工程建设管理培训,工程管理部 2012年6月8日,目 录 一、前期准备阶段（一）现场查勘（二）围蔽（三）清表（四）详勘（五）临水临电（六）三通一平（七）大型土石方施工（八）招标立项与合同交底（九）编制施工组织设计（十）图纸会审（十一）与政府相关部门对接,二、工程管理基本机制1、样板先行2、隐蔽验收3、维权取证（索赔反索赔） 三、材料管理 四、0.000以下施工阶段（一）施工准备（二）基础施工（三）基坑支护（四）地下室施工,（五）基础、地下室中间验收（六）土方回填 五、0.000以上施工（主体施工阶段）（一）样板房确定及销售平面布置（二）定位放线（三）模板工程（四）钢筋工程（五）混凝土工程（六）砌体工程（七）抹灰工程（八）防水工程（九）西瓦（水泥瓦）安装（十）外墙施工,（十一）铝合金门窗（十二）GRC安装（十三）栏杆安装工程（十四）水电安装工程（十五）智能化系统（十六）防雷工程（十七）地暖工程 六、豪装工程1、工作要点 2、控制要点 七、园建工程,（一）工作要点（二）控制要点 八、园林绿化工程（一）工作要点（二）控制要点 九、道路管网（一）工作要点（二）控制要点 十、竣工验收 （一）竣工验收单位的划分 （二）各专项竣工验收要求 十一、交楼 十二、竣工资料审核,为了理顺建设管理流程，更好地指引工程建设，结合我司工程建设的实际情况，提炼出各环节的管理控制要点。 一、前期准备阶段工程建设前期准备阶段（基本取得用地到基础开工）主要工作内容包括：现场查勘；收地围蔽；清表；组织详勘；申报临水临电；前期综合策划；实施“三通一平”；大型土石方施工；与政府相关部门对接等。 （一）现场查勘1、取得原始地形地貌图和周边道路市政管网图基本达成土地意向后，取得原始地形地貌图和周边道路市政管网图，并进行复核。 2、现场查勘收地前，详细了解场地内的情况：地上地下建（构）筑物、坟墓、高低压电线（电缆）、通讯电缆（光缆）、排水（给水,或灌溉）渠（管）、地上附着物等，尤其是有无矿产、文物、溶洞、防空洞等，并绘制在总图上。 3、地形地貌、地质资料、周边道路管网资料和现场查勘资料是拿地决策、编制总规以及施工组织的重要依据，应及时取得并向有关部门提供。 （二）围蔽 1、收地围蔽 （1）准备工作。 办理收地手续。 明确征地红线。工程部根据国土局提供的红线控制坐标点（一般找当地测绘院取得），按征地红线图放出征地红线，做好标记。做好征地红线的复测工作，红线控制点坐标须由测量工程师全数复核。若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的,红线控制坐标点出入较大，应联系开发部协调相关部门及时解决。 测算围蔽工程量，制订围蔽工程的实施方案。 对可能引发的民众阻扰事件有充分的估计，配合前期开发积极与当地政府部门沟通取得支持，并做好预案。 组织施工单位，做好围蔽工程人员、材料、机械设备的进场准备。 （2）围蔽实施 对征地围蔽精心策划，做到:范围准确、速度快捷、围蔽实施时间保密并择机实施，避免与当地群众纠纷。 围蔽进场和实施过程中做好拍照取证和新闻媒体解释工作。 围蔽完成后，应安排保安部门巡视，防止围蔽遭受恶意破坏。 2、施工围蔽 3、销售围蔽 严格营销部销售围蔽方案进行布置，满足开盘要求。销售围蔽须,经常维护及更新，保持良好形象。 （三）清表根据现场查勘结果和开发部提供的资料，配合开发部加快拆除、迁移地上地下障碍物，并及时清理建筑垃圾。如有林木，砍伐前应到林业主管部门办理砍伐证。 注意事项： 1、根据查勘资料合理估计工程量并及时提出招标立项或委托立项。 2、准确做好工程量及外运量的确认、计量，并取证。 （四）详勘 1、勘探单位进场总规方案一经确定，组织勘探单位进场，并优先对会所、样板栋、大门、标志塔、其它重要配套进行详勘。 2、勘探孔位确定、复核,勘探单位根据详勘方案（勘探技术要求）、总规图上的坐标点定出孔位，对每个孔的位置进行复核。 