桐乡市城市中心区控制性详细规划, ,规划三所,一、项目概况,规划区位于桐乡市老城中心，规划面积357.93公顷。随着桐乡市经济的高速发展,城市框架的迅速拉开，城市逐步从小城市向中等规模城市发展。在经历了外围区域的快速发展之后，老城交通拥挤、功能混乱、基础设施不足等问题开始逐步显现出来。,1、在新的发展条件下老城的功能定位问题,首先需要回答的问题：,2、老城中心区空间整合以及交通改善的问题,老城区内各个主要功能区域缺乏必要联系，空间割裂严重。,道路交通问题的根源：原有小城市道路发展框架与目前中等城市道路框架之间的矛盾。,3、老城中心区人口及设施容量问题,人口与设施在空间上分布不均，人口密度与设施配套不成比例。,4、老城中心区传统风貌延续和继承的问题。,老城中心区是桐乡市城市发展的源泉所在，其中梧桐大街沿线区域是桐乡最早建成的区域，历史文化底蕴深厚，街巷格局与街巷风貌犹存，而近年来一些模式化的开发建设使现有的历史文化基因和城市肌理遭到了一定程度的破坏，城市历史文化特色正在逐渐消失。,二、规划构思,1、功能定位基于三个发展层面的定位思考区域层面：老城中心区是桐乡融入区域发展，打造区域服务平台的关键。城市综合竞争力的需要城市魅力与城市吸引力的需要,市域层面：桐乡从小城市逐步发展成为中等城市以及大城市，城市中心区应提供多样化、高品质的城市中心服务功能。,本区服务需求：对于本区块的居民而言，中心区块需要完善基本的生活服务功能。,城市中心服务功能的强化 产业链的延伸需要新的平台支撑：生产型服务业 居民消费水平与观念的转变,考虑三个层面的发展要求，结合现状发展特征以及桐乡的历史文化特色，明确中心区的发展定位为：沪杭城市轴上的重要旅游休闲服务中心，桐乡市商务及特色商贸中心，中心城历史文化及新水乡风貌核心区。全力打造以“城市新商圈、传统新街坊、现代新水乡”为特色的桐乡城市中心区。,2、地块改造可行性评价可供改造的区域规划综合考虑用地功能、地块开发强度、建筑质量与环境等方面，分析规划区内地块改造的可行性，并分别给予初步的改造设想。,3、空间整合与交通优化基于特色空间的塑造核心区结构的选择：根据整体城市发展框架以及规划区内已有的重要公共设施，确定中心区结构组织的三种可能方式并加以评价。老城复兴商务集聚中心东延,1、依托老城区，延续老城区街坊空间，注入新的城市功能，打造城市中心区。,2、依托凤鸣公园，以时代广场为起点构筑城市中心。,3、依托现有商业步行街和沃尔玛购物中心以及东侧行政中心，形成城市中心区。,道路系统的优化：保留梧桐老镇区肌理，尽可能保留原道路网，结合核心区地块的整体改造，将老城中心区道路网融入到整体城市路网发展框架。完善城市支路网系统增加城市支路,公共空间的整合：规划在现状分析、社区和居民调查的基础上，确定老城区内重要的公共空间和认同度较高的场所。结合核心区的公共空间的塑造，对这些重要空间加以整合，形成完整的公共空间系统。,现状重要的功能空间和认同场所：梧桐大街北港河时代广场凤鸣公园润丰步行街沃尔玛超市,4、规划结构规划形成“一心、一带、两轴、八组团”的布局结构。,5、用地布局,三、规划特色与创新,城乡规划法实施后，本次规划参照国内大城市控规的编制方法，结合桐乡市当地实际情况，对控制性详细规划成果的编制方式采取部分创新。本次成果内容包括技术管理文件、法定文件和附件。法定文件是控制详细规划的法定控制内容，包括法定文本和法定图件；技术管理文件是控制性详细规划的技术控制内容，包括技术管理说明文本、图纸和图则；附件是对规划内容和规划过程必要的补充和说明，包括研究报告、规划编制与修改说明等。与原控规成果相比，新的成果编制方式有以下优点：有利于控规编制过程的规范化； 简化法定性的内容，有利于控规编制后的规划管理； 部分强制性内容采用幅度控制，有利于控规的实施。,1、城乡规划法实施后控规新的成果编制方式,新法中的重要改变之一就是明确了法定规划编制体系的同时，也积极鼓励非法定规划的编制，目的在于以非法定规划弥补法定规划中在市场机制中控制要素的缺失。城市设计对推动规划编制发展、提高管理实施水平产生了巨大推动作用。控规的编制，应当突出城市设计的基础性作用，提高控规编制质量，在城市空间、建筑形态、交通组织、环境设计等方面作为控规及规划条件的尺度把握依据。,2、城市设计与控规控制的有机结合,其作用具体体现在：保障公共空间的控制； 协调建筑群体与单体的关系； 保护并提升场地特色； 作为审查修规与建筑总平的依据； 反馈控规指标等控制； 深化工程设计； 提供市场分析的参考。