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谨呈:浙江诸暨祥生集团 提案:宁波普兰地产机构 时间:2009年05月15日,壹 开发背景分析贰 地产市场分析叁 地块条件分析肆 地块初步定位,目 录,开发背景分析,战略占位 海岛交通 经济运行 人口发展,六横岛位于舟山群岛南部海域,地处长江口南侧、杭州湾外缘的东海洋面上,东濒东海,西距宁波北仑港7.5公里,北距全国著名渔港沈家门25公里,周边紧靠国家5A级风景区普陀山、朱家尖、桃花岛,南与象山海域相连;背靠上海、杭州、宁波等长三角城市群,占据长江流域与长三角区域对外开放的海上门户与通道位置,与亚太新兴港口城市呈扁形辐射之势。 六横岛被誉为离宁波市区最近的海上后花园。全镇陆地面积106.79平方公里,辖38个行政村和2个居委会。1993被国家科委列为全国6个海岛资源综合开发试验区之一,1996年列为浙江省社会发展综合实验区,是全国小城镇综合改革试点镇。 2008年5月,六横镇挂牌成立了舟山市六横开发建设管理委员会,定位为国际化、现代化港口宜居城市。,国际化、现代化港口宜居城市长三角海上门户宁波海上后花园,战略占位,海岛交通,桥改变历史:六横岛-佛渡岛-梅山岛-宁波跨海大桥即将落成,随着六横岛全面融入长三角经济区,宁波舟山港口一体化建设进程的加快,六横岛28公里深水岸线已成为中国乃至世界大财团、大集团投资的热土。建造六横宁波跨海大桥,开通陆上交通,合理利用深水岸线,使六横成为全国重要的临港型工业基地和物流、能源基地。建造六横宁波跨海大桥项目已列入浙江省十一五规划,确保2010年通车。 六横-宁波跨海大桥,经涨起港野佛渡岛佛渡岛-梅山岛宁波郭巨,海上总跨度2.5公里。项目总投资额15亿元。,2008年全年六横镇实现国民生产总值(GDP)36亿元,同比增长35%。实现社会总产值131.8亿元,同比增长59.5%;其中工业产值突破100亿元,同比增长84%。完成固定资产投入28.2亿元。实现财政总收入4.66亿元,地方财政收入2.30亿元,分别同比增长88.03%和60.65%。渔农民人均收入9910元,同比增长20%。 根据六横镇对2009年经济发展的目标:国民生产总值(GDP)达到41.5亿元,增长10%;实现社会总产值145亿元,增长10%;工业产值力争110亿元,增长10%;财政总收入5.6亿元,增长20%;地方财政收入2.69亿元,增长17%;渔农民人均收入10900元,增长10%。 2009年一季度六横镇经济走势呈现三增一减的态势: (1)固定资产投资快速增长:一季度全社会固定资产投资额48401万元,同比增长207.3%。 (2)财政收入平稳增长:一季度实现财政总收入1.36亿元,同比增长38.46%;其中地方财政一般预算收入6686万元,同比增长3.48%。 (3)港口物流吞吐量迅猛增长:随着浙能煤炭中转码头的投入运营拉动,一季度累计完成货物吞吐139万吨,同比增长7倍,其中进港83.2万吨,增长5.2倍;出港55.8万吨,增长13.4倍。 (4)工业经济产值呈现下降势头:船舶修造业、船配业、机械金属制造业继续受金融危机影响,产值均呈下滑状态。一季度实现工业总产值17.10亿元,同比下降6.1%,实现销售产值17.09亿元,下降6.5%,完成工业出口交货值9.82亿元,下降31.4%。,经济总量保持快速增长势头,2009年一季度经济运行呈现三增一减态势,经济运行,六横镇目前辖9个社区,45个行政村,截止2008年底,六横镇的常住人口约为10万人,其中大部分为渔农民; 根据舟山市人口发展规划特征,舟山市将划分为三个级别的市域城镇体系,其中,六横镇属于二级阶梯,城镇规划人口为2-7万人次; 从人口的发展趋势上看,六横镇近年人口数量基本处于减少状态,但幅度也不大,随着上海、杭州、宁波等发达城市的发展,已有很多人迁出六横进入周边城市;六横镇受地理位置及环境所限,城市发展空间有限。,受地域发展限制,人口逆向减少,未来规划处于2-7万人的第二级市域城镇体系,人口发展,地产市场分析,供量分析 价格走势 板块市场 个盘案例,供量分析,目前六横镇在售楼盘较少,主要在售项目为中博广场、建新商住楼、龙山商住楼,其中台门板块的建新商住楼为2009年新开盘项目。海洲滨海花园、中博广场为老楼盘,目前这两个楼盘的住宅体量基本售罄,在售的为余下的商铺体量。 从供应总量上看,目前六横镇商品房总供应量为10099.78平米,其中住宅为4546.29平米,供应主要集中于地块所在的台门板块内。 分项目来看,海洲滨海花园目前仅有一套商铺出售,面积为223.99平米;中博广场供应总量为5310.12平米,其中住宅仅余两套,价格均在4500元/平米之上;建新商住楼供应总量为2227.97平米,全部为住宅;龙山商住楼供应总量为2337.7平米,其中住宅为2071.56平米。,目前新增供应量较少,去化以存量为主,供应主要集中于台门板块,价格走势,目前新增供应量较少,去化以存量为主,价格上涨较快,供应主要集中于台门板块,从住宅销售均价的走势上看,海洲滨海花园三期的均价为3150元/平米,中博广场的均价为3186元/平米,建新商住楼的均价为4113元/平米,龙山商住楼的均价为5202.4元/平米。 