China Index Academy广州房地产市场半年报2018年7月中国房地产指数系统中国指数研究院广州分院Contents目录政策环境分析广州土地市场运行情况广州商品房市场运行情况本土品牌房企动态分析2018年下半年市场展望1234501政策环境分析政策基调：调控延续，金融监管加强，长效机制加快建立短期来看：热点城市政策深化与调控城市扩围并存的态势不变，同时，宏观经济稳定为房地产发展提供良好的环境，利于防止市场大起大落；中期来看：未来 3 年金融监管加强，行业资金环境趋紧；长期来看：住房制度改革助力长效机制建设，房地产税制改革合理引导预期；城市群建设框架下的区域协调发展、新型城镇化有助于引导人口和住房需求的合理分布，抑制大城市房价过快上涨。2018 年房地产相关政策“房住不炒”“坚持房子是用来住的、不是用来炒 的。实行差别化调控，建立健全长效 机制”。 多层次住房供应体系“支持自住购房需求，培育住房租赁 市场，发展共有产权住房”。 加快住房制度改革节奏“建立多主体供给、多渠道保障、 租购并举的住房制度”。 强化金融监管统筹协调“健全对影子银行、互联网金融、 金融控股公司等监管”。 棚改攻坚“启动新的三年棚改攻坚计划，今 年开工 580 万套”。2018.4.23 中央政治局会议推动楼市健康发展推动信贷、 股市、债市、汇市、楼市健 康发展，及时跟进监督，消 除隐患。货币政策稳健中性保持货币 政策稳健中性，把加快调整 结构与持续扩大内需结合起 来。2018.5 住建部约谈地方、重申调控住建部就房地产市场调控问题 约谈成都、太原两市政府负责同志。 “五一”前，住建部已约 谈西安、海口、三亚、长春、 哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等 10 个城市政府 负责同志。广州政策：维持 2017 年 330 政策，银根收紧，推进供应 改革由于广州自 2017 年“330 新政”后市场得到控制，价格趋稳，2018 年广州调控措施延续，政策力度基本维持在去年 3 月以来水平，未再加码。金融“去杠杆”对市场的影响逐渐明显。广州金融机构房贷执行利率持续上涨，房贷额度吃紧，放款时间延长。限购限贷限价/限签限售九区增城从化【户籍】：限购2套, 单身1套【非户籍】：限购1 套(5年社保)【户籍】：不限【非户籍】：限购1 套(无社保要求)无房【无房贷记录】：首付%30【有房贷记录】：首付%40 （非普通70%） 有1套房 【房贷已还清】：首付%50 （非普通70%）【房贷未还清】：首付%70在从化增城有两套房贷款已 还清的，在广州市区购房需 要全款；在增城或从化有一套房还在 按揭中，在广州市区能买两 套房，但只能贷款购1套市 区房，首付七成。户籍非户籍 在增城或者从化有一套房， 不管贷款是否按揭完，在广 州市区购房需要全款。取得不动产证满2 年后方可出售。施新批预售证实 批出量及备案价 格管理；控制各 区域网签价格。【限制销售对象】销售对象必须是法人单 位法人单位购买的商服类 物业不得作为居住使用 ，再次转让时，应当转 让给法人单位。【限制规划报建】新报建项目最小分割单 元划分不低于300平方 米。限商政策小结需求端：限购政策与限贷政策持续加紧，叠加限价政策导致购房者入市门槛升高，购房支出增大，市场投资投机需求得到抑制。供给端：在土地市场设置土地拍卖规则，限制高价地块产生的同时增加实质性供应，抑制土地成交价格。在商品房市场规范开发商与中介公司不规范行为，抑制捂盘惜售现象，防止胡乱加价。金融端：在中央加强金融管控背景下，广州认房又认贷，房贷利率上浮，能够有效巩固调控成果。中指 自 330 政策实施一年多以来，广州商品住宅市场成交呈现回落趋于稳定，未来调控加观点 码空间不大。同时广州未来计划土地供应增加，供不应求局面将有所改善。预计广州未来将保持较为稳定的成交量，价格上涨趋缓，呈量价稳中有升之势。