2004 年年 6 月月 Zhongguo Jingji Pinglun,ISSN1536-9056 總第總第四四卷卷，第第 6 期期（總第總第 31 期期） 中國經濟評論中國經濟評論 China Business Review(Journal), Inc.,USA19售房養老售房養老養老新思路的初探養老新思路的初探浙江大學經濟學院 柴效武*摘摘 要：要：本文謹提出一種新型的房産養老模式售房養老。並對該養老模式的基本思路、開辦意義、 思想淵源、開辦機構、可發生風險及模式運營的展望等給予相當的探討，以對迅速到來的老齡化危機以 有效的防範和應對。 關鍵詞：關鍵詞：售房養老 養老保障 生命周期 反抵押貸款 隨著老齡化社會的快速到來，養老已成爲一個重大社會問題。對這一問題的解決，大家關注最多的， 還是局限於如何籌措盡可能多的養老資金，建立穩定可靠實效的養老保障體系；如何在既定的養老資金 的供給下，選擇有效的養老保障資金的運用監管制度。但如能轉換養老思路，增加新的養老模式，應當 認爲是更爲重要之事。比如利用老年人擁有的房産在該老人身故後仍然可能遺留的巨大價值，通過一定 的金融保險的模式和機制，將其提前變現套現來養度老人的餘生，實現老人的自我養老，最少也可對社 會、家庭減輕相當的養老負擔，顯然應當是一個明智的選擇。本文謹對此給予初步的說明，主要希望起 到一個投石問路的績效，聽取諸多高明人士的真知灼見。一、售房養老的基本思路一、售房養老的基本思路我們提出售房養老的基本設想，是考慮家庭生命周期與住宅生命周期的差異，依據家庭擁有資源在 個人一生予以最優化配置的理論，將住房這種不動産通過一定的變現形式和金融機制，實現價值的流動， 以對家庭的養老保障事宜發揮相應功用。簡單而言，就是“60 歲前人養房，60 歲後房養人”。大家在 60 歲 之前，通過儲蓄存款、按揭貸款的形式，購買住宅，並在 60 歲之前還清房款，取得該住宅的全部産權。 再在 60 歲退休養老之時，將該住宅的産權予以特殊情形的出售，依靠該住宅在房主死亡後的餘值的提前 變現來養度自己的餘生，達到養老保障的目的。 售房養老的運做是頗爲複雜的，其基本思路可設想如下：（1）家庭成員在其工作年限中，只要考慮 購房事項並最終取得該房屋的全部産權，而不必過多考慮退休養老的資金籌措；（2）在臨近退休之時， 將所居住房屋的産權出售給某特定機構，使用權則繼續歸由自己保留並長期居住，實際居住年限正是該 成員的尚可存活年限；（3）到該家庭壽終正寢、解體之時，再將該房屋的使用權移交給該特定機構自行 支配處理。 （4）購房扶養機構得到該房屋全部産權和使用權後，再將該房屋對外出售或出租，用所得價 款彌補購房用費。 在這種售房養老模式之下，購房扶養機構與售房養老者兩者之間，後者喪失了房屋的所有權，仍保 留對該房屋的使用權；購房機構得到了該房屋的所有權，卻不能馬上獲得該房屋的支配權利。正如房屋 出售後使用權仍繼續保留長期居住外，該房屋出售産權的價款也非一次性清算交付，而是由該特定機構 在該成員退休尚可存活的年份裏，每年按月或季度分別向該成員支付價款作爲其養老用資。二、售房養老事項開辦的意義二、售房養老事項開辦的意義* 柴效武，男，浙江大學經濟學院教授，主要研究方向爲住房養老保障、教育經濟、家庭經濟、會計財務等；聯繫方式： 浙江大學經濟學院，郵編：310029；電話：0571-87978403(宅)；Email: chaixiaowu163.com。售房養老售房養老養老新思路的初探養老新思路的初探20我國傳統的養老形式是養兒防老，但人口結構的老齡化和家庭規模縮小“空巢化”的發展趨勢,已使 養兒防老的現實性大大減弱。現在新增加了社會保障養老和商業保險養老，但養老金的籌措即是一個時 時困擾的難題。社會保障機構和保險公司聚集的大量保險金，又存在一個良好使用和保值增殖的問題。 