好美酒店管理投资咨询有限公司 o.,商业计划书二零零八年十二月 指定联系人 ：职 务 ：电 话 号码 ：电 子 邮件 ：地 址 ：国家、城市 ：邮 政 编码 ：网 址 ： 保密须知本商业计划书属商业机密，所有权属于好美酒店管理投资咨询有限公司。其所涉及的内容和资料只限于已签署投资意向的投资者使用。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定：1）若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请按上述地址尽快将本计划书完整退回；2）在没有取得好美假日酒店管理咨询有限公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部和/或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人；3）应该象对待贵公司的机密资料一样的态度对待本计划书所提供的所有机密资料。本商业计划书不可用作销售报价使用，也不可用作购买时的报价使用。 商业计划编号： 授方：签字：公司：日期： 目 录 摘要第一章：公司介绍一、公司概述二、公司使命三、公司经营方针四、酒店集团创建路径和发展策略第二章：项目介绍一、 公司自有品牌酒店二、 拓展中酒店三、 公司成立启动资金第三章：经营分析一、 行业分析二、 市场分析二、 公司运营 析第四章：公司融资计划一、融资需求二、分步融资设想三、风险分析四、退出机制第五章：财务预测一、盈利预测分析第六章：结论 摘要全球金融风暴波及实体经济，危机更意味着生机，机遇和挑战并存。国家 4 万亿投资刺激内需，加大基础设施建设，房地产行业春天将至，必将带动商业地产进一步繁荣，加上中国旅游产业开发的广阔前景，旅游酒店产业必将成为诸多资本方重点关注的稳定发展的事业。全国酒店管理公司自 2005 年的 180 多家，发展至今已有 300 家之多，有需求就有市场。管理公司在管理经营方面拥有专业优势和专业人才，可以为成员酒店提供各种资源支持，提升酒店的服务质量和特色，使酒店品牌拥有市场认可的价值。管理公司提供包括经营管理和企业发展方面的专业策划和方案给予业主和董事会，作为他们发展和决策的参考，达到管理公司与成员酒店业主和董事会的沟通，形成良性互动。管理公司打造自身品牌内涵，形成集团品牌运营的支撑系统，在管理系统方面，拥有管理模式和各类可供实际操作的实务手册版本，在基本运行制度上，制定可执行的各类制度规定，有利于成员酒店运行的规范和科学。在服务系统方面，拥有产品开发、培训、营销、集团采购、电子网络和资讯平台，提供各类可供成员酒店参照执行、可供借鉴的运作方案。管理公司可根据每一家成员酒店的具体情况，协助指导他们分析问题、制定经营和发展方案，在人力、物力、财力方面提供各种支持方案，让加盟的成员酒店感受到管理公司的资源优势和品牌优势。管理公司可以按照集团发展原则为集团内员工提供必要的福利、培训条件，并创造条件尽力为集团所有员工提供实现自我的平台，使他们有受培训的机会、有晋升的机会、有提升个人价值和增加个人发展资源的机会，形成良好口碑。总而言之，提倡管理理念的“全球化”，注重国际先进管理经验的本土化，善于将自身的资源与社会的无限资源有机结合，使后时代更多酒店业主选择酒店管理公司，“天马行空，独来独往”的“孤家寡人”策略已不适合当今共赢共生的信息时代。专业和拥有品牌的酒店酒店咨询公司就在这样的经济大背景下有着良好的发展契机，谁先占有市场，谁就能抢先获利。 第一章 公司介绍一、公司概述公司名称：好美酒店管理投资咨询有限公司 好美世纪 端品牌“好美假日 端品牌“好美精品 经济型品牌注册选址：公司类型：有限责任公司注册资金：500 万经营服务：专门从事酒店资产物业全权委托管理、筹建咨询、开业筹划及培训、品牌加盟特许经营、酒店投资参股、承包经营及技术支持等管理和服务。二、公司使命以时尚现代的形象打造独具影响力的品牌，专业化的酒店管理咨询将持续的为客户创造价值，提供先进的管理技术，提供优质的服务产品，提供高素质的管理队伍。三、公司的经营方针1、公司的经营方针和发展战略为：依托系统内酒店，集合资本和行政纽带，集中行业内专家职业管理人智慧，内引外联，品牌拓展，集团化建设，强强合作，寻求更高发展。2、公司的经营目标：利用最多的资源，最少的成本，最广的平台，创造最大的事业。