,本次规划对老城区中心区用地最复杂的区域进行城市设计研究，整体把握老城区重要的场所空间和功能空间以及其他限制条件，并对他们加以整合，形成支撑老城中心区的公共开放空间体系。在整体控制的基础上进行相应的地块划分和指标确定，并明确地块的兼容性以及地块合并开发建议，有重要的指导意义。,1,2,3,4,1、空间分析,2、空间整合,3、整体空间形态,4、地块划分和地块开发建议,新的城乡规划法更加强调公众参与权，并对吸收公众意见的相关法律程序做了相关的规定。就目前而言，公众参与往往是在规划方案确定后，以规划公示会的形式，集中采集公众意见，以此成为规划方案修改的依据。就目前实施效果来看，这种公众参与形式存在较多的不足之处：首先，规划的图纸和部分专业术语一般公众难以理解，公众参与缺少互动；其次，由于规划方案已经确定，公众往往是从自己的利益角度提出相关意见，一些更为深层次、全局性的城市问题难以得到发掘。本次规划在公众参与的深度和广度上都有更加深入的落实和参与。规划在现状调查之初，便开始通过社区调查和个人问卷调查的方式，充分了解当地居民的改造意愿、现状存在的问题以及认同的物质性场所。从这些回馈的信息中，寻找深层的城市问题和形成原因，并以此为本次规划重要的依据和限制条件来设计方案，使得规划方案更为合理和具有说服力。,3、公众参与和社区调查,社区调查：从现状人口、建筑情况与改造意愿、环境质量以及公共设施需求几个方面分析现状特征及存在问题。,居民调查：从居民收入状况、出行方式、认同场所以及城市问题等多方面进行调查，从居民自身的角度看待城市存在的问题和重要的认同场所。,居民生活,居民认同,居民基本情况,老城中心区是桐乡市的城市中心，现状老城中心区功能混杂，服务功能低下，与桐乡市未来的发展不相符，规划对老城区功能重塑进行研究，确定老城中心区的功能构成。1、从桐乡区域地位变化与城市功能结构调整出发突出老城以疏解为主功能向转型为导向的转变的空间布局要求。2、重新认识老成功能重塑过程中的产业支撑，强化生产服务业的集聚和生活服务功能的提升。,4、老城功能重塑机制研究,2、重新认识老成功能重塑过程中的产业支撑，强化生产服务业的集聚和生活服务功能的提升。3、从全市功能布局出发，对“退二进三”和“退三优三”两种功能转型有机结合。,用地现状图,用地规划图,以往控规制定容积率，往往参照当地城市规划管理技术规定。但是，城市的不同区域不同地段，土地价值以及周边情况都是不同的，按照统一的标准制定的容积率缺乏说服力。本控规在容积率的制定上，引入拆迁容积率、道路交通饱和度、城市设计空间引导的概念，突破原来单一参照当地城市规划管理技术规定的办法。通过多种容积率制约因素，来综合考虑容积率，使得容积率制定更为合理。拆迁容积率：即地块开发造成的拆迁建筑量与地块面积的比值，是衡量容积率的制定是否经济的重要指标。 交通饱和度：交通饱和度超过一定数值，就会造成交通拥堵，影响城市运行效率。综合拆迁容积率和交通饱和度的要求，我们可以得出一个容积率的合理区间，再结合参照城市规划管理建设技术规定、周边已批项目容积率以及具体的城市设计引导要求，来制定容积率。,5、典型地块控制指标评估,“疏解功能、疏解人口”是老城改造规划的通常方式，也是解决老城区诸多问题比较常用的方法。本次规划从老城区在桐乡市发展的地位、老城区土地价值、现状开发强度分布、现状人口分布以及老城区交通问题定性、定量分析的基础上，确定老城中心区总的发展策略和趋势是：“疏解功能，提升功能”：疏解服务功能低下和与老城区发展定位不协调的部分功能，如工业、仓储、市属办公等；提升老城中心区的综合服务功能，聚集商务、商贸、文化娱乐功能。“疏解人口、集聚人口”：疏解梧桐老镇区人口，解决梧桐老镇区人口容量过高的问题；改造老城中心区城中村以及其他部分土地开发强度较低区块，提升土地价值，集聚人口和活力。,6、建设强度与环境容量的定量分析与评价,建筑密度分布,容积率分布,本次规划成果包括桐乡市老城中心区控制性详细规、核心区城市设计和庆丰路、振兴路街景规划三部分。在规划编制过程中有以下几点创新：1、城乡规划法实施后控规新的成果编制方式； 2、城市设计与控规控制的有机结合； 3、公众参与和社区调查； 4、老城功能重塑机制研究； 5、典型地块控制指标评估； 6、现状建设强度与环境容量的定量分析与评价。,总结：,控规的编制为桐乡市中心区的下层次规划以及重要地块改造的提供了规划条件和依据，老城中心区的规划建设已经全面展开。,规划实施效果,项目设计特点介绍完毕，谢谢大家！,