3、勘探进度控制根据公司工期要求，督促勘探单位组织足够的钻机进场。一般一台钻机一个工作日可钻一个孔（30米计）。 （五）临水临电 1、临电申报 （1）根据首期开发面积并结合后续开发节奏，同时考虑售楼部、会所、样板房、园林等的用电需求，计算施工用电总容量。 （2）根据需求容量，选择变压器的型号和台数，并向当地供电部门提出用电申请。 （3）前期施工如临电尚未开通，需使用发电机供电。 2、临水申报 （1）有市政水源接入时，根据首期开发面积并结合后续开发，,计算施工用水小时需求量和日需求量，向当地供水部门提出用水申请。 （2）无市政水源或市政水源无法接入时，应因地制宜制定取水供水方案，并尽早实施（适合我项目特点）。 （六）三通一平 1、水通、电通、路通 （1）督促（开发部）及时办理临时用水、用电审批手续并确定施工单位，之后督促尽快完工，不得影响开工。 （2）督促（开发部）及时办理临时道路出入口报批手续（包括市政道路绿化迁移报批手续）等。 （3）收地后，尽快开通地块至周边主要交通道路的施工通道，同时组织场地平整、临时道路的施工，尤其是在雨季，施工道路的打通对于基础施工、主体施工至关重要。主体单位确定较早的，尽量将此部分工作内容纳入主体合同。,（4）施工道路应优先利用小区永久道路的水稳层部分，面层在交楼前铺设。 （5）施工道路的布置原则上不能与销售通道混用，严格分开；确实无法分开的，务必保证在节假日前清洗干净。 （6）甲方办公、生活用临时设施应尽量纳入主体合同。 2、场地平整 （1）根据竖向设计方案确定场地施工控制标高。 （2）注意事项注意勘查地下已有给排水管道、电线电缆的情况；详细探明地下障碍物，场地的挖方与填方尽量平衡，避免在短期内既有土方外运又要土方外购。禁止土方反复倒运、工程量确定不准确。 （七）大型土石方施工 （1）小区项目场地土方平衡设计和施工的原则是挖方与填方平,衡，尽量少动土，特别是首期施工应做到土方量最小。 （2） 根据当期及后期施工方案，合理制定土方平衡方案，杜绝土方多次倒运现象。 （3）土方施工组织应分区分批，并且样板区优先、道路优先。 （4）土方施工阶段应注意水土保护，做好施工场地临时排洪、排水措施。 （八）招标立项与合同交底 （九）编制施工组织设计审查重点施工组织设计的审查内容主要包括施工方案（技术工艺方法、手段、流程），人员配备情况，施工进度计划，施工平面图，施工措施，各类材料采购供应计划，各类施工设备进场计划。,（十）图纸会审 （1）图纸下发1周内和开工前，组织相关人员参加图纸会审。 （2）杜绝先施工后会审的现象，避免因会审质量不高而造成大面积返工的现象。严格进行设计变更审批及管理。 （十一）与政府相关部门对接 1、与建设行政主管部门对接 2、与供电、供水、供暖、燃气、消防等部门对接 3、与城管部门及交通执法部门对接 4、与街道委（或镇政府）及与公安部门对接,二、工程管理基本机制 1、样板先行工程建设实行样板先行制度。施工样板未经批准不能大面积施工。需做样板的有：外墙饰面砖、外墙涂料、铝合金窗、栏杆等；室内墙地面砖、木地板、地暖、内外保温；室内墙面、天花（吊顶）的扇灰及油漆；大堂、电梯前室的所有装饰；室外园建装饰、道路及广场的铺装面层等；室内外砖砌体及批荡；主体结构的钢筋及模板；预制构件的安装等。对于入户门、木地板、地砖、阳台栏杆、铝合金重点是阳台推拉门、电梯必须做成品保护样板，经验收批准后方可大面积施工。 2、隐蔽验收 3、维权取证（索赔反索赔）,三、材料管理严格按材料管理制度执行 四、0.000以下施工阶段 （一）施工准备 、放线、复核 （）新开楼盘由（开发部）联系规划部门提供不少于三个测量 导向控制点（含平面与高程），对于规划局提供或认可的建筑物定位放线点，需进行全数复核并做好保护措施。 （）施工单位根据测量导向控制点向各栋拟建楼栋周边引出放线基准点，需进行全数复核。,2、施工进度计划编制根据项目开发建设节点计划要求编制施工计划，并制定关键线路进度保障措施，同时提出人工、主要材料、机具设备进场计划。 