值得注意的,海洲滨海花园、中博广场两个楼盘为2007年开盘的项目,其销售主要为2007年与2008年,因次销售均价在很大程度上反映的是2008年之前的市场,而从目前中博广场的2套余房来看,销售均价已超过了4500元/平米。 目前价格的主要参照系为台门板块内的新开盘项目建新商住楼,其目前的5100元/平米的销售均价反映的是2009年的市场情况,同时,也可以看出,从2008年到2009年,整个市场的价格增幅还是比较大的。 基于此,我们可以初步判定,六横的房地产市场在2008年市场整体滑坡的情况下,基本未售宏观大势的影响,其原因在于,六横的地产市场是一个内需型的市场,需求的绝大部分以刚性为主。,板块市场,第一,六横的新一轮发展,定位为以港兴岛、建设新兴港口城市,其中政治文化居住中心将设在台门。这意味着台门今后将成为港城人口的集聚地,城市化的步伐将大大加快。 第二,六横至宁波跨海大桥的带动因素。六横至宁波跨海大桥预计于2010年通车,大桥的架通,将使六横与宁波大陆的交通更为方便。而台门有港有海,海洋旅游资源丰富,环境状况较好,一些有实力的外地市民在此购房,以作休闲度假时居住。 第三,台门过去曾建过镇,人口本来就多,目前下辖3个中心村、1个居委会,目前区内人口约为1.1万余人,再加之近年悬山岛等一些小岛移民,区域人口相对增加;随着居民生活水平的提高,对新潮高档住宅有很大的需求。 第四,近几年一批大企业、大项目落户六横,一些企业外来员工为工作方便,也有买房居住的需求;这些都为房地产开发企业提供了巨大的商机。,总体来看,六横房地产市场尤其是台门板块市场处于较热的时期,发展较快,价格上涨幅度也较大,造成总体市场趋热主要有四个方面的原因:,台门板块地产市场有趋热现象,主要得益于四个方面的原因,板块市场,中博广场,海洲滨海花园,建新商住楼,万宇香榭花园(未售项目),海洲滨海花园中博广场建新商住楼万宇香榭花园,地块条件分析,宗地条件 SWOT分析,地块位于台门社区台兴路西段,处于六横未来行政中心地带,周边资源强势,宗地条件,区位优势:地处六横岛未来重点发展片区台门,和台门重点发展方向西北方向 行政资源:六横镇政府未来搬迁至台门社区 学校资源:台门中学、台门小学 生活配套:台客隆超市、台门小商品市场等 医院配套:台门社区卫生服务中心 金融邮政:中国邮政等,关键词,未来城市行政中心 生活配套逐渐完善 区域居住氛围成熟,按照舟山市六横岛总体规划(2008-2020),台门社区将作为六横岛政治经济文化中心、同时兼顾旅游、服务的一主一次双心结构,积极发展文教卫生、商贸流通等服务业,重点发展房地产业,建设各类商品性住宅,形成生活服务中心。 台门社区的重点发展方向位现状城区的西北方向。,地块现状:目前仍为农田,规模不大,但整体可与周边区域互融,目前地块仍为农田 地块整体规模并不大 地块呈方正形状,不存在角冲问题,易于进行房地产开发 地块可共享周边区域资源,易形成相融之势,宗地条件,宗地条件,地块四至:南临主干道台兴路,北面与东面为既有建筑,西面为农田,东面,北面,南面,西面,东面:为居民自建房 西面:为农田 南面:临主干道台兴路,马路对面为台门中学,隔壁为台门小学 北面:为一条小水沟,沟对面为大夹村社区住房,关键词,临主干道,交通通达性好,SWOT 分析,优势 (Strengthens),劣势 (Weaknesses),机会 (Opportunities),威胁(Threatens),区域:地处六横岛未来行政中心台门,和台门重点发展方向所在西北方向 规划:区域内未来重点发展房地产业 地段:南临台门主干道台兴路,顺此可通达六横各地 配套:周边配套成熟,尤其是有岛屿居民重视的教育机构。,周边建筑多为农田和村民自建房,一定程度上影响了项目未来形象的塑造; 相对于台门核心区域,地块目前处于台门边缘地带,居住成熟度较已开发社区较弱,地处未来发展中心,可吸引六横其它地区的人来此置业,尤其是公务员群体; 外岛居民的迁入为项目带来一定的机遇; 六横房地产市场的趋热为项目带来一定的机会。,未来台门板块供应项目; 宏观调控及六横地产市场发展的不确定性。,地块SWOT分析,地产初步定位,客源定位 价格定位,地块产品客源定位分析,客源定位,从舟山及各岛屿房地产的发展以及市场调研来看,学校对房价影响较大,岛屿居民都希望自己的孩子能接受良好教育,走出岛屿,这一点从人口的逆向减少上也能看得出来。 由此,以地块目前资质来看,地块临近两个小学:台门中学、台门小学,可以说是天赋资源,在后期推广中重点推介学校资源信息,相信必会吸引六横岛屿其它地区的部分客户。,关注点,价格定位,地块产品价格定位分析,本地块产品的定价主要参考台门区域楼盘的销售价格,其中重点参考中博广场与建新商住楼两个项目;目前建新商住楼的住宅销售均价为4113元/平米,中博广场仅剩的两套余房的销售价格均已超过了4500元/平米。 商铺市场中:中博广场的商铺目前销售均价为4080元/平米,截止到2009年05月,其部分商铺价格已涨至5700、5800元/平米。 综合六横镇各楼盘价格分析,再结合本项目时间进度及其产品品质等因素,预计本地块住宅销售均价为:4500-5500元/平米。 预计本地块价格商铺均价:5000-6000元/平米。,谢 谢 您 的 时 间,
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