住房金融法律问题,本章重点： 住房金融的概念 个人住房贷款的条件 住房公积金的缴存与用途 房地产证券化的概念与功能,第一节 住房金融概述,一、住房金融的概念 住房金融是指为住房的生产和消费而进行的资金筹集、融通和结算等金融服务活动的总称。 住房金融分为住房生产金融和住房消费融资。 住房金融与房地产金融的关系。,二、住房金融的形成和发展,住房金融业务在资本主义社会之前就已存在。 住房金融业在资本主义社会得到了巨大发展。 住房金融对于住房供给和住房需求两个方面具有放大效应。,三、住房金融制度的 主要内容,（一）住房金融机构的基本类型 一般性银行 普通储蓄银行 专业住房储蓄银行 住房契约机构 住房抵押银行,（二）发达的住房金融市场,住房金融市场的主要融资方式： 1、直接取得途径 2、契约制度 3、存款取得途径 4、抵押银行制度,（三）政府在住房金融制度 发展中的地位和作用,1、住房政策 2、住房课税政策和各种优惠政策 3、住房金融法规制度的建设 4、政府直接参与住房金融业务,第二节 住房信贷,一、个人住房信贷 （一）个人住房信贷的概念 贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款 （二）借款人的条件 个人住房贷款管理办法规定了6个条件,（三）贷款程序 申请审查发放 （四）个人住房贷款中的担保与保险 担保的三种形式： 抵押、质押、保证 房屋保险 （五）贷款期限和利率 （六）借款合同的变更和终止,二、经济适用住房开发贷款,（一）经济适用住房的概念 已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利向城镇中低收入家庭出售的住房。 （二）借款人条件 （三）贷款期限和利率 （四）贷款程序 （五）贷款担保和保险 （六）贷款管理,第三节 住房公积金,一、住房公积金的概念 单位及其职工缴纳的长期住房储备金。 二、住房公积金的缴存 新设立的单位：设立之日起30日内 新录用的职工：录用之日起30日内 三、住房公积金的用途,四、住房公积金贷款的条件 上海的例子 五、职工个人申请住房公积金贷款的手续 六、公积金缴存人的权利 1、支取住房公积金 2、申请住房公积金贷款 3、查询个人公积金的缴存与使用情况 七、单位对缴存职工住房公积金的义务,第四节 房地产证券化,一、房地产证券化的概念和特征 房地产投资有价证券 房地产的所有权证券的债权 房地产抵押债权证券化 房地产投资权益证券化：狭义的房地产证券化,二、房地产证券化的功能,1、资产的及时变现 2、风险的分散化 3、融资的灵活化：例子,三、我国推行房地产证券化 的必要性和可能性,（一）必要性 四个方面 （二）可能性 1、土地有偿使用和住宅商品化为证券化创造了前提条件； 2、资本市场的发展为房地产证券化的推行创造了条件； 3、房地产证券有一定的需求群体,第十一章 房地产税收法律制度,本章主要内容 一、房地产税收概述 二、几种具体的房地产税 三、对几种具体的房地产税的评析,第一节 房地产税收概述,一、房地产税收的概念 广义的房地产税 狭义的房地产税 二、房地产税收应注意的问题 （一）税收中性与税收调节相结合； （二）税收效益 （三）合理兼顾国家、集体、个人三方面利益,三、税收征收管理制度,（一）税务管理 1、税务登记 2、账簿、凭证管理 3、纳税申报 （二）税款征收 （三）税务检查,第二节 几种具体的房地产税,一、土地增值税 （一）纳税人 （二）征税范围 （三）计税依据 （四）税率 （五）税额计算 （六）免税规定,二、城镇土地使用税,（一）纳税人 （二）征税范围 （三）计税依据 （四）税额 （五）税额计算 （六）加收与减免,三、耕地占用税,（一）纳税人 （二）征税范围 （三）计税依据 （四）税额 （五）税额计算 （六）加收与减免,四、固定资产投资方向 调节税,（一）纳税人 （二）征税范围 （三）计税依据 （四）税率 （五）税额计算,五、房产税,（一）纳税人 （二）征税范围 （三）计税依据 （四）税率 （五）税额计算 （六）减免,六、契税,（一）纳税人 （二）征税范围 （三）计税依据 （四）税率 （五）税额计算 （六）减免,第三节 对几种具体房地产税 的评析,一、对土地增值税的评析 二、对城镇土地使用税的评析 三、对耕地占用税的评析 四、对固定资产投资方向调节税的评析 五、对房产税的评析 六、对契税的评析,第十二章 涉外房地产法律制度,本章内容提示：,第一节 涉外房地产关系法律 调整的特殊性,一、涉外房地产的概念 具有涉外因素的房地产关系 二、涉外房地产关系的法律适用 准据法 不动产民事关系适用不动产所在地法律,三、处理涉外房地产关系 应当遵循的原则,（一）维护国家主权原则 （二）平等互利原则 （三）统一管理原则 四、涉外房地产立法的政策取向 五种不同的观点 允许外商投资与我国房地产业，但也要分清情况，进行必要的限制,第二节 涉外地产制度,一、外商投资企业用地 （一）外商投资企业用地的概念 中外合资、中外合作和外商独资企业 关于加强外商投资企业用地管理工作的通知 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,（二）外商投资企业用地 取得方式,1、通过出让方式取得土地使用权 2、土地使用权作价入股方式 3、租赁厂房和场地的方式 4、通过企业拍卖和租赁经营方式取得土地使用权,二、外商投资开发经营 成片土地,（一）成片开发的概念 在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地，建设供排水、供电、供热、道路交通、通讯等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转然土地使用权或者进行建筑物的转让或者出租的经营活动。,（二）审批程序,1、项目建议书的编制和审批 2、设立开发企业的审批 3、土地使用权的取得 4、成片开发规划的批准,（三）对外商投资企业土地 成片开发的必要限制,1、只能出让土地使用权 2、国有土地使用权只是一种地上使用权 3、开发企业没有行政管理权 4、必须遵守我国的法律法规,三、外商投资企业的地产,（一）土地使用权的取得 1、土地使用权使中方合营者投资的一部分 2、土地使用权未作为中国合营者投资的一部分，又分两种情况： （1）向国家取得； （2）向其他土地使用者取得。,（二）外商投资企业使用 土地的限制 1、只有使用权，没有所有权 2、用地期限与经营期限相同； 3、不得擅自改变土地用途 4、必须严格遵守所在地的建设规划 （三）土地使用费 或称“场地使用费”,第三节 涉外房产制度,一、涉外商品房产的买卖 二、涉外房产的租赁 三、外商投资企业的房产 四、外国人私有房产 五、华侨房产,