這就需要有更積極有效的養老方式的參與，使得養老事業能夠得到更有力的保障，也使全社會用於養老 的負擔能夠相應減輕。運用每個家庭都擁有的住宅來發揮這一功用，正是在傳統的“兒子養老” ，目前的 “票子養老”的基礎上，增加“房子養老” ，是能夠實現這一目標的。開展售房養老具有以下的社會意義：（1）減輕家庭的養老負擔。居民家庭的購房、養老、子女教育等諸多負擔中，如全靠自我積累籌措 資金，不啻是一大負擔。相當多數家庭是無力承擔的，或者勉爲承擔，又使其在有生之年裏，時時陷於 負債、還債、攢錢、花錢的怪圈內難以自拔。推行售房養老後，養老負擔得以先行解脫，工作期間不必 對養老金的籌措下太多功夫，就減輕了家庭的一大負擔。 （2）推行售房養老模式，可爲養老問題的完善解決提出一種新的思路。這種養老方式是老年人將自 有財産提前變現來尋求自我養老，是老人憑自己的財力養自己的老，不必借助他人之力，也不用在工作 期間考慮養老金的繳付問題，爲社會、爲兒女減輕了養老負擔，應該是很有現實意義。大量數據表明， 隨著獨生子女政策的推行，四二一、四二二式家庭正在形成，家庭贍養老人的義務將變得相當沈重。再 如農村的養老問題更值得引起關注。我們發現，農村老年人基本上都有自己的住宅，但在喪失勞動能力 後很少有獨立的生活來源，晚年生活狀況的如何基本上把握在子女手裏。這些老人如與當地居民，甚至 是自己的子女，簽訂售房養老協議，在有生之年即可持續獲得基本的錢財物資保障。養老問題得以很好 解決時，對繼續推行計劃生育也有幫助。 （3）可增加老年人購建新房，晚年幸福生活的積極性，激活房地産交易市場，增加國民經濟的新增 長點的形成。一般而言，老年人經過數十年的積累，手中都會積聚一筆可觀的財産，但顧慮晚年養老問 題，不得不爲養老準備足夠的資金而放棄購房計劃，不敢將其拿出購房，這就只能在很差的居住環境裏 一直生活。實際上，老人對住新房的積極性都很大，希望在晚年能有較好的居住環境舒心度日。有了“售 房養老”的新模式，老人手中的錢財就有了購房和養老的雙重用途，這必然會使相當多老人加入購房大軍， 大大激活房地産交易市場。售房養老不僅可以刺激住房的有效需求，還可以盤活養老資金。一舉兩得， 何樂而不爲呢？ （4）協調家庭的代際關係，倡導兒女的獨立自強，減輕老人的育兒負擔和年輕人的養老負擔，建立 適應市場經濟要求的新型代際關係。實施“售房養老”的新模式，老人固然是用自己的房産養自己的老，減 輕了兒女的養老負擔，但也將兒女期望繼承更多遺産的打算化爲泡影。許多老人購建住房，固然有自己 晚年居住舒適的打算，但更多地是考慮自己百年之後，可以將該房産留歸兒女繼承，同時將養老的重任 指望在兒女身上。我們中華民族的傳統美德中，父母總是以兒女爲重。父母生活的重要目的之一，就是 精心照料兒女的健康成長，爲兒女留下較多的包括房産在內的遺産。但在現實經濟生活中， “四二一”家 庭的出現，兒女的數量已是大爲減少，指望一對兒女承擔四位老人的養老重任，是無力承負；而兩對父 母要將自己的住房統統遺留給子女，子女因大都有了自己的住房，對此並不感興趣。再者，隨著商品社 會帶來的經濟利益因素向家庭內部的介入，許多老人對兒女已根本不可能再做這種指望。此時養老的最 好辦法，就是運用好自有房産，自己養自己的老最爲牢靠。 （5）將養老保險與購房售房相結合，可以爲保險公司和國家社會保障機構每年收取的鉅額保險金和 社會保障基金，尋找到一條安全、收益穩定可靠的投資出路。在各種投資形式中，還有何種投資方式的 收益，能夠比房屋這種不動産投資更爲穩定可靠呢？保險公司承擔起這一購房扶養業務時，正可以將每 年收取的大量養老壽險金，用於支付購房款（也即養老款） 。兩條現金流的一出一進是相得益彰。再者，售房養老售房養老養老新思路的初探養老新思路的初探21這筆資金是來自於養老，用於養老，可謂用得其所。三、售房養老的思想淵源三、售房養老的思想淵源售房養老並非是我們的首創，國內外已有這方面的較多先例。