为什么 方圆品牌 、距市中心15分钟车程、中吴大道、东方人文社区、BRT双站点、 现代东方建筑风格、草草草堂国学会所、恒温泳池、东方哲思园林,打动不了常州有钱人？,地球上，只有,被需要的东西=好销路,云山诗意的核心问题：,从卖大宅， 转换为卖他需要的大宅,方圆不仅仅是在打造一座城， 更应该是打造一片江山！,让我们开启这一场江山的征战,推广目录：PART1: 市场洞察 PART2: 竞争洞察 PART3: 项目价值点分析 PART4: 客群洞察 PART5: 2010年核心策略及广告语 PART6: 年度推广分期轴线 PART7: 分月度广告执行 PART8: 创新媒体渠道 PART9: 活动执行,PART1:市场洞察,一、宏观市场研究,GDP增长基数效应明显？通胀压力不大？未来几年或出现通缩 ？,货币政策或将继续收紧 二季度或将加息？世界经济整体复苏？,房市泡沫可能会破灭 ？,国务院下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（新国十条），首套自住房且面积在90以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；二套房，不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；三套及以上，大幅度提高首付款比例和利率水平 ，房价过高地区，暂停发放第三套房贷款。同时要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用 。,4.14,不断收紧的调控政策表明，综合运用土地、金融、税收等手段，保持房地产市场的平稳健康发展，遏制部分城市房价过快上涨的势头成为近期房地产调控不变的基调。,调控政策 一路收紧,4.30,北京新国十条出台，暂定同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房;商业银行根据风险状况,暂停对购买第三套及以上住房,以及不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。,一季度经济数据公布时间表 日期 数据 4月10日 进出口 4月11日 货币信贷 4月15日 CPI、PPI、工业增加值、固定资产投资,外贸、内需、投资三驾马车向好，政府不再借力房地产,市场结论一：,4月14日 第一步：二次置业首付50% 利率1.1倍第二步：三次以上置业停止放贷 异地置业停止放贷第三步：没有预售证不能认购 或卖卡；拿到预售证也要 明码标价 而且严格按申请预售时的标价执行,一、转身资本市场？在房地产投资“退潮”之际，股市、期货、黄金等金融板块，开始成为温州民资新的重要投资领域。 二、海南&二、三线城市？ 在通胀压力加大、银行利率较低的情况下，大批资金正在寻找新的投资出路 。,千亿炒房热钱转向 期货、黄金， 二、三线城市？,市场进入观望期,从销售率走势图看出，新政前后，成交量呈现出明显的分水岭状态，楼市在经历短暂的低迷之后，开始回暖，但并不稳定，未来市场走势尚不能确定。,5月2日住宅成交75套 进入成交冰点期,常州5月2日商品房总成交101套，成交面积9622.79平米；住宅成交75套，成交面积8208.39平米，成交量大幅下跌，持续走低，就要走入冰点。,“恐”新政 卖房忙,新政当道，开发商对后市态度逐渐转为保守，但是恰逢五月春季房交会，五月常州楼市共有20家楼盘有新房源推出，火热程度貌似已赶超“金三银四”，其中缘由如何？受新政影响而紧赶推房计划，还是为抓住房交会这一契机？后市如何，还需静观其变。,常州土地市场增价,武进分局发布公告挂牌出让21宗土地，其中11宗居住用地，宗商业用地，3宗商住用地。截至4月1日下午两点半，18宗均受青睐。 本次出让土地中，湖塘镇玉塘路西侧宗地块被常州市星河协通房地产开发有限公司全部受让，总面积约39.5万平方米。