大连保税区亮甲店远东家园项目 市场调查及产品初步建议报告,Part1 城市宏观解读,大连宏观环境分析宏观经济,2012年大连市各项经济指标再创历年新高，各项经济指标保持增长态势，但增幅有所下降；按照GDP增速与房地产业发展状态的关系，大连市房地产业仍将处于快速发展的状态。,大连宏观环境分析宏观经济,1、2012年大连市各项宏观经济指标再创历年新高。 2、 2012年全市GDP增长11%，按照GDP增长与房地产发展的一般关系，大连市房地产市场处于快速发展阶段。 3、各项经济指标继续保持增长态势，但增幅下降。其中地方财政收入、固定资产投资的增长率较高，但两者增幅的下降幅庙也较大。 4、 人均可支配收入达到27500元，超过全省平均水平。,大连宏观环境分析政策分析,未来政策趋势：调控基调不变，继续抑制投资投机需求，保障供应、房产税等长效机制完善。,1、坚持房地产调控有利于内需调结构 坚持房地产调控对宏观经济运行意义重大。一方面，加大保障性安居工程建设，可以分散商品房需求和缓解房地产市场供求矛盾，保障中低收入群体实现住有所居，有利于配套居民的住房消费和其他消费。另一方面，降低房地产市场对消费的挤出效应，也有利于推动城镇化，从而拉动内需，进而有力调整经济结构。2、抑制投资投机为长期方向 差别化信贷和限购短期不会退出。总体看来，我国处于城市化中期，城市住房供应短缺，住房存量不足。如果任由房地产投资炒作，势必造成房价快速上涨，必然会使越来越多的居民通过购房解决住房问题愈加困难。因此，抑制投资投机将促进住房回归居住属性，不仅有利于房地产市场的平稳，对调结构和经济转型也至关重要。3、推进保障性安居工程建设 住房制度将从市场配置和政府保障两方面着手 十八大报告提出建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足苦难家庭基本需求。保障房建设首次列入党代会报告，为住房制度发展指明方向，未来住房制度将从市场配置和政府保障两方面着手。4、房地产税等长效机制逐步完善 房产税试点范围的扩大是大势所趋，然而重庆、上海的试点情况表明房产税试点后期对购房考的实际税费影响有限。当前房地产扩容仍在探索阶段，所以房产税短期内也许不太可能迅速在全国推广即使出台也不会即刻对市场产生影响。但房产税的重要意义在于将进一步打击投资投机行为。住建部在十八大记者会上指出正在积极研究扩大房产税试点，适时将会出台。,大连是我国重要港口、工业、贸易和旅游城市，东北振兴战略为大连发展带来重大机遇。高速增长势态。为提高大连在振兴东北老工业基地和辽宁沿海经济带战略中的地位，发挥龙头作用，2010年以来大连已全面启动“全域城市化”战略，全面构建主城区、新市区、渤海城区、黄海城区等四大城市组团，构建多中心的城市发展新格局。,大连宏观环境分析区域规划分析,新市区的规划范围是：将金州区的全部辖区，经济技术开发区（金石滩国家旅游度假区）、保税区（出口加工区）的全部辖区，普兰店市的城区部分，以及瓦房店市的炮台和复州湾两个镇，一并作为新市区规划建设范围。规划区域的土地面积2299.6平方公里，约占全市的18%；总人口100.5万人（其中非农业人口65.1万人），约占全市的22%。将普兰店市的北部区域规划为普兰店湾新区的拓展区域。,2010年，大连新市区行政体制改革，是大连发展历程中前所未有的一次城乡空间布局调整和管理体制创新，城市逐渐扩容，北部新市区发展地位不断加强,保税区的区域价值不断升级。,大连宏观环境分析区域规划分析,大连宏观环境分析区域规划分析,1、以“全域城市化”为载体，加快国际航运中心、国际物流中心和区域性金融中心“三个中心”建设，提升对腹地的沈阳经济区、长吉图开发开放先导区、哈大齐工业走廊等各大城市群的辐射带动能力。发挥大连保税港区政策优势，将其功能逐步辐射到东北腹地，加快构建以大连为中心、辽宁其他沿海港口为支撑、东北内陆干港和边境口岸为节点的综合物流体系，推进国际航运和物流中心建设。