3、公司的经营理念：开源节流，管理培训，务实创新。四、酒店集团创建路径和发展策略集团发展方向：以一家自有产权酒店为核心，不设地域限制自由发展，通过原有核心酒店品牌，上升为集团品牌，对外承接加盟酒店，形成管理规模。发展策略“先强后大，先专后透”。（一）创建路径：1、承接因资产划拨关系组建或行政关系而结合的酒店资产管理项目2、因战略拓展需要而在各地投资酒店，整体购买，全资控有，或是部分购买，控有部分股份再进行管理。3、带资装修酒店，不拥有股权或产权，但获得较长年限的委托经营管理权。4、品牌输出，以契约形式加盟，特许经营。 5、通过租赁形式投资装修，不拥有产权，但获得较长年限租赁权进行管理。（二）发展策略：1、制定管理公司集团化长期发展规划；制定各项政策，支持和指导酒店管理公司做强；2、制定品牌建设长期发展规划；按内涵式发展方式进行品牌系统建设；3、聘用具有理论知识和实践经验的专业人员；制定各项政策支持各成员酒店的业务发展；4、服务管理提倡“以人为本”；关注服务产品研发，关注员工职业生涯和培训。 第二章 项目介绍一、公司自有品牌酒店福建安溪明园大酒店（挂牌四星），2003 年 10 月正式营业，建筑面积 23000 平方米，拥有各式客房 149 间套，中西餐宴会厅餐位数 2000，康乐、会议等配套设施齐全。酒店位于风景优美，经济发展迅速的福建泉州安溪县，独具特色的茶叶经济、外来华侨寻根祭祖、以及周边 4A 风景旅游景点的开发将为酒店带来稳定的客流，加之酒店为本地唯一一家最高星级商务酒店，为政府和高档商务接待会议的必选之地，厦门至安溪高速公路在 2009 年开通后使安溪的交通更加便利，也将给安溪的经济发展带来前所未有的新机遇。好美酒店管理咨询有限公司全权委托经营管理安溪明园大酒店，酒店更名为“福建好美世纪大酒店 成为管理公司起步的旗舰店，加强品牌建设，市场销售推广，从硬件到软件的逐步优化，增加服务职能，充分利用唯一地区唯一高档星级饭店、地缘优势，纵深挖掘客源，提高客房售价，提高入住率，扩大消费，立足市场做强，逐步向全国扩张。二、拓展中酒店略。三、公司成立启动资金本项目启动初期资金预计 50 万元。主要费用项目：1、注册资金：财务公司资金使用费千分之八。公司注册资金 500 万需要费用 3元。2、商标设计：1000。3、品牌注册费：申请费 2000 元，代理公司 1000 元。4、广告推广费：印刷品，公司名牌，网站建设等预算 1 万5、办公室配置：办公桌、电脑等办公设备（2 万）合计：6、写字楼租金：每月 。7、人力资本：总经理 1 人（市场开发、人力资源），助理（行政财务职能），脑网站）每月工资福利费用 2 万。合计：年度费用 。总计：其资金来源可以为：申请风险投资、银行贷款、吸收股东参股投资或者企业自筹。 酒店管理公司进入市场的门槛不高，一旦拥有自己的品牌和自有产权酒店，必将有利于管理公司的品牌建设和市场拓展，在“福建好美世纪大酒店”（安溪明园大酒店）经营管理做好做强的基础上，创建品牌特色，将会具有广阔的市场开发前景。 第三章 经营分析一、行业分析1、旅游酒店业是服务业中的朝阳行业，在中国尤其如此，大有可为；2、管理理念已成共识，服务经验正在积淀；3、酒店业是一个投资大，回收期较长，但现金流多，风险较小，利润较高的行业；4、品牌是酒店长期经营的制胜“法宝”；5、抢占城市“领头羊”独占性优势，宁做鸡头不做凤尾；6、大多数酒店盈利主要业务在客房；7、酒店业是一个“低门槛”行业；8、酒店业是服务行业中的弱势行业；9、酒店中的活动舞台中心是“人”；10、成功的酒店靠领导者。 中国酒店行业在 2005度开始实质性的增长，全面扭亏为盈。从中国饭店业整体业绩看，无论是住宿率还是平均房价保持了持续增长的势头。统计结果显示，所有五星级饭店的平均房价达到人民币 806 元，四星级饭店为人民币 436 元，三星级饭店为人民币268 元，经济型酒店为人民币 180 元。就住宿率而言，三星、四星和五星级饭店的平均住宿率在 69%到 70%之间，经济型酒店的住宿率达到了 92%。各层级饭店的平均每房间收益依次为，五星级饭店人民币 552 元，四星级饭店人民币 305 元，三星级饭店人民币 186 元，经济型酒店人民币 165 元，前三者分别比 2004 年增长了 11%、9% 和 20%。