【西湖半岛】项目定位及投资分析,住房与公寓，别墅，花园洋房，酒店与会所，双语幼儿园，风情商业街,#2012(前提56号)秘密,西湖半岛,目录,第一部分：市场分析1.全国市场行情，2.武汉区域市场，3.青山区分析 第二部分：项目分析 1.项目概况，2.配套资源，3.区域前景，4.属性界定，5.项目问题，6.项目SWOT分析 第三部分：项目定位建议 1.市场定位,2.产品定位,3.形象定位,4.价格定位 第四部分：项目投资分析1.静态投资分析,2.市场风险分析,3.开发节奏建议,第一部分：市场分析 1.全国市场行情，2.武汉区域市场，3.青山区分析,#2012(前提56号)秘密,1.1 2010年-2012年6月宏观政策,2010年初开始，国家正式开始对房地产市场实施调控政策，意在打压各地房价快速上涨，但2010的两轮调控效果不佳。伴随着“新国八条”的下达，2011年全国楼市再次拉开“调控大幕”。限购令、加息、上调存款准备金、一房一价2011年，国务院和地方政府相继出台了一系列楼市调控政策，被称之为史上最严厉的系列调控。当前房地产市场总体仍处于僵持和胶着状态，调控正处于关键时期，“限购”政策没有松动。调控的方向主要有三个方面：1、增加保障房和普通商品住房供应，保持供求关系基本平衡；2、抑制不合理的投资投机需求；3、加强市场管理，促进房地产市场健康发展。,1.全国市场行情,房策大讲堂-最实操最接地气-房地产营销类培训课程 www.fangce.cn/px QQ:2355865285 【2015房地产营销策划大全】地产人必备资料库，www.fangce.net/gg.html QQ:69031789,1.2 调控原因分析,主要见解：1、坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展；2、支持自住性需求，促进市场活跃； 3、保障房政策支持力度增强。 稳中趋紧，抑制不合理需求大方向不变。预计房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向不会变化。货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。如果房价出现反复，中央仍可能进一步出台限制性政策。,1.3 2011年全国市场分析,总体涨幅不大，1-7月处于上涨趋势，都在1%以内；9月开始下浮，幅度在-0.5%以内。说明百城房价2011年整体没有多大起伏。,1.4 2011年全国市场分析,政策：房地产持续加码，措施进一步落实细化； 新房：调控效果在限购城市显现，百城价格指数连续下跌； 二手房：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房； 土地：出让总量略有增长，出让总金额基本持平，但住宅用地量持续下降； 企业：品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升，总体经营风险不大。,1.5 2012年上半年全国市场分析,6月份全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/米，环比5月上涨0.05%，这是自2011年9月以来新建住宅环比首次出现上涨。 100个城市中，45个城市环比上涨，自去年10月份后，上涨城市个数创下新高。此外还有55个城市环比下跌。 与5月相比，本月环比下跌的城市个数减少18个。 在环比上涨的城市中，一线城市北京上榜，且涨幅超过2%，位居涨幅榜第二位。而二线城市也纷纷加入上涨的浪潮中。 在环比下跌的城市中，三线城市居多，如张家港、淮安等4个城市跌幅超过2%，绍兴、连云港、呼和浩特等24个城市跌幅在0.5%以内。 虽然在环比看来是止跌复涨，但是在同比来看，则百城住宅均价是继续下跌，跌幅为1.9%。 与去年同期相比，有67个城市住宅价格同比下跌，下跌城市个数比上月增加7个。,新建住宅二线城市房价上涨,十大城市主城区二手住宅样本平均价格为20491元/平米，环比上月上涨0.26%；各城市二手住宅价格环比均上涨。