居住小区物业管理,第二章 物业管理的内容和机构设置第二节 物业管理企业的 组织形式机构设置主讲人：刘霞,2、机构设置,一、物业管理企业的类型二、物业管理企业组织机构设置原则三、物业企业（公司）的组织机构,一、物业管理企业的类型,关于物业管理企业物业管理公司的类型,关于物业管理企业产生,目标 第一，妥善管理和维护业主的物业财产，使之始终保持良好的状态，并得以保值、升值，延长使用寿命。 第二，以较少的投入，为业主和用户提供优质服务，使他们在安全、文明、舒适、愉快的环境中工作和生活。第三，积极开展各种有益的物业经营和有偿服务活动，创造较高的经济效益和社会效益，增强竞争实力。,物业管理公司的性质,第一，物业管理公司是独立的企业法人。 第二，物业管理公司属于服务性企业。 第三，物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。,物业管理公司的类型,1、按存在形式划分 独立的物业管理公司 附属于房地产开发企业的物业管理公司 体制转轨中的几种过渡形式： 房地产部门改制建立的物业管理公司 企事业单位组建的物业管理公司 合作建房组建的物业公司 城市街道办事处组建的物业公司,2、按服务范围划分,综合性物业管理公司 专门性物业管理公司 3、按企业所有制性质划分 全民所有的物业管理公司 集团所有物业管理公司 外商独资物业管理公司 合资或股份制性质物业管理公司 私营性质的物业管理公司,4、按管理层次划分,单层物业管理公司双层物业管理公司多层物业管理公司,二、物业管理企业组织机构 设置原则,物业管理公司组织机构设置的要求物业管理公司组织机构设置的原则,物业管理公司组织机构设置的要求具备服务性的功能充分发挥公司员工潜能关系协调效率与效益,物业管理公司组织机构 设置的原则,目标原则 统一领导与层次管理原则 分工协作原则 责权对应原则 有效管理幅度原则 集权和分权相结合的原则 因事设职与因人设职相结合的原则,三、物业企业（公司）的组织机构,物业管理公司组织机构的类型物业管理公司的集团化选择物业管理公司机构,物业管理公司组织机构的类型,直线制 直线职能制 事业部制组织结构 矩阵制组织结构 多维立体组织结构 现行常见的物业公司组织机构,直线制,直线职能制,事业部制组织结构,矩阵制组织结构,多维立体组织结构,现行常见的物业公司组织机构,一般物业管理公司的机构设置大都采用经理室管理层、职能部门层、下属企业及管理处等三个层级的组织形式。,物业管理公司的集团化选择,物业管理公司的集团化选择：是指多家物业管理企业(法人)以实力雄厚的大企业为核心，按一定的关系组成的多法人联合体。有以下优点： 1.有利于资源共享，节省管理成本 2.有利于实施品牌管理 3.有利于产生规模经济效益 4.有利于实现物业管理的社会化和专业化,物业管理公司机构,目前通行的物业管理公司机构设置主要有：行政机构和职能机构 行政机构：指物业企业正式的领导机构，行政人员是正式的领导人物。 职能机构：是各级行政领导的管理办事机构，某人员是各级领导的助手和参谋。,例,案例一：,一、北京豪城物业管理公司 1、公司简介北京豪城物业管理公司是全民所有制企业。公司拥有物业管理、水、电暖、土建、财会等中高级职称的管理技术人员62名，各类专业技术骨干75名，以及专业的物业员工850名。公司实行总经理负责制，下设行政部、财务部、人事部、质检部、热力部、动力部、工程部、绿化部、物业部、经营部以及各项目部。公司制定“优质服务、全员环保、健康安全、预防为主、依法管理、持续改进”的一体化管理方针。公司向社会提供专业物业管理服务，其中包括：水、电、暖、电梯、电信等运行维修，以及保洁、保安、绿化、邮政、基建工程、装饰装潢等物业管理项目。公司承担着数十亿元资产的运行维护管理，在管物业面积200万建筑平方米，管理范围涉及教学办公区、图书馆、写字楼、酒店、公寓、住宅区。在管项目包括：北京师范大学、中国人民大学、首都图书馆、中关村生命科学园、京师大厦、北师大二附中等。公司每年还承担大量的水、电、暖、土建、绿化等专项工程。公司建立了现代企业管理制度，遵照ISO9001：2000质量管理体系、ISO14001：1996环境管理体系、OHSAS18000职业健康安全管理体系的标准，实行三标一体化的管理。运用先进的管理手段和全新的服务理念，为顾客提供优质、环保、安全的物业服务。公司热诚希望与社会各界真诚合作，为顾客创造整洁、安全、舒适、便捷、优美的生活、学习和工作环境。