共联-九江五金商贸城前期营销策划报告 共联地产 2012.09.24,商业市场营销环境分析,项目商业规划建议,项目市场定位,项目营销方案,项目推广方案,宏观政策 城市商业发展基本概况 竞争分析 市场定位背景分析,项目分析 项目SWOT分析 核心定位思路 功能分布 业态定位,项目形象定位 目标市场定位 目标客群定位 入市时机建议,物业分期开发建议 品牌策略 营销策略 销售部署 招商部署 价格策略小结,推广策略 推广部署 推广节奏 营销推广计划 现场包装 阶段推广费用预算 小结,商业市场营销环境分析,壹,宏观政策 城市商业发展基本概况 竞争分析 市场定位背景分析 小结,【,】,【 宏观政策 】,展望2012 2012年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。 由于上年度对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期、保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前，城镇住房刚性需求根本不会逆转，房地产业也绝对不会崩盘，商品房开发商确实难，商品房价格涨也难，降也难。保障性住房批量上市那一天，就是房地产业政策松动的光环，要等到下半年。 2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP走势的杠杆之一。,一、房地产政策调整 2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。 1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策； 2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策； 3、一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日； 4、国家按区域性调整政策性商品房政策； 5、下半年对商品房的金融政策将适度调整； 6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。,三、房地产资金走势 对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。主要原因是以下五个问题造成的： 1、由于相互制约的税收政策与金融政策调整不到位； 2、连续出台的金融政策没有到达预期，反而拉高了CPI，CPI回落缓慢； 3、区域性产业结构趋同化现象没有进行合理调整，政府需构建防范经济 泡沫风险围墙； 4、保障性住房不能如期到位，保障性住房属于公共产品全额由中央财政与 地方财政支付，由于这两年公民福利年年超标，直接影响国家财政预算的总盘子； 5、仍然要利用房地产把过快的GDP拉下来，维持到国家理想经济目标。,四、商品房价格走势 一、二线城市商品房价格走势仍然不乐观，三、四线城市商品房价格走势仍然和2011年一样，上涨空间较大。 一线城市价格：将回落空间4%8%，反弹空间3%5%。， 二线城市价格: 将回落空间3%5%，反弹空间4%6%。 三线城市价格: 将上涨空间3%5%。 四线城市价格: 将上涨空间4%8%。,2012年房地产业的警示 1、房地产企业由于大市场原因不得已转入到商品办公用房开发时，必须考虑到本企业自有资金与确有保证的贷款流动资金能否坚持一个完整的开发周期，2、2012年房地产开发商根据房地产政策对土地的供应及土地价格问题会出现：一是对商品住房的土地需求的减少，二是违心的向商品办公用地转移，对其土地需求的增加。后者是一个危险想信号，当大量房地产商将转入商品办公用房开发时，房地产泡沫开始真正形成，其原因是资金回笼太慢，在基建过程中会有许多不可控制因素，当形成无法控制局面时，就会出现建设资金链断裂。 3、由于城市化进程过快，城市新增人口的住房矛盾会激增。 