2018年9月15日,物业管理基础知识及秩序维护基本常识,2014年精英集训专用,2018年9月15日,、什么是物业？ 是指已通过竣工验收的房屋等建筑物和与之相配套的附属物、附属建筑物及相关场地。 房地产、物业、不动产的区别：房地产是指可开发的土地定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 不动产是指依自然性质和法律规定不可移动的土地、土定定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且不能分离的其它物，包括物质实体或依附于物质实体上的权益。 三者有联系，也有区别。房地产一词是一个宏观的概念，物业一词则是一个微观的概念。物业侧重于使用、服务、管理角度。不动产强调它的不移动性。,物业管理基础知识与概论,2018年9月15日,、什么是物业管理？,是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 前期物业管理：在业主大会、业主委员会选聘物业管理企业之前，由开发建设单位选聘或委托的物业管理企业实施的物业管理活动称为前期物业管理。,2018年9月15日,、什么是业主？ 是指房屋所有权证载明或者其他法定文件确定的所有权人。 、什么是使用人？ 是指物业的承租人或其他实际使用物业的人。 、什么是专有部分？ 是指物业在构造上及利用上具有独立性，由业主自由使用、处分和收益的部分。 、什么是部分共有部分？ 是指由部分业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施、设备及场地部分。 、什么是全体共用部分？ 是指由全体业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施、设备及场地部分。,2018年9月15日,几种面积术语的区分： 套内面积：俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念 建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼道走道面积、其它公摊面积等。 公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方面、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积总和。,2018年9月15日,几个房地产术语的区分： 建筑密度：是指居住区用地内各类建筑的基底面积与居住区用地的比率（），它可以反映也一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 绿化率：是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。 绿地率：是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（）。 容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。,2018年9月15日,3、物业管理的重要性：,是房地产开发的后续与完善，是促进房地产销售和品牌推广，是确保物业保值、增值，是推动房地产市场的发展和提升，是提高开发企业声誉的重要保障，是开发与管理中的重要环节，对项目的成功开发和经营管理起着至关重要作用。 物业管理是怎么产生的呢？ 物业管理起源于20世纪60年代，发源于英国，创使人叫希尔的女士。当时正值英国工业化大发展，大量农民进人城市，出现了房屋出租。为维护住用者的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理。自那以后，物业管理传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。目前美国、英国、中国香港等国家或地区的物业管理非常发达，受到政府、业主、住用者的欢迎，正处于蓬勃发展之中，方兴未艾。,2018年9月15日,我国物业管理的产生： 我国是80年代初开始有了物业管理的这个概念行业。物业管理的产业性质是：第三产业，是一种服务性行业。 