1,房地产投资分析,2,主 要 内 容,1.导论：房地产、房地产市场与房地产投资 2.房地产投资的环境分析 3.房地产投资的市场分析 4.房地产投资的财务分析 5.房地产投资的融资分析 6.房地产投资的风险分析,3,一、房地产与房地产市场 （一）房地产 1.房地产：指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。 （1）不可分离的部分：不仅包括土地上的建筑物、道路、停车场、水电设施等，也包括土地上的树木及苗圃等。 （2）房地产也称不动产，不动产是指内生于不动产所有者的法律权利、权益和利润，也就是说拥有土地不是拥有自然土地，而是拥有在一定限制条件下使用、处置和使用土地的权利。,第一章 导论,4,2.房地产的特点,（1）物理特征 1）不可移动性； 2）异质性； 3）不灭性。 （2）经济特征 1）稀缺性； 2）经济寿命长； 3）增值性； 4）位址。,5,（二）房地产市场,1.概念 （1）狭义的房地产市场：指房地产商品交易的场所。 （2）广义的市场：一是房地产商品所拥有的现实和潜在的消费者总和；二是房地产商品流通过程中各种交换关系的总和。具体地说，它包括房地产所有权的买卖、租赁、抵押、典当及产权互换以及土地使用权的有偿出让、转让、出租等活动，还包括各种中介对土地、房屋所进行的经营性活动。,6,2.房地产市场的特点,房地产市场与其他的市场不同，其差别是因为个人资产的价值、政府在房地产市场中的角色，人们获得资产的方式和人们希望资产带来的效用等因素造成的。 （1）价值量大； （2）政府干预； （3）感觉； （4）愿望； （5）心理效用。,房地产市场博弈各方,7,在下列情况下，哪种情形对金融机构最有利： 1、房价上升； 2、房价下降； 3、房价相对稳定。,消费者,银行,开发商,8,3.房地产市场的分类,现阶段中国的房地产市场根据其组成可以分为房产市场、地产市场、房地产金融市场、房地产劳务市场和房地产信息市场五种类型。 （1）房产市场 按交换形式分：买卖市场、租赁市场和互换市场 从供房时间分：现货市场和期货市场,9,（2）地产市场 一级市场：即城市土地出让市场，各级政府代表国家这一所有权主体将指定地段通过招标、拍卖、协议出让等形式提供给开发者，开发者一次性支付出让期内享有的土地使用权的出让费用。 二级市场：即城市地产转让市场，指土地在一级市场上出让后，受让者将土地通过一定的投资过渡，再转让给其他的土地或房屋需求者。 思考:原行政划拨的土地使用权可否直接转让？,10,（3）房地产金融市场：指通过房地产专业银行或其他商业银行的房地产信贷部，采用信贷、发行股票和债劵以及开展住房出席业务，或者运用按揭等方式为房地产买卖和租赁活动融通资金而形成的辅助性的金融市场。 （4）房地产劳务市场：指为住户和用户提供房屋修缮、加固、改造、危房鉴定、方案设计、室内外装修、房屋附属建筑和设备的维修、房屋管理以及中介活动等综合活动的房地产辅助市场。 （5）房地产信息市场：指围绕房地产业务和技术咨询、房地产租赁和买卖行情以及有关资料等所形成的供需市场。,11,4.不完全竞争条件下的 房地产价格问题,（1）基本概念和术语 1）交易价格：指房地产在进行交易过程中发生的价格，是双方议价的结果，也称为实际价格。 2）最可能销售价格：是对未来交易中成交价格的一种最可能的估计。 3）市场价值：是经济学理论中认为的房地产市场价格波动的中心，也称为不动产价值或理论价格。 4）评估价格：是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种最可能的估计、推测或判断。 5）投资价值：对于投资者而言，就是预期的未来收益的价值。反映了投资者对某一房地产未来预期利润能力的一种假定。