4、2012年国家对房地产政策是坚持宏观调控的取向不变的政策，以确保公民福利政治，以保证改革脆弱期平稳过渡。我国公民对房地产的刚性需求不会变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断，商品房在困难中向前。,【 宏观政策 】- 总结,【 城市商业发展状况 】- 商圈分布,1、大中路城市核心商圈 区位：位于龙开河路、滨江路、甘棠北路和浔阳路合围的区域（含四条道路合围区域外侧50米范围）。 发展现状 九江传统商业中心，由大中路、浔阳路、庚亮路等城市道路交叉围合组成的商业街区，建筑年代较为久远，街道破旧且缺少管理，主要商业业态以太平洋百货、联盛广场、国美电器、苏宁家电、太平洋数码城、生生电脑城及沿街品牌专营店为主，其中大中路为商业步行街，街面宽约810米，全长约1.5千米，建筑形态为两边旧式小区的沿街底商，以一层单铺为主，集中了李宁、安踏、鸿星尔克、以纯、美特斯邦威、花花公子、七匹狼、柒牌、利郎等国内知名服饰运动品牌，集购物、餐饮、娱乐、酒店于一体的城市综合体信华城市广场为该商圈新建建筑。,【 城市商业发展状况 】- 商圈分布,2、柴桑专业市场商圈 区位：以长江大道和南海路交接处为中心，沿南海路东西发展，沿长江大道南北发展。 发展现状 伴随着开发区乃至九江全市房地产开发建设而发展起来的建材类专业市场商圈，以九江五金城、21世纪家具广场、华东建材市场、柴商美食街、小巴黎服饰步行街为代表，集中于本项目南北分布，商业业态集中，经营环境较为混杂，但以21世纪国际家具港、华东建材市场精品馆为代表的新一代百货精品商业模式给消费者带来了全新认识，管理缺失的九江五金城和小巴黎服饰步行街是区域经营情况最差的代表，而以规划、招商、管理为特色的华东建材市场是该商圈乃至整个九江经营情况最好的市场代表。,【 城市商业发展状况 】- 商圈分布,3、十里商业中心 区位：庐山区前进东路、九莲南路、上海路和十里大道合围的区域。 商业网点现状：现该区域内有派拉蒙十里分店、沃尔得等大中型超市，东方装饰城、三得利鞋城等专业专卖店以及上海路服饰商业街。批发零售市场有城南综合市场、众人众服装批发市场和再就业商城。 发展方向：区域商业中心,4、石化商业中心 区位：金安组团的滨江东路和东站路交界区域。 商业网点现状：该区域内目前无大中型商业零售网点。 发展方向：区域商业中心,5、九莲商业中心 区位：九莲南路和濂溪大道交汇区域。 商业网点现状：该区域没有大中型商业零售网点。 发展方向：区域商业中心,【 竞争分析 】- 华东市场,综合评价 一二期仍是“市场”模式，厂房式开敞建筑，基本都是一层，层高6米左右，有经营户隔了两层，二层做仓储或办公室，车辆随便出入停放，无集中停车场。三期采用“精品”模式，除升级厂房式建筑（二层建筑且建筑之间设计连廊）外，更全新设计了类似零售百货店的精品馆，中庭、扶梯、休闲区、电梯、停车场、免费班车、观光导购车等一应俱全，另外更设计有公寓、酒店、办公等服务配套建筑，为经营者和消费者都营造了良好的消费氛围。,【 竞争分析 】- 现代综合大市场,基本信息： 项目位于九江城西港区九瑞大道沙阎路交叉口，总建筑面积86万方，园区集：装饰建材、家居五金、仓储物流、商务中心、码头作业及高档公寓等八大功能引入低碳经济和信息化管理系统，是国内第六代专业总部基地型市场。,【 竞争分析 】- 现代综合大市场,综合评价： 该项目虽然位于与主城区较远，但九瑞大道等交通主干道带来的便利，拉近了现代综合市场与周边县市的距离。 该项规模大，项目号召力强，容易形成扎堆效应。 该项目规划为传统市场的排铺形式，不仅得房率高、且利于五金建材等业态经营，经营户容易接受。,形象,产品,区位,价格,渠道,客户,【 竞争分析 】- 比较分析,项目,华东商贸城,现代大市场,宣传推广、招商、活动等,口碑、资源,价格优势、优惠政策,地段、配套等,类型、种类、形式,规模、风格、包装等,从三者比较分析来看，项目自身条件最突出，但后天因素成了短板。如：造价成本高、动工缓慢、客户信心与资源等。