乐至迎宾大道项目策划提案,2011年8月,目录,第一部分 深度认识乐至 1、乐至概况 2、乐至经济概况 3、乐至城市规划 4、乐至交通 第二部分 房地产市场调查与分析 1、房地产宏观政策 2、乐至土地市场 3、房地产市场供需量 4、房地产价格情况 5、乐至在售楼盘分析 6、乐至房地产市场分析及预测 第三部分 项目本体分析 1、项目地块所在板块分析 2、项目所在房产版块配套及交通 3、项目地块四至 4、项目SWOT分析,第四部分 项目定位 1、定位思路 2、项目的定位策略 3、项目市场形象定位 4、项目的产品定位 5、项目客户群体定位 6、项目的价格定位 第五部分 项目营销推广 1、案场包装 2、VI系统 3、户外广告 4、各种销售物料 5、媒体策略 6、事件活动营销 7、推广计划 第六部分 项目销售策略 1、销售分期 2、营销铺排 3、营销策略 4、价格策略,正成地产,第一部分 深度认识乐至,位置：位于四川盆地中部,地处沱江和涪江的分水岭上，与遂宁市中区、大英县、中江县、金堂县、简阳市、资阳市的雁江区、安岳县接壤。距离省会成都仅106公里，属于成渝经济圈范围内。面积：全县幅员面积14245平方公里。人口：总人口87.49万人，其中农业人口73.37万人 。行政区划：全县辖25个乡镇，606个行政村，13个社区居委会，县人民政府驻天池镇。交通：沱涪二江一东一西，国道318线、319线横贯县境，成渝高速公路紧邻相连。而2009年底开工的成安渝高速公路和规划中的乐至至洪雅高速公路、遂资眉高速公路将穿境而过。,乐至概况,观点：,以上数据来源网络，但网络信息存在滞后，而具有中国特色化的城市化进程，具 有失地农民增多、拆迁户增多、外出务工人口人多、城市流动人口增多、大量农村人口涌入城市、适婚青年增多、二次换房增多、投资投机增多等等特征，造成房地产购买群体不是一个蛋糕，越吃越小，而是不断被消化又不断增加。 中国城市化购房历程： 乡村乡镇区县市省会城市特大城市旅游度假胜地国外 本盘开发的基础就是乡村乡镇区县，这是中国众多区县房产开发的共同基础。 目前中国城市化率50%，而发达国家城市率基本在80%以上，而乐至城市化才33%，所以仍处于城市化快速发展阶段，房地产开发得以持续发展。,经济快速发展，产业结构优化。 农业稳步发展。 乐至工业正在崛起。（西郊工业园、文峰工业园） 旅游业蓬勃发展。 城乡消费需求旺盛。,城镇居民可支配收入（单位：元）,全县地方生产总值（单位：亿元）,四川省2010年城镇居民人均可支配收入15461元，我们在这里可以对比一下，乐至的城镇居民人均可支配收入已达到四川平均水平，人民生活水平和消费水平在不断提高。,乐至经济概况,数据来源：乐至县人民政府网,从乐至规划可以看出，城市主要以北扩、西拓的格局发展，而本项目所在地正好位于规划中的城市中心，处在连接南北，呼应东西的重要交通位置。,乐至县计划打造“两城一带”经济增长极和快速推进城镇化，确立了建设“川中园林城市”和“中等城市”两大目标，规划到2020年，县城建成区面积达2535平方公里，城市人口达30万人。 为实现两大目标，乐至城市建设坚持统筹规划、分步推进原则，规划在2011年，初步形成 “中等城市”框架,将在 2016年基本建成“中等城市”，将在2020年建成 “中等城市”。,乐至城市规划,观点：,交通的发展是乐至房地产发展的命脉，是乐至楼市发展的助推器。 随着高速公路的修建，乐至楼市发展进入快车道，价格上涨幅度和频率较快；但随着国家调控，价格上行速度会受到影响。,乐至交通,观点：,乐至位于成渝经济带黄金分割点上，未来成都一小时经济圈内，区位优越，318、319国道贯穿全境。 已开工建设的成安渝高速公路，预计2012年建成通车，该路纵贯乐至境内43公里，建成后乐至到成都约77公里，到重庆约174公里，在乐至设乐至、高寺、和兴三个互通口。 已开工建设的遂资眉高速公路，建成后将连通乐雅、成乐、成自泸、成渝、成安渝、内遂、成南、遂渝八条高速公路。