,12,（2）需求与房地产价格,1）需求：指消费者在各种可能的情况下，对某种产品愿意并且能够购买的数量。只有有效需求才与不动产的定价有关，因此开发商必须进行详细的分析。以便弄清楚某一空间在可供使用有效需求所能达到总空间的比例。例如某一特定的有效需求为100，若4个开发商都预测到这一点，并且都作出行动，结果将是400个单元同时陷入同一市场。,13,在一个较稳定的需求市场上，价格与需求存在以上的关系，可以看出： （1）较高的价格对需求有抑制作用； （2）当市场的需求发生变化时，曲线会发生移动。若经济不景气，有效需求降低，曲线会从D0移向D1 ，反之则从D0移向D2。其结果是在同一价格P0上，其需求会从Q0下降到Q1，从而使需求相对过剩Q0-Q1；若仍保持供给量不变，其价格会从P0下到P1.,14,（3）房地产的供给与价格,（1）供给：供给是在某一特定的时间类，市场的价格与供应者愿意提供的物品数量之间的关系，反应的是一定价格区间内，价格与供给量的关系。（2）供给量指的是在某一特定的价格水平下，单位时间内市场上某种商品的供给数量。,15,供给量是供给与需求曲线的相交点，其对应的价格称为均衡点。一般来说，不动产的供给始终滞后于需求。,16,（4）房地产交易价值的形成,当VpVs，卖，Vs为最低价（a端）,当VbVI，买，VI为最高可接受价格（d端）,卖方,买方,当ad时，交易有可能发生，否则无法成交,房地产交易价格的形成取决于交易双方对同一宗房地产价值的不同认知，只有买方对房地产投资价值的评估不低于卖方时，交易才会发生。在这一区间内，实际成交价格会在某一位置发生，取决于双方的议价技巧。,17,（三）时间因素与房地产市场的均衡,房地产交易价格是由买卖双方博弈的结果，即双方力量达到均衡点时的成交价。在实际操作中，交易往往由双方多重博弈之后完成，因此必须引进时间因素。 假设市场的其余条件相同，仅从供给角度进行分析。（蛛网定理） 假设房地产开发者根据市场价格行情，修正其开发计划，一般在1年或2年以后新的供给生效。 假定供给调整需要1年的市场，同时购房者对新价格的调整被认为是瞬时的。,18,假设目前市场的需求从1开始，此时开发者计划按价格P1供给，1年后较大的供给实现，此时只能以较低的价格出现并移向3点，此时的低价使开发商泄气，于是削减供给，供给量的减少在1年后，即点4生效，但这一生效又导致价格上扬到点5。如此重复，每一次运动使市场向均衡价格和均衡供给量（P0,Q0）靠近。,价格是波动的，波幅是递减的，而供求愈来愈趋于均衡水平P0,19,第二节 房地产投资概述,投资是将一定的资金投放于某一项目，以获得未来的预期利润。由于项目面临许多的不确定性，因此在期待投资回报的同时也伴随着较大的风险。为了降低风险，投资者必须对项目进行更多的调查，提高预测的准确性。,20,一、房地产的投资方式,（一）投资开发的对象 1.未开发的土地： （1）旧城改造：对房屋陈旧、破损或基础设施落后的老城区进行的投资开发，包括拆迁安置、改造建设。 特点：地价高、拆迁难度大，因此开发成本高、周期长。要求从事该领域的投资，必须熟悉城市规划，进行未来发展的预测。 （2）新区开发：对城市郊区新征土地的投资开发。 特点：地价便宜，开发成本低。 开发成败的关键：准确把握土地的使用性质，了解配套设施、基础设施和公共服务设施是否完备等。,21,2.住宅 投资的主要对象：（1）出租性住宅（2）销售性住宅 开发成败的关键：市场定位是否准确，价格是否合理，配套设施是否是否完善，营销是否到位。 3.办公楼宇一般是租赁经营，风险大，其风险与环境、结构、装修、物管水平有关，同时与宏观经济、区域经济关系密切。,22,4.商场、酒楼、旅店等特点：投资回报高，但风险大，竞争激烈，受区域内商业、旅游及经济因素的影响，波动较大。 