估计 2007 年、2008 年酒店行业效益增长的局面还会维持，酒店全行业从 2006 年到 2010 年大体上有五年的增长空间。二、市场分析（一）市场需求预测酒店需求增长很快，大概每年都有 10%以上的增长水平。整体饭店市场的客源结构仍维持稳定。商务客源仍是饭店需求的主体，在五星、四星、三星和经济型酒店总需求中所占的比例分别为 48%、49%、40%和 46%。五星级饭店的国内客源所占比例比变化不大，但四星级饭店市场的国内客源比例却发生了较大的变化，国内管理及自行管理的四星级饭店的国内客源占总体客源的比例分别下降了 10%和 7%。2008 年，酒店数量毛增长率为 中国酒店业发展速度全球居首。整个亚太地区酒店业建设规模相当大，其中将近半数发生在中国。2006 年亚洲的建设项目有 386 个，共包括 111285 个房间，其中 68%是四星级以上的酒店。这些项目中的 188 家位于中国，占整个亚洲的 48%，共有 71967 个房间 ,其中四星级以上的酒店有 134 家。未来的 3，中国经济型酒店业进入快速发展的黄金季节，市场规模在 1500 亿元左右，以如家、锦江之星为代表的经济型酒店第一梯队以及以莫泰 168 和 7 天为代表的第二梯队，将会在他们已经扩张的版图上继续深耕细作，使得网点的布局更加密集，而经济型酒店作为资源型产业，这个行业的后来者将会进入残酷的优胜劣汰阶段。巨额资本流向亚洲，特别是中国，而且这种速度会在未来 10 年保持平稳。预计到 2020 年，中国将成为全球最大的旅游目的地。2008 年的北京奥运会和 2010 年的上海世博会，都给酒店业发展带来了巨大推动力。调研显示，绝大多数酒店都预计在奥运会之前建成。2006 上半年到 2007 年北京将有 103 家酒店开张。（二）市场竞争地位分析酒店经营制胜的关键是位置、独占性、品牌优势。在行业高端市场被国际品牌占据，低端市场充斥着例如“锦江之星”“莫泰”“如家”“七天”等小品牌经济型快捷酒店的市场上，要想取得竞争优势，必须要有“人无我有，人有我优，人优我精”的一种不可替代性，成本低，装饰装修新颖简约时尚，针对二三线市场，青年新生代强势的消费群体，个性化的服务加上独特的地域风情为客人营造美好让人流连忘返的假日之旅。三、公司运营 析1、拥有经营状态稳定的自有产权酒店，公司自成立之日起既有固定的现金收入 股东合伙人有广泛的社会资源，使公司的项目拓展更容易。公司总部上海在 2010 年世博会的经济刺激能争取更多机会。品牌创意。“好美”系列酒店品牌具有强烈的时代感，从外观到内部装修迎合时代的品味，具有国际品牌的舒适度和大众快捷酒店相同的价格竞争优势。酒店管理公司成立启动资金低，每月运营费用相对较少，利于资本的积累。拥有成熟和规范的国际五星级品牌酒店管理运营 P&准作业流程，以及完善的管理公司运营全套体系文本。丰富的酒店职业经理人力资源库。2、流动资金短缺，需要进一步融资以便于业务的进一步拓展。目前成熟的项目不多，增加了公司运营的风险。品牌知名度建设需要一个过程。目前的唯一一家自有产权酒店做强需要花费人力物力财力。3、行业发展前景广阔。有较大的适合公司市场定位的市场空间。全球金融危机的大背景下启动公司能减少运营成本。如果能在公司启动初期三个月内通过各种资源关系拿下 2、3个以上项目同时运作，公司的发展将会有比较好现金流，从少减少运营压力，有利于后期的发展壮大。4、行业竞争激烈，公司创业期只拥有有限的资金实力，各种国际品牌及国内大集团品牌拥有更强大的雄厚的资金和政治背景，从而加剧了公司品牌拓展和获取市场份额的难度。自有品牌酒店在当地市场的角色和经营转变需要与政府的攻坚，处理的好，经营管理顺利交接，经营不好，即刻会使管理公司的经营陷入困境。 第四章 公司融资计划一、融资需求 根据公司的发展项目投入计划，包括前述的安溪明园大酒店项目等投资计划，公司在三年投资期内即需投入 5000 万元的资金。投资计划见下表： 公司三项投资计划 单位：万元名称 总投资额 第一年 第二年 第三年福建项目 2000 2000 0 0其他项目 3000 2000 1000 0仅从此两项投资需求看，仅靠企业自身的盈利和积累能力在未来几年内是不能满足投入要求的。此外，公司在推行品牌经营和资本经营相结合的展思路时，还有可能面临收购国内同类企业的运作，也将提出进一步融资投资的需求，这些均要求公司拓展可能的融资渠道，以实现各类投资项目计划。