该路横贯乐至境内35公里，在乐至天池、龙门等设三个互通口，横贯乐至的雅眉资遂铁路正在勘察设计。 毗河饮水一期工程于2010年开工建设。 “三路一河”项目的建成，乐至将成为成渝经济区的重要物资集散地、重要经济发展区和新兴工业城市。,第一部分总结,一个城市房地产发展的基础，取决于这个城市的地位、城市化阶段、经济发展水平、交通水平、未来规划等多种要素，是这些要素的综合结果。从乐至的城市背景分析可以看出，乐至的城市建设处于快速发展的阶段，房地产开发仍大有作为。 而本项目地块所处在城市快速发展的规划区域，虽然目前周边尚不成熟，但未来发展潜力和机会值得把握。,第二部分 乐至房地产市场调查与分析,从上图可以清晰看到，2010年初开始，国家正式开始对房地产市场实施调控政策，意在打压各地房价快速上涨，但2010的两轮调控效果不佳。伴随着“新国八条”的下达，2011年全国楼市再次拉开“调控大幕”。限购令、加息、上调存款准备金、一房一价2011年上半年，国务院和地方政府相继出台了一系列楼市调控政策，被称之为史上最严厉的系列调控。 当前房地产市场总体仍处于僵持和胶着状态，调控正处于关键时期，“限购”政策不仅没有松动，而是更加严格。国务院常务会议明确要求“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。 调控的方向主要有三个方面：1、增加保障房和普通商品住房供应，保持供求关系基本平衡；2、移抑制不合理的投资投机需求；3、加强市场管理，促进房地产市场健康发展。,三轮政策调控,房地产宏观政策,观点：,国家调控对乐至楼市影响： 总体影响不大，受波及程度较浅。 从购房者角度，一定程度加重购房观望情绪，购房决策时间加长；对楼盘品质更加看重。 从购房者角度看，对房屋买卖的法律法规知识更加关注和知晓，更懂得维护自己的购房权益。 商业贷款审核更加严厉，提高购房门槛，在一定程度上影响开发商资金快速回笼。 在国家严控措施，开发商企业贷款难度加大。 在一线城市受到严控之下，反而促使二三线城市房地产快速发展，更多的开发商、投资者涌向二三线城市。,观点：乐至土地市场活跃，地价逐年上涨，普遍地价超过150万/亩，特别是帅乡大道的地价，有的已达到400万/亩；房价与此同步，逐年上涨；同时也表明乐至房地产市场越来越活跃。,乐至土地市场,乐至商品房销售量逐渐增加，除2008年受地震影响外，特别是进入2009年后，商品房销售面积快速增长，年销售量超过30万平米。 同时乐至商品房供应量稳步上升，预计2011年达到80万平方米，供需两旺。 综上，随着商品房供应量不断增加，市场竞争加剧，更加考验楼盘的开发水平和营销能力。,房地产市场供需量,观点：,数据来源：乐至县人民政府网,2010年3月至今，乐至房价处于高速上涨趋势，在2011年春节前后，均价突破3000元大关。 从表可以看出，目前乐至楼盘多数楼盘均价已超3000，更有少数楼盘，均价向4000元迈进。 但随着市场供应量的增加，市场竞争加剧，国家房市严控，再者价格前两年冲得太快，预计今年下半年价格上涨速度放缓。,在售楼盘均价表,房地产价格情况,观点：,各楼盘占地对比表,各楼盘建筑面积对比表,乐至在售楼盘分析,乐至的房产产品逐渐丰富，主要以多层和高层电梯为主，中高品质楼盘相继涌出，如格林威治庄园的花园洋房，鑫鹏国际的高配套电梯社区。 多层与电梯的比例在发生变化，电梯逐渐增加，电梯住宅已被市场接受。,建筑类型,观点：,建筑风格很大程度上决定了一个楼盘的特色和气质，而目前乐至楼市的产品风格主要为现代风格，其次是简欧风格的楼盘，同质化比较严重，市场期待具有鲜明风格特色的楼盘产品出现。,？,建筑风格,观点：,可以看出，目前市场上主要户型区间集中在70110之间，80左右的舒适套二和90的小套三是市场中的畅销户型，此类户型功能齐备、单价高、总价偏小，适合刚需购房群体。