5.工业厂房、仓储性物业主要影响因素：土地位置特点：物业适应性差，风险大。 6.休闲性物业包括电影院、剧院、保健医院、网球场、高尔夫球场等娱乐、休闲性的房地产项目。 （1）非人类的基本需求。（受经济水平影响大） （2）与人口年龄结构关系密切。 （3）区位因素的影响。,23,（二）房地产投资资金的投入方式,1.房地产信托 采用股份公司的所有制形式，将被动的股东投资者的资金吸引到房地产中来。 优点:（1）以股份公司的形式募集资金，可以吸纳社会上闲散资金进入房地产市场，而且房地产信托受到政府的严格监督，安全性高。（2）受益凭证可在资本市场自由买卖，降低了房地产投资的流动性风险，可以吸引社会上的游资进入市场，增加房地产资金的供给。（3）受益凭证的流通可扩大资本市场的规模，促使资本市场更加完善。（4）有利于社会公平与效率的兼顾。（5）使资产的可分割性增加，达到分散风险的效果。,24,缺点：（1）投资者不具有直接控制其资金和管理的机会。（2）信托凭证系于资本市场，易受市场波动的影响。 2.房地产辛迪加 辛迪加是企业组织的合伙方式：（1）一般合伙形态：每个合伙人地位相同，损益依其比例或首先约定参与分配或分摊，都有管理与决策权。（2）有限合伙形态：分为主要合伙人和有限合伙人。主要合伙人负责管理、决策、承担无限责任。有限合伙人不参与管理和决策，承担有限责任。 作为有限合伙人的优点是：（1）拥有小额资金即可进行房地产投资。（2）无房地产经验，但可获得可观的回报。（3）只承担有限责任。 缺点: （1）流动性差；（2）风险大。（3）有限合伙股额发行不完，变成小规模投资，风险大，其回报可能有名无实。,25,3.房地产抵押贷款和抵押贷款证劵 4.直接购置房地产 优点：可直接参与管理。 缺点： （1）必须承担全部投资风险，而且负无限责任。（2）需资金量大，个人投资往往无法实现。 5.混合房地产基金 由大银行、保险公司或房地产投资公司提供退休基金作为房地产的投资渠道。 操作方法：混合基金经理向各个退休基金募集资金，然后进行投资。,26,二、房地产投资的构成,（一）投资主体 指直接从事房地产投资活动的投资者。1.国家2.企业3.个人 （二）投资资金的构成 （1）企业自有资金 （2）信贷资金 （3）集资 （4）利用外资 （5）财政资金 （6）预售款 （7）承包商带资承包。,27,三、房地产投资的三要素,（一）时机 购入的时机（土地、物业） 开发的时机 楼盘推出的时机 （二）地段 地段不仅指其所处的地理位置，还指其所处的社会位置。 （三）质量 好的质量是获得良好的投资效果的保障。,28,四、房地产投资的特性,（一）优点 有形的投资 通货膨胀中保值增值的手段 易于融资 享有税收优惠 潜在的增值性 投资回报高 可以获得多重收益 非同质性,29,四、房地产投资的特性（续）,（二）缺点 投资量大 投资合作性强 投资回收期长 投资风险大 投资技巧性强 投资流动性差 投资的固定性,30,五、房地产的投资周期,投资周期指从项目立项开始，到项目完成预定目标为止所经历的时间间隔。 分为三个时期： （1）投资前期1）投资机会研究2）投资项目建议3）项目的可行性分析4）项目的投资决策 （2）投资实施期 （3）项目的营销或经营期,31,六、房地产投资分析的必要性,房地产投资分析是在项目前期进行的分析论证过程，其核心是项目的财务可行性与社会可行性，为决策服务。 房地产投资具有高收益与高风险并存的特点，进行分析就是运用投资者自己及集体的知识和能力，全面调查投资项目的各方面制约因素，从而保证投资的较高收益水平。,32,七、投资分析的任务,1.为投资者指示投资方向 2.为投资者提供运作方式 3.为投资者预计未来的收益 4.为投资者分析风险及提供避险的方法,