02土地供求量同比均升，楼面价回落，市场回稳广州土地市场运行情况201701-201806广州商住和商办用地供需走势201701-201806广州商住和商办用地成交价格走势 土地供应方面：上半年推出商住和商办用地42宗，建设用地面积172.65万，规划建筑面积488.07万，同比上升15.38%，环比减少27.94%； 土地成交方面：上半年成交商住和商办用地34宗，建设用地面积137.58万，规划建筑面积422.04万，同比上升5.79%，环比减少31.37%； 成交价格方面： 上半年，土地市场回稳，商住和商办用地成交楼面均价10180元/，同比下降16.50%；其中，住宅用地出让限制条件多，纯自持用地占比增加，最终楼面均价10228元/，扣除竞配建面积，折合楼面均价10692元/；商办用地亦出现竞配建竞拍方式，楼面均价10058元/，扣除竞配建面积，折合楼面均价10162元/。商住用地占比七成，品牌房企抢进增城从成交土地性质来看：上半年，广州商住用地成交17宗，规划建面301.83万，占比71.51%；商办用地成交17宗，规划建筑面积120.22万，占比28.49%；从成交土地区域来看：土地出让主要集中在增城、南沙区，其中增城包揽8宗，且均为住宅用地，主要由碧桂园、保利等大型品牌房拿下，其中碧桂园拟打造增城科技小镇，其次是南沙、黄埔、从化区，均有宅地成交；而商办用地主要集中在天河、南沙、海珠、黄埔区，其中天河、南沙均成交5宗商办用地。各区土地成交情况各类土地成交情况商住用地吸金 309 亿，金科首入广州拿地企业TOP10排行榜商住用地分区成交情况排名拿地企业规划建筑面积 （万）成交总价 （亿元）1保利96.66102.532碧桂园80.2573.083越秀地产29.1136.984华润地产25.6032.185中海15.7918.246金科11.3814.827中铁建工集团诺德11.0714.038深圳市深恒达17.968.789科学城(广州)投资集 团有限公司9.256.0610广州开发区人才工 作集团有限公司4.752.01上半年，广州商住用地共吸金 309 亿，其中增城区共成交 8 宗/167 万，吸金 184 亿元，占比59.7%；品牌房企保利、碧桂园等竞相布局，金科首次进入广州市场，华润首入增城。 商办用地吸金 121 亿，土地市场气氛冷淡拿地企业TOP10排行榜商办用地分区成交情况排名受让单位规划建筑 面积(万)起始价 (亿元)成交价( 亿元) 1中国人寿保险广东分公司10.0816.4316.43 2广发银行10.0816.4316.433太平人寿保险，太平财产保 险,太平养老保险10.0816.4316.434广州置本产业运营管理有限 公司7.2210.9910.995广州华耀置业有限公司6.9110.5210.526广州南沙区投元置业有限公 司15.6210.3110.317广州博冠信息科技有限公司10.518.188.188广州农村商业银行股份有限 公司13.937.317.319广州南投房地产开发有限公 司7.294.814.8110广州珠江住房租赁发展投资 有限公司3.714.564.56上半年，商办用地共吸金 121 亿，其中天河区和海珠区共成交 9 宗/61 万，吸金 87 亿元，占比71.6%；商办市场气氛冷淡，出让土地均以底价成交。数据来源：中国指数研究院整理“碧桂园+富士康”挥金 39.1 亿夺增城地块，共建科技小镇土地位置：增城区朱村街朱村村凤岗村宗地编 号：83003210A17026、83003210A17027土地用途：综合用地(含住宅) 占地面积： 92441.6、 83156.2 规划建 筑面积： 254586、 201519 容积率： 1.5-3.2 成交总价： 223800 万元、 167200 万元成交地价：24209.88 元/、 20106.74 元/ 成交楼面价： 8790.73 元 /， 8296.97 元/ 土地溢价率： 0%，0% 拿地房企：广州市碧城科技投资有限公司成交 时间： 2018 年 1 月 15 日A17026、A17027 地块位于增城区朱村街朱村村凤岗村，为综合用地，总建面 46 万。