都市休闲绿廊都市休闲绿廊 创意产业金廊创意产业金廊 建筑景观视廊建筑景观视廊 规划理念上延续和强化上层次城市设计结构所确立的贯穿基地东西的出海通道，提出了整合休闲、产业和景观三廊合一的设计轴线。 都市休闲绿廊：都市休闲绿廊：是北京路商住中心区的核心开放空间，设计成为服务整个新城区的生态休闲公园。 创意产业金廊：创意产业金廊：与西面的文化中心的功能形成互动态势，通过开放空间的链接将创意文化理念引入区域内部，通过创意产业集聚群打造日照全新的城市品牌。 建筑景观视廊：建筑景观视廊：与设计轴线并行的超高层地标群体建筑融合了SOHO、酒店式公寓、商务会展、休闲会所等多项功能，成为北京路商住中心区的城市地标。 第三部分第三部分 规划设计规划设计 03.01 规划理念演绎 03.01 规划结构 依照规划研究提出的TOD发展战略，在中心区的城市设计中将枣庄路作为北京路商住中心区发展动力的极轴，结合上层次规划的城市出海通道设置中心区的复合功能聚核，围绕该聚核的核心开放空间布局中心区的多元化综合功能功能。因此，中心区的规划结构可以概括为：“交通战略为先导，四区三轴“交通战略为先导，四区三轴一聚核”一聚核”。 三轴：三轴：分别是沿枣庄路的TOD公交战略发展轴、贯穿地块东西的都市休闲绿轴以及两条横向的交通联系轴。 一核：一核：为枣庄路与都市休闲绿轴结合部的中心区核心创意文化广场。 综合商务功能区：综合商务功能区：以商务功能为主导，建议核心塔楼作为创业中心和中小企业总部，其它高层建筑配套商务酒店和酒店式公寓，底层裙楼形成完整的商业步行街区。 创意文化产业区：创意文化产业区：延续西部文化中心的部分功能，以文化运动休闲功能作为触媒，结合核心开放空间打造日照的创意文化产业中心。塔楼以 SOHO兼容开发为主。 酒店式公寓酒店式公寓SOHOSOHO区：区：以酒店式公寓和SOHO功能为主导的街区，强调居住与商业办公空间的兼容，也是商住中心区的重要功能区域。 都市生活区：都市生活区：体现现代都市风情的高品质生活区域。 第三部分第三部分 规划设计规划设计 图例图例 第三部分第三部分 规划设计规划设计 以城市总体规划制定的道路规划为依据，构建北京 路商住中心区的路网体系和相应道路等级的断面规划。 规划区域周边为上位规划既定的道路，其中中心区 东面的北京东路为贯穿新城区联系城市南北的主干路， 规划道路红线宽度为100M;北面的山东路和南面的济南路 为日照老城区与新城区联系的主要道路，是重要的城市 功能联系轴线，规划道路红线宽度为60M;西面的临沂路 为城市次干路，规划道路红线宽度为40M。 规划区域内部道路以枣庄路作为主要的公共交通出 行道路，依照上位规划规定枣庄路的道路红线宽度为30M； 同时区域内部有两条横向的城市支路，规划道路红线宽 度为20M;街坊道路规划道路红线宽度为12M,各开放空间 通过放射的步行交通网络进行串联。 03.01道路等级规划与断面设计 图例图例 第三部分第三部分 规划设计规划设计 03.01高度分区与塔楼分布 北京路商住中心区是新城区的城市地标，同时是城 市开放空间体系的重要节点和新城区实行TOD公交发展战 略的重要枢纽，因此急聚高密度开发的潜力。 结合功能布局与规划结构特征设计，地块围绕都市 休闲绿廊将形成高层建筑的景观视廊，同时沿枣庄路结 合TOD节点构建的城市创意文化广场将形成超高层建筑集 聚区。 因此，规划本地块的高度分区共分为四类区域，分 别为150M200M的超高层集聚区；120M150M的高层分 布区；40M90M的中高层区以及现状保留的多层区。 超高层塔楼分布集中在两大区域：其一是核心开放 空间及枣庄路沿线；另一处塔楼群集聚在北京东路沿线 以形成错落有致的建筑景观界面。 图例图例 第三部分第三部分 规划设计规划设计 03.01公共服务设施布局 依据上位规划对公共服务设施的要求以及本区域作 为日照城市级商业中心的定位，规划本地区的公共服务 设施分为城市级、区域级和社区级三种规模。 