同意,1.10 定向安置房特殊要求,07年以来,与项目相临的中关村片区、亚奥片区优质地段项目成交楼面地价全部超过在11000元/ ,1.11 周边可比地价分析(1),1.11 周边可比地价分析(2),安外大屯项目(已成交):6万 安立路西侧(潜在供应):8万 奥南(潜在供应):68万(公建为主),周边存量土地及未来潜在供应稀少,并且相对集中, 板块内土地资源极为稀缺!,1.12 周边存量土地,1.13 土地适合进行高端住宅开发,主要内容,项目概况 市场分析与机会选择 产品解决方案 项目运营 土地获取方式及风险 总结与建议,2.1 宏观市场情况,06-08年以来北京市上市和成交面积均呈现逐年下降的趋势按照09年1-5月份上市和成交情况来看,预计09年上市量将低于08年;但由于08年成交量萎缩严重,超出正常年份的下降幅度,预计09年成交总量将超过08年,全年预计达到1200-1400万平米06年以来,批售比于08年3季度达到历史峰值,之后迅速回落,09年以来批售比持续维持在1.0以下,说明:09年2季度数据截至5月底,06年以来分季度批售情况,历年上市成交情况,2.2 亚奥区域市场(1),本项目为典型的G2土地属性,所处亚奥片区供给稀缺,市场容量约60万平米,本项目位于北五环内奥林匹克核心区,紧邻奥林匹克森林公园,道路交通条件较好,典型的G2类土地,但不适于首置类产品目前片区内供给稀缺,供给量逐年减少,导致成交量逐年萎缩,2.2 亚奥区域市场(2),亚奥片区内成交均价波动起伏不大,呈稳健上涨趋势 片区内成交价格基本保持稳定,07年以来成交均价整体保持上涨态势08年以来首置产品成交比例依然最高,但主要来自国奥村和远洋万和城两个项目,多数项目仍主要是改善类产品为主,片区历年上市成交情况,08年以来份产品线成交比例(金额),2.2 亚奥区域市场(3),各产品线存销比均较低,首改、再改产品线库存压力最小,片区内分产品线存销情况,2.3 中关村区域市场(1),邻近的中关村区域将成为本项目的重要市场,本项目紧邻中关村区域,而该区域07年以来仅3个项目在售,供给绝对稀缺,需求旺盛 本项目距清华科技园约6公里,直线距离约4.5公里,自驾车可在15分钟之内抵达中关村核心区域 07年以来中关村地区仅万城华府、唐宁ONE和中铁翰庭在售,目前万城华府已经售罄,目前仅唐宁ONE和中铁翰庭在售 中关村地区的客户需求被挤压到上地、西北旺、亚运村、五棵松等片区,2.4 典型竞争产品(1),周边区域高端再改项目主要以国奥村、万和城和唐宁ONE为主,多数项目为普通再改产品,2.4 典型竞争产品(2),龙湖唐宁one,中铁翰庭,国奥村,2.4 典型竞争产品(3),国奥村 国奥村定位高端再改,主力户型为205平米三居和240平米四居,南北通透,精装修,项目规模较大,配套较好,剩余约6万库存07年国奥村月均成交95套,成交均价19000左右;08年成交均价超过27000,月均成交降至23套,09年成交均价30000元/平米,月均成交套数降至15套,总价600-700万,项目销售情况,2.4 典型竞争产品(4),唐宁ONE 唐宁ONE目前在售产品主要为180平米精装三居,后续产品供应较为充足,剩余库存10.2万 1号楼东西向均价24000左右,南北向均价28000左右;3号楼均价35000左右,总价640万左右,180平米三居,开盘以来销售情况,2.5 市场分析小结,本项目土地属性为G2,适宜于再改类产品线本项目所处的亚奥板块以及邻近的中关村板块,近年来土地供给稀缺,可售资源较少,未来的市场前景看好因区位、资源等不同以及开发商操作水平差异,片区内项目价格差异较大,项目的可操作空间较大国奥村(剩余库存6万)、万和城(剩余库存约10万)等项目后续资源不多,高端再改市场存在进入空间,2.6 产品建议,由于本项目所处区位优越,且周边片区供给稀缺,需求较为旺盛,建议项目定位于高端再改产品线:主力客户为亚奥和中关村地区高端再改客户主力产品为200平米三居和250平米四居,精装修,建议售价30000左右配套商业面积有限,建议定向招商小型的特色餐饮和高档社区便利店,保证业态稳定车位售价15万左右,略低于周边项目售价(17万左右),保证销售速度,绝对稀缺的奥运 