议案名称：中建地产上海杨浦区新江湾城C6地块房地产开发项目主张单位：房地产事业部提交部门：投资管理部,中国建筑股份有限公司投资委员会2009年10月16日,规划要点,2,土地交付,3,产品定位,4,发展计划,5,宗地位置,1,成本测算,效益分析,8,资金安排,9,风险分析,10,评审结论,11,收入预测,7,建 议,12,汇报要点,本案位于上海市杨浦区的新江湾城，该区位于上海市的北部，毗邻宝山区和虹口区，与浦东新区隔黄浦江相望。,宗地地理位置,宗地地理位置,新江湾城位于杨浦区北部，中环和外环之间，靠近中环；毗邻五角场城市副中心，轨道交通10号线沿淞沪路从其西侧穿过。新江湾城占地面积约9.45平方公里，拥有上海中心城区未出让土地中最大的天然生态湿地。,宗地地理位置,C6地块位于整个新江湾城的中心区域，西侧为汉斯地块，南侧为仁恒地块，东侧和北侧均为待出让地块，位置极佳。,地块四至,用地性质：二类居住用地；拟用地面积12.171万平米；实际出让面积：11.452万平方米； 容积率：1；规划建面：11.452万平方米；建筑高度：20米；绿地率：35%；建筑密度： 25%；,宗地情况,与上海三大国际社区相比，从规划标准、环境资源，新江湾城具非常明显的优势;,（一）社区情况,宗地情况,从配套的现状来看，新江湾城的大型商业尚未投入使用，但后发优势比较明显.,（一）社区情况,（二）周边环境,宗地情况,地块周边自然环境优美，人文气息浓郁，已经形成了较强的高端社区氛围。,（二）周边环境,宗地情况,（三）交通及商业生活配套,宗地情况,项目周边路网清晰、交通便利；配套以教育机构为主，生活配套为汉斯商业和邻里中心；大型商业集中在3公里外的五角场,（四）宗地现状,宗地基本上达到净地标准，但尚不平整，内部有滩涂、小块湿地。 地表附着物为树木、杂草等天然植被。,宗地情况,规划要点,土地获取,建议楼面地价范围：2万至2.8万元/平米,获取 方式,土地 价格,投资主体,上海市土地资源和房屋管理局挂牌，价高者得,支付方式,1.提交土地挂牌底价10%的竞买保证金，取得竞买资格证书； 2.摘牌后签订上海市国有土地使用权出让合同； 3.按合同约定方式支付土地出让金；,中国建筑股份公司、中建八局、中建上海设计院,产品定位,产品由联排、叠拼等别墅形态构成，打造花园式的纯别墅社区。,产品定位,目前，新江湾城高端产品以精装大平层和叠拼为主，尚无纯别墅社区,我方策略：错位对抗，产品取胜,产品定位,产品定位为高档联排、叠拼等类别墅产品,发展计划,开发期从 2009年12 月 到 2012年12月，节点安排如下：,成本测算,收入预测,效益分析,资金安排,1、自有资金 34.03亿元 2、项目银行贷款 2.03亿元 3、销售资金滚动 3.78亿元 合计 39.84亿元,风险与对策,拆迁风险,市场风险,风险与对策,拆迁风险,市场风险,建议,以当前售价联排5.5万、叠拼4.5万元/平方米，且成本利润率(15.27%)和内部收益率(24.08%)两项指标均符合公司要求来衡量，拿地楼面价需控制在27,500元/平方米以内（不包含契税）。 若以乐观售价联排5.83万、叠拼4.77万/平米，成本利润率15%推算，楼面价为29，420元/平方米；若以保守售价联排4.95万、叠拼4.05万/平米，0收益率推算，则楼面价为29,190元/平米。结论：在谨慎性原则下，我方拿地楼板价的上限范围为：27,500-29,420元/平方米，即总价上限范围为：31.5-33.69亿元。,