,2、机构设置,案例二、通用技术集团物业管理有限公司（简称通用物业公司） 1、公司简介 通用物业公司总部地址：北京市阜成门外大街6号 通用技术集团物业管理有限公司（以下简称通用物业公司）隶属于中国通用技术（集团）控股有限责任公司。通用物业公司成立于一九九九年一月，是在中国技术进出口总公司、中国机械进出口集团有限公司、中国仪器进出口总公司所属原物业管理公司（机构）的基础上以业务重组方式实现的。 通用物业公司经国家工商局登记注册，注册资金人民币500万元，是以物业管理为主体的法人实体。其经营范围除受托物业管理外，还包括：室内外装饰装修；建筑材料、装潢材料、针纺织品、日用百货、五金交电、化工、机械、电子设备、电子计算机及外部设备、家具、工艺美术品（金、银饰品除外）、化工材料、土畜产品、医疗器械的销售；经济信息咨询；接受委托提供劳务服务；保洁、园艺绿化服务；房屋租赁；房地产咨询服务；仓储服务等。通用物业公司以灵活的经营方式，并通过与国内外企业和各界人士的广泛合作，不断开拓业务新领域。 通用物业公司是以写字楼管理为主的专业物业管理公司。在重组前后的多年发展过程中，在按照公司法进行规范经营管理的同时，坚持实行适应市场经济的管理体制和不断优化的内部运行机制，在实施ISO9000质量管理体系的基础上，学习和引进国内外先进的管理与服务理念、管理经验与管理手段，逐步形成了具有企业特征的比较成熟的符合市场经济要求的管理体系、竞争机制和团队精神，培育了一批优秀物业管理和各类高级专业技术人才，具有一批资深的各类专业和丰富经验的管理队伍和服务队伍，在市场化和行业化的竞争实践中积累了丰富的物业管理经验，具有较强的经营和管理实力。通用物业目前受托管理的有多座不同档次、不同特点的近20万M2写字楼宇和近10万M2的住宅楼、仓库等物业。 通用物业公司是适应市场经济发展而诞生的，其发展战略是：以物业管理为主体，以经济与社会效益为核心，拓展业务发展领域，加快实现专业化、社会化、科技化、国际化的步伐，成长为实力强劲的综合性的物业管理企业。通用物业公司在顺应其“团结协作、开拓创新、诚实信用、增值服务、以人为本、创造价值、品牌意识”核心理念、突出“开拓、创新、高效、严谨、协作”的企业文化特征的基础上，其目标是：一流的企业、一流的人才、一流的管理、一流的服务。 通用物业公司将坚持“重合同，守信誉”的经营管理原则，恪守“客户至上、信誉第一、优质服务、全面合作”的公司宗旨，实行“顾客至上、科学规范、安全舒适、优质服务”的质量管理方针。我们坚信，依靠通用物业公司全体员工的智慧和不懈的努力，仰赖社会各界人士的热情关心和支持，通用物业公司一定能够发展成为具有强大生命力和享有良好声誉的一流企业。通用物业公司将以雄厚的实力、一流的管理和满足客户的不同需求，竭诚为社会各界尽善尽美地服务。,2、组织结构,案例三、成都市辉煌物业管理有限公司 1、公司简介 成都市辉煌物业管理有限公司是成都市辉煌实业有限公司的全资子公司，是从事高层楼宇物业管理的专业化公司。 公司是中国物业管理协会成员单位，具有成都市房地产管理局颁发的物业管理企业经营资质证书。 公司现有物业管理技术人员16人，其中具有物业管理企业经理岗位证书的14人，具有高中级专业技术职称的10人。 公司下设行政部、财务部、市场部、管理部等四个业务职能部门，以及两个项目管理处。 公司主张在积极适应市场需要的同时，坚持严格的物业管理业务的过程控制，致力于建立以各类专业标准为横向基础，以规范化规程为纵向纽带的管理体系。在这个基础上，公司致力于建立严格的质量控制体系。 公司已经承担了成都高速大厦物业管理顾问项目和管理王府花园的成都棠湖物业管理有限责任公司的顾问项目，是西南地区首家承担了全方位物业管理顾问服务业务的现代化物业管理公司。 公司将始终坚持“严谨务实，一丝不苟”的作风，为业主提供安全、优质、高效和经济的服务。,2、公司的组织机构公司组织机构由行政部、财务部、市场部、工程部等四个总业务职能部门和若干个事业部组成。事业部采取公司统一核算基础上的分帐独立核算。,公司行政部：负责对公司人事和行政事务的归口管理。 公司财务部：负责管理的资金财务核算工作的归口管理。 公司市场部：负责公司市场业务的推广。 公司工程部：负责公司技术标准工作和质量管理以及对各物业管理项目的技术准备、技术支持和设备技术资料工作的归口管理。 项目管理（顾问）处：负责执行公司签订的物业管理委托合同或物业管理顾问合同，承担项目的现场管理和全部职责。,