具体来看，杭州涨幅居前，环比上涨1.20%，广州、深圳、北京、上海、重庆5个城市涨幅在0.1%-0.5%之间，武汉、南京、成都和天津涨幅在0.1%以内。二手房是主城区成交主力，商品房供应集中郊区，此外二手房价格转向更快，因为二手房定价权在小业主手中，而且小业主不用担心开发商要考虑的积压库存问题，本轮调控导致之前二手房降价，一旦市场有起色，二手房业主会快速提价以减少之前调控带来的损失。,高溢价率拿地频现 据中国证券报记者不完全统计，6月以来房企频频出现高溢价率拿地情况，最高溢价率达435%，而在5月份之前许多城市的地块频频流拍。6月6日，上海嘉定一地块被上海万卓投资有限公司摘得，成交价为1.75亿元，折合楼板价16063元/米，溢价率高达435%。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，上海土地市场上一次出现溢价率达到400%以上的成交，还要追溯到2010年2月。6月11日，北京通州两地块成交楼面价达11800元/米，创出区域新高；6月13日，上海市青浦区以111%的高溢价成交一幅土地总面积为4.98万米，建设用地面积4.37万米的商业、办公地块。6月18日，恒 大地产以13.22亿元拿下广州珠江新城地块，楼面价32968元/米，溢价高达169%，成为广州新地王。6月20日，成都市国土局出让三宗土地，由于竞买人数超过3家，土地出让方式由挂牌改为拍卖，最终龙湖地产以溢价77%、总价12.86亿元夺得。 北京土地储备中心公告显示，位于海淀区万柳的居住用地将于7月4日出让，目前进入挂牌报价环节，其起拍价18.66亿元，折楼面底价已达24003元/米，业内预计其将成为单价准地王。6月25日，上海市规划和国土资源管理局网显示，将于近期挂牌出让位于虹桥商务区的4幅商住及办公用地，总挂牌价为26.6亿元。 不仅是一线城市，商住用地交易持续低迷的哈尔滨土地市场也出现转暖迹象。在25日举行的哈尔滨土地市场推介会上，该市共签订了包括7宗土地供应意向性协议，拟供应土地面积130公顷。而今年以来，哈尔滨土地交易市场一度出现“零成交”局面。,十大城市二手房价环比全涨,全国土地市场初现回暖迹象,1.6 房地产市场分析,1.7 2012年下半年全国市场展望,全国主要城市房价都已经触底，部分城市开始出现缓慢回升，全年成交量最高点在9、10 、11月出现的可能性非常大。 整体下半年的市场成交量将会超过上半年，但恢复2009-2010年高量的可能性不存在。,2.武汉区域市场,2010-2020武汉市城市总体规划要点,2.武汉区域市场,2012年武汉楼市限购成果点评分析武汉限购令实行1年半来，已“挡住”2717户不具备资格而准备买房的家庭和个人。 去年2月23日，武汉限购令实施。记者昨日从武汉市房管局获悉，作为实施差别化信贷政策和个人新购住房资格限购政策的具体执行单位，武汉房产信息中心1年多来共协助20家银行完成“限贷”查询223815户、配合房屋交易管理部门完成“限购”查询202513户。根据相关政策，已有2套及以上住房的本地户籍家庭，不能再新购住宅；没有1年以上纳税证明或社保缴纳记录的非本市户籍人士，也不能在汉购置商品房。通过房产登记系统查询，截至今年6月，相关部门核实2717户意向购房者不具备购房资格。 对于外界猜测的房地产市场调控调整，武汉房管局再次强调，将毫不动摇地继续推进房地产市场“限购”、“限贷”工作。 中国行业研究网日期：2012-8-7,2.武汉区域市场,2012年上半年武汉土地成交情况点评分析总体延续去年底以来的平淡表现，90宗拍卖土地中仅有8宗土地以超过底价成交。 共推出90宗土地，成交85宗，5宗地块流拍，总成交金额为273.0105亿元，同比减少近两成。在上半年最后一场土地拍卖中，推出21宗土地，3宗流拍，剩余18宗土地全部以底价成交。从土地拍卖现场的情况看，房地产企业拿地热情有所消退，态度普遍谨慎。 在整体平淡的表现下，武汉城中村改造工程依然吸引了不少知名开发商的青睐。