景观资源,G2类土地属性,高端再改类产品 较强的溢价能力,高端再改类产品库存 较小具备进入空间,项目自身,外部市场,高端再改产品,2.7 竞争力评价,本项目与周边高端再改项目相比外部景观资源具有显著的竞争优势,内外部的景观资源和产品将成为本项目的主要发力点,周边高端再改项目竞争要素比较,说明:对每个项目的竞争要素进行打分,满分为5分,主要内容,项目概况 市场分析与机会选择 产品解决方案 项目运营 土地获取方式及风险 总结与建议,3.1 用地分析(1),北界为五环绿化带,据五环辅路最近点90m,有噪音干扰东界界为林萃路,双向四车道,道路红线45m,有噪音干扰南界为九厂南路,双向两车道,道路红线约30m。受日照遮挡,进深约55米区域无法建设住宅西界为水源九厂,环境较好,3.1 用地分析(2),本项目位于北京罕见的自然绿化带中,同时南侧与城市界面相接,3.1 用地分析(3),项目东、北、西三个方向均有较好的景观,3.1 用地分析(4),3.1 用地分析(5),-地段景观资源价值示意图: 项目地段价值最高为东面,面向奥林匹克森林公园,其次为北面及西面,3.1 用地分析(6),从奥林匹克森林公园瞭望台向西透视,3.1 用地分析(7),从奥林匹克森林公园景观区内向西透视,3.2 产品解决方案(1),总平面: 二梯二户 点式观景大宅,3.2 产品解决方案(2),鸟瞰图,3.2 产品解决方案(3),景观视线分析,大户型观景视线,小户型观景视线,3.2 产品解决方案(4),建筑性质分类,商品房,安置房,商业及配套,3.2 产品解决方案(5),产品分布分析,250 平方米 四居室 280套,200 平方米 三居室 280 套,3.2 产品解决方案(6),景观区域分析,景观主轴线,主要景观庭院,3.2 产品解决方案(7),交通流线分析,地下停车场,小区车行路,主要道路,3.2 产品解决方案(8),半地下停车场面积估算: -可停车900辆 -分三个主要出入口 -分12个消防分区,半地下停车范围,停车场入口及主流线,3.2 产品解决方案(9),景观资源最优(270度大景观),景观资源次优(面向大景观),景观资源中等(内部景观轴),景观资源一般,140套,212套,104套,104套,景观资源最优(270度大景观),景观资源次优(面向大景观),景观资源最优(270度大景观),景观资源中等(内部景观轴),景观资源次优(面向大景观),景观资源最优(270度大景观),产品景观资源分布,3.2 产品解决方案(10),户型,200三居,250四居,主要内容,项目概况 市场分析与机会选择 产品解决方案 项目运营 土地获取方式及风险 总结与建议,4.1 项目开发计划,开发计划: 分两期开发,商品房每期开发63130平方米 其中:一期,回购房、50%商品房、配套商业;二期,50%商品房,4.2 项目销售计划,销售计划(商品房) 起价27500元/ 月均涨幅250元/ 均价30745元/ 销售周期:2010年6月2012年11月(2.5年),4.3 项目成本(1),成本对标优化/关键部品部件确保项目高端再改品质,4.3 项目成本(2),4.4 项目主要经济指标测算(1),全项目口径资金缺口,考虑资本化利息上浮50%,竞买出价15.9亿元,项目满足销售净利率12%资本化利息总额21221万元,单方可售:1668元/ ,项目主要经济指标,项目开发各年销售及结算利润体现,4.4 项目主要经济指标测算(2),地价敏感性分析(全项目口径资金缺口,考虑资本化利息上浮50%),4.4 项目主要经济指标测算(3),售价敏感性分析(固定12%销售净利率,变动售价、地价,考虑资本化利息上浮),4.4 项目主要经济指标测算(4),成本敏感性分析(固定12%销售净利率,固定销售均价30745元/ ,变动开发成本、地价,考虑资本化利息上浮50%),4.4 项目主要经济指标测算(5),不考虑资本化利息上浮50%,中粮万科自有资金不考虑收取利息,考虑 开发贷款,竞买出价17.61亿元,项目满足销售净利率12%资本化利息总额4512万元单方可售:355元/ ,
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