1981年3月10日在深圳市成立了我国第一家涉外商品房管理公司。即深圳市物业管理的诞生。 1989年9月，全国在大庆召开的管理工作会议确定了“物业管理”这个概念。 1994年4月，建设部颁发了33号令文件，确立了物业管理行业。 1993年6月30日成立了首家物业管理协会深圳市物业管理协会。 1981年深圳市物业管理公司的成立，标志着在大陆逐渐兴起。内地物业管理的发展借鉴了香港和深圳的物业管理经验。改革开放以来，深圳、青岛、大连等地先后引入国外和香港的经验，对住宅区和其他物业实施社会化、专业化、市场化的物业管理，取得了较好的效果。随着城镇住房制度改革的不断深入、住房产权多元化的格局的逐渐形成的住宅建设总量的持续增长，物业管理体制在全国范围内逐步推开。1994年以来，新建住宅小区基本实施了物业管理，更多的城市在整治改造的基础上，将旧住宅小区逐步纳入物业管理。,2018年9月15日,在各级政府的高度重视和大力推动下，物业管理行业得到快速发展。目前，物业管理领域不断扩展，管理覆盖面不断扩大，物业管理已形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、治安防范、环境保洁、绿化养护、居民生活服务等众多服务内容在内的综合配套服务，成为我国经济、社会协调发展，志广大人民生活、工作息息相关的一个相对独立的新兴行业。 深圳市的物业管理的发展，从某种意义上说一定程度代表了我国物业管理发展的过程。在实际的物业管理中，物业管理取决于业主对物业管理的了解和认识程度，集体主义观念增强，物业管理的劳动量就会减少。物业管理的产生和发展，对于改善人民群众的生活和工作环境，提高城市管理水平，维护社会稳定，扩大就业起到了积极的作用。但是作为一个新兴行业，物业管理实践中也出现了一系列问题。一是业主的权利义务不是很明确，物业管理各主体之间的法律关系不明确，出现问题后无法追究相关责任方的责任。二是物业管理企业的行为不规范，存在着服务不到位、收费与服务不相符、擅自决定本该由该由业主决定的事项等行为，损害业主合法权益。三是业主大会、业主委员会的成立、组成、运作等缺少监督和制约，有的业主委员会不是真正代表业主利益，甚到损害了业主的共同利益。四是物业开发建设遗留的质量问题（建筑瑕疵），使得物业管理企业承担了本应当由开发商的一部份责任。现在有物业管理条例物权法等的实施显得相对有规可循。,2018年9月15日,4、物业管理的社会地位： （1）、在政治、生活中的地位 、是安居乐业的保证。人的一生就是就业安居，有安居才能乐业。 、是精神文明建设的重点。 、是和谐社会营造最重要的一个部份。 （2）、经济地位： 保值、增值，延长物业的使用寿命。 （3）、管理中的特点： 综合性强，难度大是主要特点。,2018年9月15日,齐骥副部长在物业管理改革发展30周年大会上的讲话：“一是有助于改善人居工作环境。无论是作为生活资料的居住物业，还是作为生产资料的办公、工商业物业，良好的物业服务不仅有助于改善居住环境和生活品质，而且有利于提高工作效率和生产效能。二是有助于增加社会财富积累。目前在我国，住房成为大多数家庭最主要的财产，良好的物业服务，能够使物业保值增值，进而推进整个社会财富的增长。三是有助于维护社区和谐稳定。物业服务中的秩序管理，不仅促进了社区安定有序，而且减轻了政府治安管理的压力；物业服务中的社区文化建设，不仅丰富了居民的文化生活，而且增进了业主的和睦与社区的和谐。四是有助于提高城市管理水平。居住区、办公楼、商厦及其他公共设施是城市的基本单元，作为现代城市管理的重要组成部分，良好的物业服务，有助于提升城市管理水平，也在一定程度上降低城市管理的运行成本。五是有助于解决就业问题。以劳动密集型为特征的物业管理行业，是现阶段我国城乡剩余劳动力的重要就业途径。据统计，目前我们物业管理从业人数超过300万，过去几年里每年有20-30万的新增就业人员加入我们的物业服务队伍。伴随着房地产业的快速发展和物业管理覆盖率的不断提高，今后物业管理行业仍然是吸纳新就业劳动力的重要渠道。六是有助于推动国民经济增长。根据国家统计局的数据，目前我国物业管理行业创造的产值已超过2000亿元，物业管理行业受经济周期波动影响较小，随着城镇化进程的加快和服务产业的发展，物业管理行业的逐步壮大，将有利于推动经济的增长。