地块竞拍条件严苛，要求竞买人注册资金不少于 50 亿元，须承诺引进不少于两家从事面板驱动与电源管理 IC 研发、8k 硬件系统研发及相关产业企业；引入企业须在增城成立独立法人企业，总投资不低于 25 亿元，正式运营三年内每年营业收入不低于 5 亿元；同时要求须在项目开发建设期间和建成后与增城区政府通力合作，携手落户企业以 8k 面板产业为核心，采用以产建城、以城兴产模式，建成智慧产业集聚区，并建设集“产、学、研、商、居”为一体的科技小镇。该宗地被碧城科技曾以 39.1 亿元的底价秒杀，该企业背后的股东系碧桂园和富士康。数据来源：中国指数研究院整理越秀地产以“37 亿+76500+自持 25%”夺南沙灵山岛尖地块土地位置：横沥镇灵山岛尖宗地编号：C1-21-04、C1-21-05、C1-21-06 土地用途：综合用地(含住宅) 占地面积： 92579 规划建筑面积： 291132 容积率： 2.8-3.9 成交总价： 369824 万元成交地价： 39946.86 元/ 成交楼面价： 12702.96 元/， 17230.61 元/（除保障房）土地溢价率： 40%，89.9% 拿地房企：越秀地 产 成交时间： 2018 年 1 月 29 日2017NJY-12 地块位于南沙自贸区明珠湾起步区的灵山岛尖，为该片区首次公开出让的居住用地。规划显示，灵山岛尖将打造成现代金融服务集聚区、总部商务办公区等高端商务功能区，将会是南沙的豪宅聚集地，该地块配建政府的人才公寓，将吸引大批高端人士及公务员系列人士来购房。目前，灵山岛尖内部基础设施暂尚未完善，公共交通配套与商业配套缺失，大部分的道路网络处于未完工状态，但未来区位交通网络规划相对完善；地块周边住宅项目主数据来源：中国指数研究院整理要集中在焦门河与金洲片区，其中，优质二手住宅均价 2-2.5 万元/，在售一手楼盘越秀滨海御城带装修复式单位均价 2.8-3 万元/。该宗地被越秀地产以“最高限价 37 亿+最高配建 76500+自持比例 25%”拿下。 金科“14.82 亿+配建 4950”夺南沙地块，首入广州土地位置：黄阁镇京珠高速以东、黄阁北路以南、庐前山南路以北宗地编号：2018NJY-6土地用途：二类居住用地（R2） 占地面积： 56921规划建筑面积： 113842 容积率：2.0成交总价： 148248 万元成交地价：26044.52 元/成交楼面价： 13022.26 元/， 13614.22 元/（除保障房）土地溢价率： 45%，51.6%拿地房企：金科数据来源：中国指数研究院整理成交时间： 2018 年 6 月 28 日2018NJY-6 地块位于南沙黄阁镇京珠高速以东、黄阁北路以南、庐前山南路以北，距离黄阁镇的支柱产业汽车城 2 公里。项目周边现行配套较为缺乏，交通方面，距离最近的地铁站为广州地铁 4 号线黄阁站，但仍有约 2.5 公里的距离；生活方面，要以黄阁镇周边村落的教育和生活配套为主。目前，周边的一手项目有万科白鹭郡、麒麟广场、南沙保利城和方圆合景南沙水恋等，价格在 2.1 万-3 万元/平米之间。未来随着周边大盘逐步交楼，居住氛围将会越来越好，该地块起拍楼面价便已高于近三年在黄阁镇范围内土地起拍楼面价的水平，最终由金科地产以“14.82 亿+配建 4950”拿下。据悉，金科地产去年开始进军华南，目前在佛山有两个项目，此次是首次进军广州。 1-6 月广州成交商住用地一览表2018 年上半年广州商住用地成交一览表（1）序号地块名称行政区规划用途建设用 地面积（）规划建筑 面积（）容积率成交楼 面价 （元/）溢价率配建面 积（）自持比例折合楼面价（元/