如國內長期來在民間流傳的“遺贈扶養” 和“五保戶”，正是這一模式的雛形；國外如美法英國爲構築安全的養老保險體系，也於上世紀 80 年代設 立了幾種和售房養老類似的金融品種。如反年金抵押貸款、房屋可轉換抵押貸款等模式。 （1）遺贈扶養。這是我國的民間較多實行的。如某人無兒無女可做晚年依靠，卻有一可觀的房産， 就同他人簽約，在有生之年由其提供養老用費，並負責生活起居的照料；到該老人壽終正寢之時，遺留 房産就留贈該扶養人作爲補償。 （2）反年金抵押貸款。人到老年會擁有靠一生積累的價值可觀的房屋，卻又生活十分艱辛。爲解決 這部分“不動産富人、現金窮人”家庭的需要，美國銀行設計了反年金抵押貸款，大受退休人員的歡迎。退 休人員可將自己的房屋做抵押，每年從銀行取得一定的貸款作爲生活補貼。夫婦去世後，房屋首先被用 來彌補銀行借款及其利息，有剩餘時再留做兒女繼承。 （3）終生養老金抵押貸款。反年金貸款中，借款人需要貸款的時間長短是不確定的。借款人可將房 屋到保險公司保險，得到保險公司給付的終生養老金。保險公司每月拿出一定資金給保險人，同時扣除 一定的利息費。當房屋出售時，售價首先用以償還保險公司支付的養老金及其利息。如貸款人去世，養 老金即停止發放，房屋歸保險公司所有。 我們設計的售房養老模式，做法有所不同。它設計地更爲科學，更有利於明確房屋購售雙方，也就 是養老與扶養雙方的權責利機制，保障雙方的利益關係。同時將政府、社會保障部門、房地産商、金融 保險的各方面力量加入其間，以盡力促成本項事業的順利開展。四、誰來承擔售房養老業務四、誰來承擔售房養老業務“售房養老”模式的運作，因其歷時長、風險大、內容複雜、社會影響大，如果交由市場來運做，可考 慮由四大國有銀行、保險公司等大機構承擔。這些大機構的人員業務素質高，學習轉而開闢新業務容易， 知識、業務遷移的成本低，且已有現成的遍佈全國的分支機搆，業務開展中的交易成本也會變得較低一 些。 本業務還可考慮通過社會保障機構開辦。建立社會保障體系，支持養老事業，本來就是社會保障機 構的基本工作。但在具體的業務開辦，如購售房交易、養老金的發放，以至最終的房屋産權完全歸由購 房贍養機構掌握，並通過拍賣收回款項的一系列工作，並非社會保障機構的強項，在此實際業務的開辦 中，社會保障機構同銀行或保險公司、房地産公司的相互配合應是最爲需要。售房養老模式的開辦，還 必須通過專門立法機構的立法，促成此項工作納入國家法制建設的軌道順利開展。 本項業務的屬性應當是以市場經營性爲主，福利保障性爲輔。它主要通過市場機制的運做，要考慮 一定的盈利，要運用經濟核算的手段來制訂有關事宜；同時，又要考慮這一購售房的特殊目的養老 晚年保障的特定用途，准予相應的稅費如營業稅、契稅、土地出讓金等的減免，從國家政策上對此以積 極鼓勵和支持。五、售房養老的風險五、售房養老的風險售房養老是有積極意義的，在理論上也完全能夠說得通。但在具體業務開辦上，卻存在衆多的風險 需要考慮。對老年人說，面臨著業務機構可能違約帶來的風險，如果與老年人簽訂協議的是單個人，若 這個人先于老人而死，養老金給付將會中斷。如是保險公司等營業機構，還可能會有破産的危險，一旦 破産，老人的晚年生活就無保障。 售房養老售房養老養老新思路的初探養老新思路的初探22養老機構會面臨逆向選擇和道德風險問題。該機構會按照生命表測算的生存率、死亡率及男女平均 預期壽命，來確定養老金的給付年限、方式和金額，但具體到某人的壽命測算，往往是無法很爲確切。 實際生活中往往會出現這種情況，預計壽命低於保險合同內含的平均壽命的老人會不參與該類業務，相 反超出者就參與這事項，大數分佈規律在這裏是嚴重失效，使保險公司無法將業務順利開展。訂立協議 後，用戶進行破壞性裝修可能帶來住房價值的嚴重損失；用戶將房産的風險完全轉移給保險等金融機構， 由此對房屋來自於外力的侵襲如水