城市级的公共服务设施为枣庄路北部的商务会展、 城市酒店、SOHO公寓和Shopping Mall等复合功能构成的 综合商业街区。 区域级公共服务设施包括上位规划中要求的运动场 地和一所市级小学，依照服务半径和交通便捷需求布局 在枣庄路沿线。 社区级公共服务设施包括上位规划要求的一所社区 医院以及各个居住社区的沿街商业综合服务设施和小区 会所等。 图例图例 第三部分第三部分 规划设计规划设计 规划区域的功能布局围绕核心开放空间展开，分成 核心创意产业区、商住综合服务区、中小企业总部、国 际双语学校、商务酒店休闲区以及现代都市生活区六大 功能版块。 放射状的生态绿楔作为联系各大功能区域的纽带， 同时是各个功能区域进入核心开放空间最便捷高效的廊 道。 核心创意产业区：核心创意产业区：直接布局在都市休闲绿廊两侧， 为从事创意产业的人群提供高品质的工作和生活环境； 商住综合服务区：商住综合服务区：作为核心创意产业区与都市生活 区的过渡功能区段，引入SOHO混合开发理念，为新城区 乃至整个日照市注入新的生活和工作理念； 中小企业总部：中小企业总部：布局在TOD发展极轴与都市休闲绿廊 结合部，打造日照的中小企业孵化基地和新城区的城市 地标； 商务酒店休闲区：商务酒店休闲区：商务休闲功能的引入能够吸引国 际知名企业和高端商业品牌的入驻，提升整个商住中心 区的土地价值和消费人群层次。 国际双语教学区：国际双语教学区：结合上位规划要求设置的市级小 学建议提高其配置级别和品质以与核心商住中心区的定 位和形象相匹配。 03.01功能分区 图例图例 第三部分第三部分 规划设计规划设计 03.01建筑功能策划 为在设计中贯彻混合开发和集约用地的理念，我们 在整个区域的建筑功能引入和分布中充分考虑了各类功 能建筑的兼容性和多样性，力图通过多元化综合性的建 筑类型策划提升整个区域的核心感和中心感和认知度。 布局在核心开放空间周围的公共建筑塔楼和裙楼实 现了不同功能的混合和兼容，包括创意产业、中小企业 办公、商务会展、休闲娱乐、酒店式公寓、SOHO类居住、 运动健身、大型购物广场等各类建筑形式。 通过各种不同类型建筑的混搭，形成中心区的功能 集群和空间集聚效应，以提升区域的土地价值和投资潜 力。 图例图例 第三部分第三部分 规划设计规划设计 根据成熟的城市经营与开发理论，建议在北京路商 住中心区的开发模式中以政府引导为主体，运用公共开 发、私人开发和综合开发三种混合开发模式以建立据有 可操作性的开发框架。 公共开发：公共开发：城市公益物品的建设为非盈利性的公共 性较强的开发，如学校、公园、广场、道路和其它市政 设施的建设，政府投入资金到这些项目中去，改善地块 整体环境，提升周边地块土地价值，政府从中收益。本 区域中的公共开发以都市休闲绿廊、创意文化广场以及 沿北京路沿线的景观带建设为重点，同时以放射型绿楔 为框架划分混合开发和私人开发开发的基本模块。 私人开发：私人开发：在政府进行了基础设施和环境建设后， 政府将规划范围内的土地投入市场。土地的使用方式必 须符合城市规划设计和管理的要求。在此基础上，土地 开发遵循市场经济的规律。本地块中多种类型的社区建 设宜采用这种方式。 综合开发：综合开发：在城市建设项目的开发中，有一些项目 既为政府公共事务服务，同时又能作为私营单位盈利， 这样的项目宜采用政府和市场共同开发的方式进行。有 一些项目投资风险很大，为了引导开发商进行这类投资， 项目建成后按照一定的比例收益，承担损失。一些大型 公共设施可以采用这种方式开发。 03.01开发模式分析 图例图例 第三部分第三部分 规划设计规划设计 城市的“人居空间”并非仅仅是居住场所，而是满足人们各种生理需求与社会需求的场所总和。 对于北京路商住中心区的居住类型考虑，关键是能 否具有“其它区域所没有或欠缺的”人居空间品质。