,【 市场定位背景分析 】- 风险评估,机遇与挑战并存,1、九江城市区位决定产业市场存在的根本； 2、现有市场状态老化，商业形态逐渐更新； 3、项目地段优势明显，未来发展的重要性； 4、新型专业市场不断出现，未来竞争激烈；,小结,宏观政策市场“乌云未散，又见小雨”，上半年房地产政策略有放松，主要取决于地方的形式，但针对三四线城市局势相对较好，项目自身属于三四线城市有一定的空间，但仍需要谨慎操作；项目自身区位优势良好，被外界一直认可；项目劣势同样明显，开发周期缓慢，客户对项目信心不足是非常大的伤害；入市较晚，未来竞争压力较大；,项目商业规划建议,贰,项目分析 项目SWOT分析 核心定位思路 功能分布 业态定位 小结,【,】,【 项目分析 】- 城市概况,九江，地处江西省北部，北濒长江，南邻庐山和鄱阳湖，集名山（庐山）、名江（长江）、名湖（鄱阳湖）于一体。,辖九县、一市、两区、庐山风景名胜管理局和九江、共青开发区，全境东西长270公里，南北宽140公里，总面积1.88万平方公里，其中市区规划面积118平方公里，建成区面积80.14平方公里。,城区人常住人口86万。是长江沿岸经济重镇和江西省副中心城市，江西省工业第二城，,九江地处赣、鄂、湘、皖四省交界处，现代水陆空交通网络四通八达。 铁路：京九、武九，合九，铜九，景九等五条线路在九江交汇； 公路：105，316，昌九高速，G56杭瑞高速，大广高速，永修至武宁高速（在建），彭泽至湖口高速（在建），市内已基本实现县县通高速，乡乡通油路； 民航：九江五金商贸城距南昌昌北国际机场100余公里，距九江庐山机场1320公里。商贸城沿长江上抵武汉265公里，下至南京460公里、上海859公里。沿杭瑞高速公路南至南昌124公里，沿九景公路东至景德镇156公里。,【 项目分析 】- 项目区位 (1),一核：指以老城区、柴桑片区、十里片区、濂溪片区组成的核心区,三组团：,五轴: 指由滨江路、长虹东（西）路和长虹大道、长江大道和十里大道、八里湖大道、庐山大道形成的五条城市生长轴；,一新区：指八里湖新区,项目位置,逐步形成“1351”型的城市功能结构：即“1核3组团5轴1新区”。 项目所在位置位于规划中核心区域，自身区位价值较高。,【 项目分析 】- 项目区位 (2),项目所在地,重点改造区,重点开发区,近期重点建设区域为 “三区”即八里湖新区、濂溪片区、开发区八里湖北片区；做强工业园区的沿江“两翼”即城西港区、城东港区，形成“三区、两翼”的重点建设区域。 而本项目位于两块重点项目之间，是城市开发的必经之地，未来前景发展一直被外界认可。,【 项目分析 】- 周边环境,本项目用地位于九江市庐山区中东部，西起金凤路，东至庐山大道，北临京九铁路，南向浔南大道，东侧的荷花陇转盘是通过杭瑞高速进入九江城区的门户。项目基地地理位置优越，交通便利。周边市政基础设施齐备，具有较好的发展前景。东侧庐山大道：庐山大道项目段比起荷花陇大转盘，南至九江老年活动中心，整段区域均为九江荷花陇生态公园，无其他商业业态分布；大转盘，一口为九江高速出口通道，另一口进入市区干道，直通长虹大道及长虹北路，沿线业态以餐饮住宿为主。 南侧浔南大道：浔南大道项目段东起老年活动中心，西至客运中心大转盘，整段区域为规划用地，拟建禧来乐国际商务中心，规划业态禧来乐国际家具生活广场，禧来乐国际商贸城、配套住宅、仓储、酒店、写字楼等； 西侧金凤路：金凤路项目段南起客运中心大转盘，北至就盛路，路段至南向北，依次分布车站、餐饮、旅游中心，加油站等公共服务系业态。 西侧宏达路：紧邻金九铁路规划道路。,【 项目分析 】- 项目指标,九江五金商贸城建设用地（以下简称基地）位于九江市庐山区中东部，西起金凤路，东至庐山大道，北临京九铁路，南向浔南大道，总用地面积约26.724公顷（合400.8亩）。,项目规划总用地面积：267237， 规划总建筑用地面积：427782， 容积率：1.6 绿地率：15.00% 总建筑密度：30.14 % 其中 商贸市场区建筑面积：228820， 物流服务区建筑面积：36338， 综合商务服务区建筑面积：162624， 地下面积共计：178652。,