不知道,过了彭刘杨路,是司门口的开始还是,结束,只知道,越来越,多的学生在解放路上,经过,或多或少提着设,计精美的包装袋,旁若,无人的大声说笑着,仿,佛与这世俗的世界无,关,这块土地究竟有什,么样的魔力让这么多,的人聚集到这里,历史?,文化?市井?还是那些,说不清道不明的各式,各样的理由,权且没有,必要知道那么多,因为,司门口是实际存在的, 就象武昌的缩影一样,司门口是实际存在的,历史悠久,就象武昌的缩影一样历史悠久,一、城市发展格局,二、开发环境研判,三、类比市场分析,四、项目分析,五、项目定位,六、投资分析,七、3号地块规划探讨,PART1,城市发展格局,一、城市发展格局/ 城市发展,中部崛起，发展大提速,华中核心，中部崛起的“中心极”作用武汉经济圈中的首位城市,一、城市发展格局/ 城市发展,武汉城市圈，众人拾柴火焰高,武汉城市圈，是指以武汉为中心，以100公,里为半径的城市群落，它包括了武汉及黄,石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜,江、天门等8个周边城市。它以31.2%的土,地，承载着湖北省51%的人口，实现全省,58%的财政收入、59%的GDP、61%的工业,增加值。,一、城市发展格局/ 城市发展,城市空间拓展模式,西南向：国家级的现代制造业基础和重要的物流中心； 西 向：大型城市居住区为主导，并发展舵落口物流园区； 北 向：武汉天河航空城、仓储物流基地，华中物流基地农副产品加工集散地 东 向：农副产品加工基地和道观河生态旅游区。,一、城市发展格局/ 经济运行,武汉历年国民生产总值一览表（武汉市统计局数据）,年份中国武汉,20039.112.1,200410.114.5,200510.214.7,200610.5（预计）14.8,一、城市发展格局/ 经济运行,30002500,单位：亿元,历年武汉GDP走势,2000,2238,2509,15001000,1397,1492,1662,1954,5000,1085,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,（武汉市统计局数据）,55%,50%,45%,40%,一、城市发展格局/ 产业结构,武汉历年产业结构（武汉市统计局数据）,年份 第一产业 第二产业 第三产业,2002 6.2 43.3 50.5,2003 5.8 43.3 50.9,2004 5.4 43.9% 50.7%,2005 4.9% 45.5% 49.6%,2006 4.5% 46.1% 49.4% ,60%2006年，武汉市第一产业生产总 值 115.91 亿 元 ， 同 比 增 长4.0% ； 第 二 产 业 生 产 总 值 为1194.00 亿 元 ， 同 比 增 长 18.0；第三产业增加值为1280.09,2002,2003,2004,2005,2006,亿元，同比增长13.0。,第二产业,第三产业,一、城市发展格局/ 居民收入 武汉历年人均可支配收入（武汉市统计局数据）,年份人均可支配收入,20027820,20038524,20049564,200510849,200612359.98,武汉2006年人均收入增长1510.26 元，达到12359.98元，人均可支 配收入较上年增幅13.9%，创11年 来历史新高。 在目前投资渠道相对匮乏的年代， 房地产作为风险相对较小的方向， 一直为广大投资者所亲睐，房地产 投资风正在中国形成热潮。,一、城市发展格局/ 武昌区域发展特征,自然环境,山,洪山公园 蛇山风景区,长江,水,东湖风景区 沙湖,四美塘公园 洪山广场,旅游景点,东湖梨园 武昌江滩,紫阳公园,一、城市发展格局/ 武昌区域发展特征,交通环境1、旅客运输在1000公里范围内基本实现“夕发朝至”公路长途运输履盖半径延伸至1500公里范围。 2、长江一、二、三桥和规划中的两条过隧道均座拥武昌，沿江分布有多个客货运码头。 3、西侧有临江大道、和平大道、武青三干道等三条市区主干道，东侧有中北路、中南路、迎宾大道等干道，北边和南边分别有徐东路、武珞路与长江大桥和长江二桥相接，形成通畅的内环。4、铁道部将投资8亿元对武昌火车站进行改造，京广线将成为京广高速客运线。 5、地铁四号线将与武昌火车站的改造同时动工。,武汉正迎来继改革开放以后的又一次发展机遇；,经济大环境稳步向前，向上趋势明显；,随着城市的发展，武昌发展落后于汉口现状正日益得到改善；,武昌区的经济发展将在新的规划发展中受益良多；,PART2,开发环境研判,二、开发环境研判断/ 宏观政策回顾,国六条，九部委15条交易秩序大规范土地风暴,二手房征收营业税、个税财政金融紧缩土地增值税全面清理物权法正式出台,二、开发环境研判断/ 整体市场情况,400,单位：亿元,历年武汉房地产投资情况,366.15,300297.99,200,169.5,233.3,100,91.25,101.29,115.39 132.5,01999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年开发投资概况（武汉市统计局数据） 2006年武汉市房地产开发投资为366.15亿元，同比增长22.9%，增幅比2005年回落了 4.8个百分点，占全社会固定资产投资的27.6%；其中，住房开发投资为271.8亿元， 同比增长25.3%，增幅比2005年回落了3.9个百分点，占房地产开发投资的74.2%。,二、开发环境研判断/ 土地市场情况,土地总供应趋紧2006年武汉市供应土地面积约9871.7亩（含7个中心城区、武汉东湖新技术产业开发区、武汉经济技术开发区和东西湖、江夏、黄陂区），实现交易金额约112.99亿元。平均每亩均价约为114.46万元。在土地供,400,武汉市历年成交价格,2500,应中，95%为住房建设用地。