同 时，“人居空间品质”又是一个综合的概念，而不仅仅 是指环境硬件。为此，需要用“宜居战略”来指导城市 的人居空间建设，在强化“环境、服务硬件”的同时， 着重赋予“人居建设空间”的社会意义与文化意义。 建立在对基地开放空间格局及功能布局深刻的理解 上，规划四大类居住产品： 生态友好型居住该类居住产品濒临核心开放空间， 生态环境优越。 工作友好型居住该类型产品基于对“零出行”概念 的理解，强调居住与就业的兼容。 服务友好型居住充分利用城市集中公共功能和交通 优势，打造依托城市服务的居住产品。 其它居住即常规居住类型。 结合对居住产品四大类型的分析，规划对其进行细 分。共分为多层情景洋房、小高层院落住宅、高层360 全景住宅、SOHO、酒店式公寓共五种住宅产品。在产品 结构上互补，在空间上相互衬托，共同构筑多样化社区。 03.01居住产品设计 图例图例 第三部分第三部分 规划设计规划设计 一期启动政策导向开发：以北京东路沿线社区 和环境的建设为重点，通过城市主干道沿线景观带的建 设和土地批租沿线社区的开发一方面为北京路商住中心 区的全面开发积累启动资金。，另一方面，高品质小区 的建设也为社区迅速聚集人气。 二期启动环境导向开发：以都市休闲绿廊为主 体的核心开放空间建设为后续的开发提供良好的环境品 质保证和生活休闲活动场所。 三期启动公建导向开发：全面拉开开发的整体 框架，尤其是对核心综合功能区的全面建设。通过 Shopping Mall、创意园区等重点项目的建设进一步完善 中心区的设计结构。在积聚了足够的人气和足够的地价 巅峰后，转向大规模私人导向的开发，推动市场共同繁 荣。 四期启动居住导向开发：基于前三期开发为本 区域提供了良好的环境品质、完善的配套服务设施、便 捷的交通出行条件以及浓郁的文化生活氛围，第四期重 点在周边商住综合SOHO区与都市生活区的建设和完善上， 以为北京路商住中心区迅速集聚人气。 03.01开发时序 图例图例 第三部分第三部分 规划设计规划设计 开发控制反映土地的利用率与价值，同时也是确定 城市空间形态与气度的重要因素。整个区域的开发强度 与高度，由城市公共中心向周边地区逐渐降低。 容积率控制原则如下： 城市级公建设施 核心区公建，FAR 5 大容量公交站点周边公建，FAR3.5 社区级公建设施 一般公建，FAR2 公园低密度公建，FAR=0.8 大容量公交站点周边公建，FAR2.5 居住 城市公建核心区周边居住，FAR=1.8 核心绿化区周边居住，0.4FAR0.8，或FAR=1.8 一般居住，FAR=1.2 绿化空间 FAR0.2 依据容积率控制原则，北京路商住中心区共有四个 密度分区：分别为FAR 5的超高密度开发区；3.5 FAR5的高密度开发区；2.5 FAR3.5的中高密度开 发区以及1.8 FAR2.5的中密度开发区。 03.01规划容积率控制 图例图例 第三部分第三部分 规划设计规划设计 规划区域的土地利用强调用地的兼容性和功能复合 理念，用地布局上延续并强化了贯穿区域东西的城市出 海通道，形成整个北京路商住中心区的都市休闲绿廊； 同时围绕上层规划研究界定的TOD发展极轴枣庄路引入大 型商业、休闲、SOHO、办公、会展服务、商务酒店等综 合功能进行高密度复合式开发，以集约化高品质的开发 模式提升整个区域的吸引力和土地价值。 居住用地围绕公共功能区域承风车型布局模式，首 要考虑的是公共交通出行的便捷与高效，其次是有助于 共享中心区域的公共开放空间和便利多样化的服务功能 设施，这样的布局模式也有助于强化北京路商住中心区 的核心感和地区形象。 考虑到上位规划要求，区域要求配置一所市级小学 服务本地区的人群，规划结合交通需求和服务半径需求， 从整体公共功能系统的角度出发，将其布置在济南路与 枣庄路东北角。 03.01土地利用规划 图例图例 第三部分第三部分 规划设计规划设计