二、分步融资设想为满足公司的发展项目投资需求，并考虑到公司的投资计划、进度需求和不同方式融资效率关系，公司初步计划采用私募股权和银行贷款、吸引风险投资资金的方式进行融资。由于需尽快进行安溪明园大酒店的经营转型，使之具备公司品牌旗舰店条件，因此公司设想首先进行一轮银行贷款和私募股权，所得资金投入安溪项目，以促进企业进一步发展和效益增长。三、风险分析（二）项目实施的风险从市场预测、市场需求、同行业运营状况等进行综合分析看，本项目的风险较小。如国家在产业政策上，政府部门在推广应用上再给予一定的扶持，则该项目的风险应该为零。 四、风险投资退出机制公司同意新股东在两年以后可进行股权转让，也可由公司回购股权。另外，公司拟在两年后，与上下游合作企业及个人共同发起设立股份有限公司，将公司股权拆细为一元一股，作企业上市的努力。股东可在此过程中在认为适当的时机以股权转让等形式退出。 第五章 财务预测盈利预测表项目 筹到位第一年（按市场容量及可能的市场份额预测、2009 年）筹资到位第二年（按市场容量及可能的市场份额预测、2010年）筹资到位第三年（预测数、2011 年）一、主营业务收入100 万 300 万 33 万二、 567 万加：其他业务利润60 万 100 万 150 万减：营业费用26 万 2 万 2 4 万其他费用3 万 4 万 5 万三、 374 706加：投资收益3 万 5 10营业外收入减：营业外支出四、 379 万 716 万减：所得税 125 万 236 万五、净利润 254 万 480 万盈利预测编制基础本盈利预测系根据好美酒店管理咨询有限公司经营计划和市场定位，在充分考虑国内同类行业 2007 年及 2008 年年度会计期间的发展目标及市场的发展趋势、预期市场容量以及下列各项基本假设的前提下，本着谨慎的原则编制的。盈利预测基本假设：在盈利预测期内1、公司所遵循的我国现行法律、法规、政策无重大改变； 2、公司主要经营地社会经济环境无重大改变；3、公司目前遵循的税收制度和有关的税收优惠政策无重大改变；4、公司计划经营项目和重大营销合同能顺利执行；5、各项经营费用及经营成本的增长比率为年 10%以内；6、无其他人力不可抗拒及不可预见因素所造成重大不利影响。主要预测编制说明根据同行业同类公司去年及今年前六个月的经营状况，结合本行业的实际情况、市场的容量及公司最可能的市场份额，本着谨慎的原则、或有支出视为实际支出的方法，对 2009年及 2010 年、2011 年做出盈利预测。对 2009 年及 2010 年的盈利预测中，我们假设单位成本上升 10%，项目拓展情况保守，并且对管理费用作了最大可能的估计，因此预期实际利润将比以上的预测还要高出至少两个百分比。 具体预测依据分解如下：1、业务收入全权委托管理费。目前预测福建安溪明园大酒店年度营业收入 2000 万元，按照管理费用 3%的基本管理费，并且没有将奖励管理费计入在内，预计年度管理费 60 万。另计划 09 年下半年拿到另 1 家以上中小型年营业收入在 1000 万酒店的全权委托管理，年收入管理费 30 万。第二年和第三年按项目均衡发展比例预测。奖励管理费。30%收取利润 6%35%收取利润 7%35%以上收取利润 8%品牌加盟费。客房数*2000 元=一次性品牌加盟费。顾问管理费。顾问费用（新建酒店开业每项目每年度 10 万。已开业正常运营酒店每年度收取 6 万）开业前期项目咨询费。筹建工程装修等项目咨询、市场定位调研、客房定价、销售方案、开业策划、高层管理人员招聘。20 万/每项目。承包经营管理。承包管理的酒店项目按利润一定的百分比分配利润。2、主营业务税金及附加按照 比例计算。 3、营业费用及管理费用销售费用 差旅费 交通费 工资薪金 社会保险金 外劳力综合保险 管理费用 办公费 差旅费 交通费 邮电和电讯费 训费 水电费 租赁费 修理费 折旧费 交际费 其他 餐费 员工四金 外劳力综合保险 公积金 社会保险金 无形资产摊销 工资薪金 员工福利费 信息服务费 顾问咨询费 清洁费 绿化费 会员费 招聘费 验资费/审计费 物业管理费 快递费 诉讼费 档案保管费 印花税、车船税 制作费 残疾人保障金 财务费用 （5）所得税企业的所得税税率为 33%。 第六章 结论由以上经营思路、管理理念和运营模式分析，以及财务分析预测看，好美酒店管理投资咨询（上海）有限公司具有良好的运营基础，将具有极其广阔的发展前景。