据介绍，星河协通公司是全国房地产开发知名企业“星河湾”在常注册的公司。,中吴大道5月通车，城市动脉加速：中吴大道城市化重点改造工程，是今年常州城市建设的七大市政工程之一，市政府投入巨资大力改造，其巨大影响力受全城瞩目，届时通车之后，将更好地实现“畅、快、通、达”的交通目的。作为未来城市主干道，不久将全线贯通，成为城市建设发展的中枢。中吴大道的通车将为沿线楼盘的升值提供绝对动力。,市政利好,项目周边高档教育示范区即将建设：项目南侧于明年规划建设公立幼儿园、重点小学、顶级初中、高中在内的“高档教育示范区”。高档教育区的建设实现了教育的一站式，将进一步扩大考虑学区优势的购房客群。,云山路、清潭西路规划：随着云山路、清潭西路的建设，项目影响力将不断增强，区域生活更加便利繁华。,BRT路网进一步扩大：随着BRT路网的不断扩大，成为连接全城的交通枢纽，云山诗意双站点名盘的价值更加凸显。,地铁建设规划上报审批：市城市轨道交通建设规划已首次上报至省相关部门，等待逐级审批。一期拟建设1、2号线全长53.92公里，轨道2号线一期工程城西中心至颜家段，长约19.86公里，经怀德南路共13站，与1号线的交叉于文化宫。轨道交通的建设实现了区域交通一体化，常州市将更好的融入长三角1小时、2小时交通圈。由于轨道交通本身“速度快、容量大、时间准”的特点因素，其将产生“一线带活一片”效应，将支撑沿线区域房地产增值。,中吴大道与怀德中路交界处规划建设核心商业区：核心商业区位于项目西侧，规划建设5A级商务写字楼，下设商业卖场。项目的规划说明区域城市化凸显，同时商业卖场也将丰富本案的营销渠道。,受新政影响，楼市即将短暂平淡，但人口红利影响使楼市在10年内繁荣不可抵挡。借势中吴大道开通、BRT路网扩大、云山路等辅路的可能呈现，以及一站式教育学区及商业区动工及规划，在今年完成“区域印象转劣为优”的目标，可谓机不可失。,市场结论：,泡沫退潮 真金浮现 把握区域交通及配套升级 借势营销,PART2:竞争洞察,寻找属于自己的位置,一个巩固立足点！可以颠覆强大的竞争对手！,竞争范围界定,长江中路以西，中吴大道以东，怀德中路沿线周边发散区域,监控项目泰盈八千里,建筑面积：66万平米 产品类型：高层（1828层） 在售房源：140平米为主，35套房源左右。 价 格： 5500-6000元/平米(4.27价格) 营销情况：4月17泰盈二期蓝岸开盘 ，开盘当日均价5100，按揭96折优惠,产品定位： 城西最大的国际化社区 风情： 英伦,近期广告,2010.05.04 house365,监控项目圣巴塞耶,占地面积：9万平米 产品类型：22万平米 在售房源：54110平米两房、三房 价 格：均价5400元/平米 营销情况：预约交2000抵8000，前30名客户享97折，第30-60名客户享98折，60名之后客户享99折。,产品定位： 地中海浪漫风情 城西最大的人文社区,近期广告：,2010.05.04 house365,监控项目花园西郡,产品定位： 6万平米法式风情生活馆 宣 传 点： 奢华之上是奢适,产品类型：高层（1128层） 在售房源：71124平米两房三房。 价 格：6000元/平米 营销情况：二期4月24开盘，5680元起，VIP申领开盘当日额外2000元优惠,出街广告,2010.04.07 常州日报,2010.04.14 常州日报,监控项目上书房,建筑面积：22万平米 产品类型：洋房、别墅 在售房源：89140平米三房四房 价 格： 7000元/平米 营销情况：5月将推出新房源,产品定位： 藏书万卷的宅院,出街广告,2010.04.14 常州日报,监控项目朗诗国际,产品类型：小高层、高层 在售房源：87-191平米珍藏小高层房源 价 格：均价15000元/平方米 营销情况：5月8日1#开盘，面积85平方米左右，现存5万抵用8万优惠进行中。