3、质量、安全技术交底主要包括隐蔽验收、样板先行、材料验收，质量安全、例会制度等规定及时向施工单位管理人员及班组交底。 4、检查施工单位施工用电、机械、人员等的到位情况，须符合合同承诺及已批准的施工组织设计所规定。 （二）基础施工 1、基础施工 2、基础检测 （1）选择检测方式时应结合国家规范和当地政府文件要求进行,编制，同时应考虑现场实际情况，如静载试验应考虑桩的位置是否符合静载试块的堆载面的要求，以及对后期施工进度的影响、成本等方面因素。 （2）由检测单位编制基础检测方案，经建设、勘察、设计、监理等单位审核、签字盖章后，报质监站审批备案。 （三）基坑支护 1、基坑支护方案深基坑支护设计方案根据当地建设行政主管部门要求，通过专家组评审后实施。 2、基坑监控深基坑支护施工前应委托有资质的单位进行基坑监控，主要包括位移、倾斜、水位、沉降及对周边建筑物影响的监控，每天了解监控数据，对异常情况须及时通报，并采取应急控制措施。,（四）地下室施工 1、底板防水 （1）材料验收：对板验收，见证取样、送样，做复试，检查材质书、合格证各相关质保资料。 （2）卷材防水：基层平整、干燥、清洁，搭接范围与宽度、泛水的细部做法等为质量控制要点进行重点检查，防水层施工时避免雨天进行。 （3） 冬季施工时应注意气温对防水材料的影响，气温不宜低于5,否则应与厂家联系，采用特殊的配料和方法，保证在低温环境下防水涂料的固结。 2、钢筋、模板工程 3、混凝土地下室混凝土应严格按设计的抗渗等级要求施工，并对其配比进行检查，抗渗混凝土试块制作要旁站监理。,4、地下室侧壁防水严格按防水要求施工，保护层务必按图施工，回填时注意土质、并分层夯实。 5、地下室施工注意事项 （1）基坑土方开挖时，可适当超挖，以使减少承台土方外运，加快施工进度。 （2）塔吊的安装位置应考虑销售的要求，不应将塔吊设置在样板房所在的塔楼外，严禁影响销售通道施工及销售环境。塔吊基础标高的确定应考虑室外管网的敷设，塔吊基础顶标高平地下室底板顶标高或低于附近室外管网标高。,地下室地板施工前应做好塔吊基础的施工，及时进行塔吊安装，并取得准用证或办理备案。 （3）施工缝止水带安装时，重点检查：止水带的规格、位置是否符合设计要求，安装是否牢固。 （4）地下室顶板防水施工应在后浇带完工后及时穿插施工。 （五）基础、地下室中间验收基础验收条件：结构施工达0.000，基坑土方未回填，经监理方验收合格，验收等相关资料齐全。 （六）土方回填基础、地下室的土方严禁被水浸泡，回填前，基坑内淤泥须清理干净，按30厘米的厚度进行分层回填并碾压或夯实，地坪下回填土需按设计保证回填密实度，回填后做密实度试验；回填时注意土质选择，不能含淤泥、建筑垃圾等。,五、0.000以上施工（主体施工阶段） （一）样板房确定及销售平面布置在项目开工前确定售楼处、样板房位置、样板房数量及有关要求，明确售楼处和样板房的软装工程数量及有关要求，并在开售前两个月确定销售平面及环境围蔽范围的平面布置图。 （二）定位放线工作程序：施工单位根据坐标控制点进行建筑物轴线放线，监理工程师对控制点的坐标、标高、建筑物朝向、轴线位置、柱网位置等进行全数复核，误差在规范要求的范围内，验收合格后，并做好位放线记录，然后才能进入下道工序施工。 （三）模板工程 工作要点 （1）审核模板施工方案。 （2）模板施工样板的施工与审批。,（3）进场模板的外观质量检查。 （4）模板安装质量检查与验收。 （5）按照已批准的模板施工方案对模板支撑体系进行检查与验收。 （6）模板拆除同条件养护试块的试压强度达到规范要求后，可同意拆除承重模板，并按照规定顺序拆除。注意事项：模板工程是有效控制洞口尺寸的关键环节，必须严格检查；同时对于使用次数太多的模板必须强制报废处理。 （四）钢筋工程 1、工作要点 （1）材料验收 检查使用的钢材、型钢以及焊接中使用的焊条、焊剂是否有出厂质量证书，钢材进场抽样试验报告是否合格。同时还,