,2、大连国际物流中心的建成将进一步促进国际航运中心的发展，最终带动大连甚至东北经济的腾飞 2007年3月，中共大连市委、大连市政府出台关于加快发展现代服务业的意见中明确提出，把建设东北亚国际物流中心放在八大战略之首。2009年以来，国务院陆续颁布了物流业调整和振兴规划和辽宁沿海经济带发展规划，要求重点发展以大连为中心的东北等九大物流区域，建设大连等21个全国性物流节点城市，构建大连东北亚国际物流中心。,鹿特丹港对荷兰经济的贡献超过荷兰GNP的30%，提供38万个就业岗位； 釜山港港口相关产业产值所占比重占釜山GDP的22%，港口从业人员占釜山全部就业人数的8%； 大连国际物流中心的建设，涉及到配送业、仓储业、物流产业园区以及海港、空港等一系列的建设。通过物流中心的建设可以进一步促进大连国际航运中心的发展，最终带动大连甚至东北经济的飞速发展，为房地产市场提供良好的经济基础。,注：,保税区宏观市场分析区域分析,大连保税区于1992年5月和2000年4月经中华人民共和国国务院批准设立。2010年4月9日，大连市正式启动新市区管理体制改革。保税区由金州区二十里堡、亮甲店街道和原保税区（出口加工区A区）所辖区域共同组成，土地总面积251.3平方公里，总人口5.7万。由保税区管委会对二十里堡和亮甲店两个街道实行行政托管。新市区管理体制改革启动后，大连保税区成为目前国内行政管辖面积最大的保税区，也是国内唯一集保税区、保税港区、出口加工区三种海关特殊监管区管理于一身的特殊经济区 ；保税区与金州新区、普湾新区三足鼎立，形成大连新市区发展的新格局 ；同时也带动了二十里堡、亮甲店地区及其周边的快速发展。,亮甲店,二十里堡,大窑湾,亮甲店工业区在保税区转型提升进程中发挥重要作用,保税区宏观市场分析经济分析,大连保税区经济发展己具规模，形成了以电子、机械、塑料、家用电器为主的加工产业，以汽车、石油为主体的国际贸易大市场，及为其配套服务的仓储物流体系。区域经济以每两年翻一番的速度迅速增长，带动区域内房地产快速发展。,保税区宏观市场分析规划分析,本项目位于亮甲店工业区内，园区的经济增长将带动房地产快速发展；同时，园区的就业人口将成为房地产项目庞大的潜在购买人群。,2010年4月，金州区亮甲店街道办事处由大连保税区代管，并与大连保税区、原属金州区的二十里堡共同组成大连保税区组团，规划功能为工业园区；与大连经济技术开发区、保税区相连，距大连周水子国际机场45公里，距大连港55公里，距大窑湾25公里，距金石滩国家旅游度假区15公里；现有总人口2.8万；2011年年底，大连市人民政府正式将大连亮甲店工业区列为大连市重点经济区。,注：,亮甲店工业区建成区已吸引了以伊翔（伊藤忠集团控股）、小松雄连、北斗电机、丸泰克汽车部品、五十岚工业等为代表的汽车零部件、先进装备制造、电子元器件以及环保新材料等领域的企业40多家 ，未来实现就业近6000人，可以预见，未来亮甲店将实现5-10万人口规模产业园区。,大连土地市场分析年度供销分析,受房地产调控政策影响，2012年土地成交量持续走低，未成交比增大，但成交楼面地价处于高位。,1、2008年受亚洲金融危机影响， 房地产市场发展受到较大冲击，土地成交量最低。随着国家经济政策的调整，鼓励发展房地产，土地成交量不断增长，到2010年达到峰值。 2、 受房地产调控政策影响，全市八区经营性用地成交量2010年达到峰值后一路下滑，2012年全市土地市场低迷，成交量为近四年的最低值为561万，同比下降24%。 3、未成交土地宗数增多，未成交面积占供应面积（占地）比增大，由2010年的6%增至2012年的29%。 4、成交楼面地价自2010年后，虽有小幅波动，但整体上处于历年高位。2012年楼面地价达到2855元/。,大连土地市场分析小结,受房地产调控政策影响，近年土地供应量持续走低。预计2013年土地供应量将与今年持平或略增。,1、土地供应量自2010年达到峰值后，近两年供应量大幅下降，未成交量比增大，成交楼面地价即在高位运行。 