1月，武汉福星惠誉、欢乐谷有限公司分别以13.15亿元和10.37亿元竞得城中村地块。随后，金地、保利房产大鳄等也迅速跟进，大手笔拿下多个城中村地块。 去年系列调控措施的出台带来了市场成交量的回落。房企对后市预期不佳、拿地热情减退，使得土地市场流标、流拍现象增多。“目前市场正逐渐稳定，企业拿地也日趋理性，土地市场上多年前的火爆场面短期内很难再现。” 中国行业研究网日期：2012-8,2.武汉区域市场,2012年上半年武汉房价走势,2012年.8.13-19 武汉住宅房价周走势,2.武汉区域市场,住宅各区代表楼盘概况,武汉市主城共7个行政区，住房均价6800-14000元/，总体均价约8100元/；青山区均价8000元/。,房策大讲堂-最实操最接地气-房地产营销类培训课程 www.fangce.cn/px QQ:2355865285 【2015房地产营销策划大全】地产人必备资料库，www.fangce.net/gg.html QQ:69031789,2.武汉区域市场,别墅代表楼盘概况,武汉市高端楼盘不很多，市场需求量变化不稳，风险也很大；如把握好市场，把准客户群体，做好市场定位，则有很好的发展空间。,3.1青山概况,青山区地处武汉市的东部，是武汉市中心城区之一，东与洪山区接壤，西与武昌区毗邻，南倚东湖风景区，北濒长江，与天兴洲隔江相望。全区面积47.36平方公里，常住人口45万。武钢、一冶、石化等数十家大中型企业云集于此，青山区城区建成面积47.36平方公里（其中武钢厂区占地22平方公里）素有“十里钢城”之美誉。,青山区所在,3.青山区分析,青山“十里钢城”,以工业兴起的武东生活区,武东位于青山区东南端，西与东湖风景区相望，北以青化路与武钢厂区相连，东南依严西湖与洪山接壤，面积6.98平方公里，有社区居委会6个。生活区主要由武汉重工铸锻有限责任公司（四七一厂）、武汉船用机械有限责任公司（四六一厂）、武汉铁路分局武东编组站、武钢运输部等企业自建的职工宿舍构成，生活区与厂区连片。引进武汉天宇锻造有限公司，武汉螺旋桨有限公司和武汉布洛克司马等船舶类工业项目，与两厂产品、工艺相配套，形成产业链。拓展空间发展第三产业，增加服务业网点数目，满足武东地区广大群众日常生活需求。,3.2武东地区概述,“东工西居”的总体布局,项目所在地,3.3 青山规划,本项目位于西湖小区范围,青山的大交通逐步形成,项目所在地,项目位处严西湖与武东路之间，临近三环线。,青山规划,土地供应量偏少，市场供不应求,从2010年至2011年3月份的统计数据来看，青山区土地成交比较低调，共成交4宗，总成交面积为230232平方米，可建面积为203319.6平方米，总成交金额为32010万元。由此可见，未来青山区域将有少量的房源推出市场，供应不足，未来市场竞争不大。,3.4 青山区土地概况,市场供给不足，房价持续上涨,成交量在150套左右低位徘徊,成交价“破八冲九”,青山区楼市供应较少，商品住房供不应求，成交价格持续上涨。2010年虽然新增几个上市项目，但整体并未改变其供应较小的格局。相比2010年2月份的6379元/，2011年2月份青山区均价已上涨到8546元/，同比上涨34%。,3.5 青山区市场分析,新长江香樟林,宏昌玲珑汇,青城国际,山河阁调,青城华府,利加华庭,江南春城二期,奥山世纪城,新奥依江畔园,剑锋御花园,新长江青源,青山中心区,武东地区,新武东还建小区,武东馨居,3.6 青山区在售楼盘,青山区主要在售项目一览,楼市热度逐步上升，高层成为主导,从建筑规模上来看，青山区在售项目体量大都偏小，除福星惠誉青城华府、奥山世纪城、江南春城二期外，其它项目规模都在十万方以下。 从物业形态来看，青山区摒弃早期多层一统天下局面，逐步表现为小高层、高层市场，并且由小高层为主导逐步转变为以高层为主导。从销售价格上看，青山区历年供应量偏少，市场以存量去化为主，呈现出供不应求局面，房产价格持续上涨，大多楼盘已突破8000元/，个别破“九”。从在售项目主推户型来看，80-140户型受到购房者青睐。,