,350 300 250 200 150 100500,2004年,2005年,2006年,2000150010005000,土地价格跌宕起伏2006年武汉市全年土地成交平均单价为3624.42元/平方米，同比下降36.1%；全年土地成交平均楼面地价为1877.12元/,交易单价（万/亩）,楼面价（元/平方米）,平方米，同比下降8.3%。,二、开发环境研判断/ 土地市场情况,区域 南湖 积玉桥 马家山 积玉桥 中北路,占地面积 42万平方米 18万平方米 28万平方米 6.4万平方米 50万平方米,建筑面积 63万平方米 33万平方米 50万平方米 19万平方米 100万平方米,楼板价格 1650元/平方米 2330元/平方米 1800元/平方米 2804元/平方米 3290元平方米,竞得公司 保力地产 融侨武汉 广州恒大 金地武汉 上海豫园,近期土地的成交特征（武汉市土地中心信息） 从武汉近期土地出让看，楼面地价升势凌厉，知名开发商大举介入武汉市场，疯狂囤 积土地，部分区域地价在2年内甚至出现数倍得增幅，从某种程度上导致未来武汉市 场楼价的继续推高。,二、开发环境研判断/ 房地产市场概况,年,份,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,施工面积新开工面积竣工面积,1260.15552.92506.04,1407.7730.67536.7,1679.66797.21624.29,2012.37897.22608.91,2297.961016.55722.25,2876.921074.88873.83,武汉市历年总体供应量表（单位：万）（武汉市开发办信息）1、2006年武汉市商品房施工面积为2876.92万平方米，同比增长4.6%。其中：商品住房施工面积为2429.16万平方米（经济适用住房施工面积为323.45万平方米，同比增长9.17%），同比增长5.7%，占商品房总施工面积84.4%。 2、2006年武汉市商品房新开工面积1074.88万平方。其中：商品住房新开工面积为968.06万平方米，同比减少7.6%，占商品房新开工面积的90.1%。 3、2006年武汉市商品房竣工面积为873.83万平方米，同比增加7.0%。其中：商品住房竣工面积为774.47万平方米（经济适用住房竣工面积为110.31万平方米，同比增长2.72%），同比增长7.2%，占商品房总竣工面积的88.6%。,83%,二、开发环境研判断/ 市场需求概况,16.52%,2 0 0 6 年市场需求结构,20.40%,概况 2006 年 武 汉 市 商 品 房销售面积为,960.88万平方米，比增长5.1%；其 中：商品住房销售面积为908.92万 平方米，同比增长9.0%，占商品房 总销售面积的94.6%。,36.25%,各类住房销售情况：2006年，武,90以下,90-120,120-140,140以上,汉市商品住房销售高层和小高层占,23.45%,2 0 0 6 年市场供应结构6.94%,27.31%,总销售套数的78%以上；多层商品 住房的销售套数不及21%。 各类户型面积销售情况：市民的 消费心里日趋合理，120平方米以,下的户型所占比例超过56.65%，较 往年有一定程度的上升。140平方,3000以下,3000-4000,42.30%4000-5000,5000以上,米以上户型只占16.52%，较以前有 较大幅度的下降。,二、开发环境研判断/ 市场需求概况,各房价区间的商品住房销售情况：,去年武汉市商品住房销售均价在3000元以下的销售了23376套，占总销售套数的,27.31%，房价在30004000元之间的销售36206套，占总销售套数的42.30%，房价,在40005000元之间的销售20069套，占总销售套数的23.45%；房价在5500元以上,的仅占全市商品住房销售面积的6.94%。,商品住房销（预）售购买主体,武汉市商品住房的销售主体以本市和省内为主，占全市去年商品住房销售套数的87%,以上。境外人士购买住房仅105套，占0.12%。,二、开发环境研判断/ 销售价格概况,年份均价涨幅,2000年1983.52,2001年2065.324.12%,2002年2327.2112.68%,2003年2353.41.13%,2004年2667.6413.35%,2005年3345.7525.42%,2006年3698.411.2%,（数据来源：市开发办）2 0 0 0 - 2 0 0 6 年住宅成交均价走势图 单位：元/,4000 3500,3698.4,3000 2500 2000 1500,1983.52,2065.32,2327.21,2353.4,2667.64,3345.75,1000,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,（数据来源：市开发办）,0,二、开发环境研判断/ 销售价格概况,2006年武汉市各面积段销售价格,7000,各物业形态价格对比图,5000,6000,5762.14,4000 3000,3291.99,2567.77,3183.78,2897.31,5000 4000,3462.37,2000 1000,3814.7,3638.39,3792.53,4482,3000 2000,2890.823157.29,2846.13315.27,4607.98,5581.12,0,1000,90 以下,91120 ,121140 ,140 以上,多层,小高层,高层,别墅,新增,结转,新增,结转,二、开发环境研判断/ 2007市场总体特征,1、市中心房价快速扬升,2、90平方米以下住宅供需两旺，市场结构趋向合理,3、户型在走向紧凑化同时，市场对其设计要求也开始提升,4、各项目的开发模式逐步走向精品化,2007年4月各面积段供应分布,8000,2007年新增销售情况对比图,4000,35000,45000,7000,3556.12,3500,30000 25000 20000 15000 10000,