2、2013年国家层面房地产调控政策仍然以限购为底线，坚决执行房地产调控政策，在土地市场方面，将会加强土地市场监管和督查。但作为调节房地产市场供需关系的重要手段，2013年土地供应量存在增大的可能性，但增幅将不大。,2012年土地市场先抑后扬，年末出现供应高峰。预计2013年土地市场的供应仍将先冷后热，但开发商在年底仍会保持较高的拿地热情。,1、2012年土地市场持续低迷，10月仹开始好转，11、12月仹呈现云喷状态，年末迎来本年度成交高峰期。各开发商，尤其是品牌开发商竞相拿地，争夺优质地块，溢价率提高。 2、近期成交的几宗高溢价“明星”地块使大连成为土地市场重点监测的十个城市之一，预计2013年政店将谨慎推地，下半年供应量将增长，预计2013年土地市场的供应仍是先冷后热。但开发商拿地热情可能与之恰恰相反，年后仍将会呈现出较高的拿地热情。,2012年成交主力区域为开发区和甘井子区，成交主力区域已由市内五区转移到新市区。预计2013年成交主力区域为开发区和甘井子区，但成交主力区域已发生转移。,1、2012年土地成交的主力区域集中在开发区、甘云子区和金州区，其中开发区的小窑湾、金石滩区域，甘井子区的华南、科技创新城区域成为热点区域。 2、土地成交主力区域由市内四区及高新园区向新市区（开发区、金州区、旅顺口区）转移。 3、 作为大连市“西进北拓”重要区域以及大连市行政改革后的新市区、金州新区和甘井子区将是全市推地的主力区域。,大连商品住宅市场分析年度市场表现,新增供应处于近三年最低水平，销售略高于去年，2012年供需渐趋基本平衡。,1、供应方面：12年大连市新增供应面积处于近三年最低水平，主要是受调控影响，2011年销量大幅下降，导致供销比严重失衡，房企库存剩余较多，导致2012年新增供应较少，以消化库存为主。 2、销售方面：调控大背景下，2011年投资性需求被大量抑制，导致成交量大幅下降。2012年市场以刚性需求释放为主，销量虽有所回暖，略高于2011年整体水平，但与2010年销量差距甚大。,大连商品住宅市场分析月度市场表现,2012年2、3季度集中供应，下半年开发商以价换量，月均销售量高于去年同期水平。,1、供应方面：自三月份以来供应受销量回暖影响一直处于较高水平，到9月达到全年最高值，主要是开发商选择此时集中大量上市来应对传统的“金九银十”，四季度面临销售淡季较少房企选择入市。 2、销售方面：自二季度以来，受金融政策、开发商“以价换量”等策略影响，大批刚需客户选择出手购房，销量持续上升，6月份小幅回落后继续增长，到8月份到达年度高峰期，由于前期大量需求的释放，12年幵未出现传统的“金九银十”，11月刚需客户继续放量，到年底12月销量斱有所回落。 3、2012年前三季度除8月份外均处于供大于求状态，四季度较少房企入市，以消化库存为主，处于供小于求状态。整体杢看，2012年上半年销量均低于2011年同期水平，下半年销量普遍高于去年同期水平。,大连商品住宅市场分析区域供销结构,近三年供销区域结极比较稳定，供销主力均为甘井子区和开发区。限购区域供销占比略有增长，全市占比过半，而八区销售占比却有所下降。,1、供应方面：各区域供应占比波动幅度不大，近三年供应主力均为甘井子区，其次为开发区，花园口区占比最小。12年供应增幅最大的为甘井子区，主要由于区域内远洋钻石湾、华润凯旋门、金地艺境等大量新项目上市以及区域大盘亿达春田等新品供应不断；供应降幅最大的为旅顺口区。 2、销售方面：甘井子区和开发区同样为近三年主力销售区域。2012年销量增幅最大的为甘井子区，开发区位居第二，两区域的销量支撑主力均为品牌房企，如远洋、华润、万科、金地等；区域销量降幅最大的仍为旅顺口区。 3、12年限购区域供销占比均较2011年有所增大，分别为46%、50%；八区供应占比略有增长，为79%，而销售量占比则有所下降，为87%，旅顺口区降幅较大。,大连商品住宅市场分析小结,