,户型分析,观点：,从各区域楼盘商业可以看出，目前在售的楼盘商业形态基本为底商形式出现，只有江南名家的商业为专业市场型的单独商业。 商业一楼价格基本突破1万元/的水平，二楼价格水平在60008000之间，三楼商业很少，其主要原因是价格不高，招商及销售难度大。,商业分析,随着楼盘开发的成熟度和市场竞争的逐渐激烈，乐至的新建楼盘越来越注重楼盘内配套的丰富与档次的提高，主要打造的配套为水景、小广场、运动设施等。 楼盘品质越高，越注重内配套和园林绿化的打造，如“鑫鹏国际”项目，这方面的规划配套也是楼盘在竞争中形成差异化对比的一个手段。,小区配套,智能化配套,案场包装,目前随着乐至楼市竞争加剧，越来越多的楼盘更加注重案场包装，以此体现项目的地位、产品品质等。,乐至房地产市场分析及预测,1、乐至城市的规划、市政基础设施的建设、道路改善、高速公路的修建、社会经济持续发展，促使乐至楼市步入快速发展的快车道。,2、乐至楼市2010年2011年，最显著的特征就是价格涨幅和频率较大，已接近4000元大关。价格突破4000元在2012年已成定局。,3、乐至目前房产产品还比较单一，多层和高层，但随着时间的推移，楼市产品会更加丰富，城市花园洋房、甚至别墅类产品将出现。,4、乐至今后几年会保持量价齐升的局面。,5、就整体而言，乐至楼盘包装和推广的力度和深度均较小，市场包装意识淡薄。,第三部分 项目地块本体分析,一、项目地块所在房产板块分析 二、项目所在房产板块配套及交通 三、项目地块四至 四、项目地块SWOT分析,1、 目前乐至房地产发展迅速，房产开发热点主要集中在四个区域，我们把它定为乐至房产开发四大板块： 帅乡大道板块 迎宾大道板块（含帅乡广场） 文庙沟板块 白塔板块 2、四大房产板块简析 帅乡大道板块依托乐至新城区的建设，道路、市政配套设施完善，成为乐至城市形象的代表，板块内楼盘以中高端为主，是目前乐至楼盘价格最高区域。 迎宾大道板块内目前有多大8个项目在开发，渐成气候。开发特点是从城内沿迎宾大道往城外延伸。 文庙沟板块逐渐成熟，在售楼盘有世纪欣城、尚景秀庭等，早期开发楼盘已交房入住，居家氛围良好。 白塔板块是乐至后起之秀，目前欧尚名城售罄，时代尊城住宅尾盘销售，明都锦成强劲销售，曾一度是乐至楼盘的价值洼地，但目前价格持续上涨，接近其他房产板块价格。,乐至房产开发板块示意图,迎宾大道版块,帅乡大道版块,白塔版块,文庙沟版块,项目地块所在版块分析,1、迎宾大道沿路配套图,项目所在房产版块配套及交通,2、迎宾大道的交通枢纽地位,本案地块,天童大道,天池大道二期,至成都,至工业园区,至安岳,至老城区,至老城区,东 项目东面有一条规划路，隔路相邻江南大市场和江南名家。 南 项目南面临农电（规划用地） 西 项目西面隔规划路与乐至人民医院相邻。 北 项目北面临迎宾大道，路对面是规划用地，隔路与乐至汽车站斜望。,项目地块四至实景,项目地块四至,优势（Strength） 区域位置 项目地块位于乐至迎宾大道，从乐至县近期发展战略规划可以看出迎宾大道处于规划城市的核心，迎宾大道的区域地位和价值随着乐至城市的建设发展，城市核心区域的地位日渐突出。 地形 项目地块呈规则的长方形，非常易于项目总平规划，实现项目高绿化率、低建筑密度的建筑规划理念。 交通 根据乐至县近期发展战略规划，迎宾大道将成为乐至的交通枢纽，同时是成安渝高速和遂资眉高速进入乐至城区的通道，交通位置的优越性显赫。 地块三面临路 项目地块三面临路，对于项目商业的规划非常有利，沿街修建底商即可满足社区商业的要求和区域商业中心的要求，为项目的盈利提供坚实保障。应对之策： 在项目产品设计中，充分利用三面临街的优势，设计充足的商业体量。 在项目的总平布局上，最大限度遵循项目高绿化率、低密度建筑的设计理念，采用围合式布局设计南北两个组团。 在项目推广中，强调区域规划带来的变化，强化项目位于城市的核心，位居城市龙脉，交通的枢纽地位等。,