七是有助于推进社会建设，刚才的纪录片和几位同志的发言表明，我们的物业服务队伍已经成为社会建设的生力军，在北京奥运会、上海世博会等重大活动和抢险救灾中成为一支可以动用的有生力量。我们相信，随着我国经济社会的发展和城镇化水平的提高，这支社会建设有生力量的作用将进一步增强。”,2018年9月15日,我国国民经济和社会发展十二五规划纲要第四篇 营造环境 推动服务业大发展第十五章 加快发展生产服务业；第十六章 大力发展生活服务业；第十七章 营造有利于服务业发展的环境等，更加对我们服务业的前景进行描述和肯定，我们要,2018年9月15日,房地产开发分四个阶段： 1、 决策阶段； 2、 前期阶段； 3、 工程建设阶段； 4、 经营管理阶段；（营销、物业管理、售后服务） 影响房屋的售后服务的几点因素： 1、 开发商；重建设、轻管理。 2、 管理体制、建设经费以及人们传统的消费观念。 3、 售前、售后管理脱节。 物业管理的优点： 1、 专业化管理体制，有利于城市管理的社会化和专业化程度。 2、 有偿服务，多种经营的经营机制有利于经费的解决，减少了政府的负担。 3、 一体化管理避免了多头管理相互牵扯的弊端，有利于管理措施的配合实施。 4、 摆脱了分散管理方式，有利于向社会化、企业化、专业化、经营型管理方式的转换。,2018年9月15日,物业管理的发展前景： 1、 人类要居位地球，房地产就会伴人类发展； 2、 房地产是国家的支柱产业之一； 3、 房地产业不同于其它业，有独特的综合、延伸和发展的持续性； 4、物管是随房地产开发延伸出来的新兴产业，是房地产开发的后续与完善，是促进房地产销售和品牌推广，是确保物业保值、增值，是推动房地产市场的发展和提升，是提高开发企业声誉的重要保障，是开发与管理中的重要环节，对项目的成功开发和经营管理起着至关重要作用。 5、物管是第三产业的服务行业，与其它行业的后续服务有质的区别。如产品的依赖性、可塑性、范围的宽广性、技术的综合性、管理的全面性、服务的意识性等。 6、物管的基本特征是社会化、专业化、企业化、经营型的企业体制。在市场竞争中不断创新，力求发展，由此而垫定了行业长足发展的基础。 7、物管业不同于其它服务行业，房地产开发在不断的推陈出新，物管业也随之有了无限的生命力。 8、物管是精神文明建设的重点，是和谐社会营造的重要一部份。 9、物管将会朝着独立自主、规模化经营的方向迅速发展。,2018年9月15日,物业与管理 管理的目的、指标、目标： 1、 目的是节约劳动力，包括活劳动和物化劳动。体现在质量、效益、效率三个方面。 2、 指标则一定是以数量表示的，以使某阶段的目的量化。 3、 目标是目的、指标的合意词，是量化了的目的，有具有代表性的指标。 管理程序的六个环节： 为了达到管理的目的，实现管理的目标，完成管理指标，必须有一个完整的管理程序。六个环节是一个封闭的系统。 决策（致命环节） 措施 计划 （目标） 操作/指定程序 执行计划 实施工作 （使用）成果 接受 监督（检验） 信息反馈（参谋） 建议 决策（再调整）。（PDCA）,2018年9月15日,管理构成的四大因素：,由管理的含义、目标、程序构成四大因素，即管理要管什么？以保证管理的存在及其正常运行。 第一、 机构与人员： 1、 机构是围绕封闭系统而正常设置的，含决策、职能、操作三个层次。 2、 人员是按照岗位而设置的。需要的是妥善处理上下级关系和纪律制度严明。 3、 机构与人员的制度建设： 、机构设置与岗位定编应遵循精减、高效、统一的原则。 、部门职能和岗位职责要符合明确、严密、合理的原则。 、人员配置要符合德、智、体、美兼备，中青结合的原则。 、人员考核要体现荣誉与物质奖惩及激励原则。 、上四条均以理为据，制定各种制度约束执行，以便从直观上的人管人变为规章制度管人，即遵循以理管人的原则。 第二、 固定资产与功能： 人管物是根本，目标是通过人管物实现。即固定资产管理是重点，“物尽其用”，固定资产是管理的客体之一。 第三、 资金的运作： 资金主要是指流动资金，循环运作需要，资金的运作是管理的主要客体之二。 第四、 环境与生态： 必须注重环境与生态，环境与生态是管理的主要客体之三。 以上四要素，构成了主体与客体必不可少的因素，构成了完整的管理主体与客体，缺一则不能构成现代管理。,