,产品定位: 科技豪宅 城首席绿色人居,出街广告,建筑面积：2.4万平米 产品类型：洋房、高层 在售房源：131141平米，6月将推出新产品 价 格：6000元8000元/平米 营销情况：二期4月24开盘，5680元起，VIP申领开盘当日额外2000元优惠,产品定位： 三面临水临景的半岛式花园社区 宣 传 点： 西班牙海派文化及艺术优雅生活小镇,监控项目格兰艺堡,建筑面积：18万 产品类型：小高层、高层 在售房源：115-206平米商铺 价 格：18000-20000元/平米 (2010.05.05) 营销情况：住宅09年5月份开盘，预计6月份交付使用,监控项目香江华廷,颠覆，是为了更好的创造,颠覆钟楼花园板块：香江华庭、泰盈八千里、朗诗国际 突破点：我们是市政利好的首席受益人 距BRT站点最近，作为中吴大道通车的首席受益者，距中吴大道、龙江路、怀德中路三大交通枢纽汇聚点最近云山诗意俯览市政财富中轴于脚下。,立论之前，先颠覆,颠覆“异域风情”项目： 圣巴塞耶、格兰艺堡、泰盈八千里 突破点：民族的才是世界的，骨子里的中国将集体苏醒。 欧风美雨的建筑派系的大行其道，是文化的缺失会导致社会生活的内涵缺失。是文化交流还是文化侵略。从上海APEC会议穿唐装开始，相见恨晚的中式住宅开始了无组织性群体苏醒。扎根于中国母体 ，显现蓬勃生机。,所有的突破点相加， 就能成为定位的立足点,颠覆“中式豪宅”：新四合院、上书房、 突破点：我们东方亲情文化社区代言人独木难成林，新四合院2万余总建，很难形成真正的东方人居氛围； 生活不仅在厅室之间，我们拥有上书房不可比拟的优势国学会所等全面体验中式生活的配套，和首席东方亲情文化社区的人文内涵。再学也是“山寨”之嫌。,骨子里的中国情结,对于一个楼盘来说，欧式、法式 任何舶来品都是过眼云烟，根植于土地的才是王道,对于一个中式特色楼盘来说，硬件的模仿只是邯郸学步，渗入精神血脉的亲情人文才是基本。,交通环境，决定升值前景。,东方亲情文化社区代言人,市政利好首席受益者,颠覆之后的标准,我们的资源,一句话，我们的项目有着 支撑东方人居的优势资源,已经成功的楼盘可用一个突破点打动市场， 我们结合三个突破点，就能创造奇迹！,小结：,+,+,骨子里的中国情结,东方亲情文化社区代言人,市政利好 升值潜力,PART3:项目价值点分析,楚辞：“高堂邃宁，栏层轩些。层台累榭，临高山些。冬有突厦，夏室寒些。川古径复，流潺缓些。坐堂伏槛，临曲池些。”白居易也曾经这样描绘他的宅院：沧浪峡水子凌滩，路远江深欲去难，何如家池通小院，卧房阶下插鱼竿。和现在流行的层高、平台水景等多么类似，这是两千年前的描述。,古人的人居梦想,当今一个很流行在网上一个受到广泛认同的概括中国人居理想的帖子写道： “短短横墙，矮矮疏窗，绿荫儿小小池塘，高低叠嶂，绿水旁边，也有些风，有些月，有些凉。懒散无拘，此等何如，倚栏杆临水观鱼，风花雪月，盈得工夫，好听丝竹，说些话，读些书。”,今人的人居梦想,无论从古到今， 人们对人居理想的憧憬 就像一个无法磨灭的烙印深深的印在心里， 以前是这样，今天也是这样。,“正这么想着，眼前出现了一堵长长的旧墙，围住了很多灰褐色的老式房舍，这是什么地方？但走着走着，我似乎被一种神奇的力量控制住了，脚步慢了下来，不再害怕。这儿没有任何装点，为什么会给我一种莫名的庄严？这儿我没有来过，为什么处处透露出似曾相识的亲切？这些房子和庭院可以用作各种用途，但它的本原用途是什么呢？这个庭院，不知怎么撞到了我心灵深处连自己也不大知道的某个层面。这个层面好像并不是在我的有生之年培植起来的，而要早得多。如果真有前世，那我一定来过这里，住过很久。我隐隐约约找到自己了。自己是什么？是一个神秘的庭院。哪一天你不小心一脚踏入后再也不愿意出来了，觉得比你出生的房屋和现在的住舍还要亲切，那就是你自己。” 摘自 余秋雨千年庭院,且扎根于心,东方人居梦想=云山诗意！, 坐拥中吴大道财富中轴线 现代东方建筑 东方哲思园林 首创东方亲情式社区 草草草堂国学会所 一站式教育区即将动工 四季恒温泳池 准现楼发售模式,