XX 市老旧小区改造实施方案为加快推进全市老旧小区环境综合整治，改善老旧小区居民的生活环境和居住条件，提升城市形象和文明程度，制定本实施方案。一、指导思想以科学发展观为统领，落实群众路线教育实践活动成果，以建设宜居城市为目标，坚持政府主导、企业和居民共同参与的原则，加快推进老旧小区环境综合整治，建立健全后期管理机制，为广大市民营造优美、整洁、有序的生活环境。二、组织保障市政府成立 XX 市老旧小区环境综合整治领导小组，市政府分管副市长任组长，市房产局局长任副组长，市财政局、住建局、规划局、发改委、公管局、公安局及城区各街道分管负责人为成员。领导小组下设办公室，办公室设在市房产局，由市房产局局长兼任办公室主任，负责老旧小区环境综合治理日常事务。市区街道要相应安排专人负责老旧小区整治工作，与市老旧小区环境综合整治领导小组办公室做好工作衔接。三、改造目标总体目标：力争在五年时间内，完成市区老旧小区环境综合整治工作，并实现物业管理基本覆盖，逐步建立老旧小区的物业管理长效机制。具体目标：在完善老旧小区硬件配套设施的基础上，完善物业管理，实现“路平、灯亮、草绿、水畅、卫生、安全”目标。四、申报条件市辖区范围内同时符合下列条件的老旧小区，可以进行申报环境整治工作：（1）未列入近五年旧城改造和棚户区（危旧房）、城中村改造计划；（2）已成立业主委员会；（3）有物业公司进驻服务；（4）物业费收缴率达 50%以上；（5）经书面征求业主意见，有超过 2/3 以上的业主同意。整治前，由市房产局指导街道成立业委会、引进物业公司等物业管理日常工作，对符合上述条件的小区进行立项整治。五、工作原则（ （1） ）坚坚持整治与管理持整治与管理结结合原合原则则在完善硬件配套设施的同时，建立健全物业管理工作机制，实现建管并举，做到物业管理建立一个、综合整治推进一个，避免重复施工影响居民生活。 （ （2） ）坚坚持居民参与的原持居民参与的原则则在综合整治和后期物业管理中，突出居民共同参与，确保居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确居民共同管理小区的义务与职责。（ （3） ）坚坚持属地持属地为为主的原主的原则则要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地街道在综合整治过程中的主导作用，因地制宜建立长效管理机制。（四）（四）坚坚持先急后持先急后缓缓原原则则对于基础设施差、管理混乱、安全隐患突出等群众反映强烈，需求高的小区先行整治，力争用 5 年时间将市区范围纳入统计的 131 个小区整治结束。六、整治主要内容（一）完善基（一）完善基础设础设施施1.修整、翻建小区道路。小区道路达到城市居住区道路建设规范标准，做到道路畅通，路面平整无坑洼，路牙整齐无缺损，有条件的小区应符合无障碍通行要求。2.疏通、翻建地下管网。更换破损窨井盖，清理、整修、补建化粪池。保证排水通畅。改造的污水管网尽量接入市政管网。3.改造水、电、气三表出户管网。水、电、气三表未出户的小区，实行出户管网改造，确保水、电、气收费直收到户。有条件的小区铺设天然气管道。4.修整、规范杆管线设施。完善和规范路灯、供电、供水、通信、邮政、广电、燃气、消防等杆管线及设施设备，有条件的小区要做到杆管线下地，条件不具备的小区要统一高度和线路走向，杜绝乱拉乱接。5.整治、新建停车设施。新建、改扩建和整修公共非机动车库（棚），尽量满足小区内居民非机动车停放需求；整顿机动车库（位）使用秩序，恢复车库、车位停车功能；增设交通标志，划设机动车停放位置；有条件的小区可改建、补建机动车停车位。6.更新、规范环卫设施。增设标准化垃圾桶（箱），保障小区居民生活垃圾倾倒和堆放。（二）提升（二）提升环环境境质质量量7.整治绿化。优化绿化布局，拆除占绿、毁绿的违章建筑物（构筑物），恢复绿化功能，尽可能提升绿化档次。8.配套休闲设施。维修改造原有休闲场地，配置健身器材等文体设施，有条件的小区要新建休闲设施。9.规范文化宣传设施。在小区主要出入口设置小区平面示意图，方便群众了解小区总体布局；合理配置宣传栏、公示牌等设施，力求美观整洁。（三）完善公建配套（三）完善公建配套10.整治配套用房。对被占用或闲置的公建配套用房进行清理、清退和调整，恢复原有使用功能。11.规范设置公共服务设施。根据规范要求，结合小区规模，补建和完善社区服务、居民文化活动等公共服务设施。12.配置物业管理用房。有条件的小区，50%以上业主同意的，经规划部门审批，采取新建、改建、扩建等方式，配置物业管理用房。条件不具备的小区，采取在小区内（或附近）置换、回购房屋等多种方式配置物业管理用房。新配置的物业管理用房，产权属辖区街道所有。经确权后的物业管理用房专项用于小区开展物业管理需要的办公场所。暂时不能配置物业管理用房的也可采取租赁、借用等过渡性办法。（四）增（四）增设设安全技防安全技防设设施施13.实行封闭管理。对尚未实施封闭管理的小区，有条件的要实施封闭管理。合理确定小区出入口的位置和数量，有条件的小区要设立门卫室、警务室、治安报警点；零星住宅楼尽量并入临近小区进行统一管理。14.添置电子防护系统。对规模较大的小区出入口设置视频安防监控系统，根据小区规模设置视频监控节点、巡查装置、报警系统。（五）完善消防（五）完善消防设设施施15.改善疏通小区原有消防通道和登高车操作场地，保障消防车辆顺利通行和操作。16.按规定设置室外消防栓。17.对原有的已损坏或瘫痪公共消防设施进行维护保养。18.按相关标准在楼道等公共部位和场所配置移动式灭火器材。七、工作步骤（一）制定工作（一）制定工作计计划划1.市老旧小区环境综合整治领导小组根据各街道统计的老旧小区数据，建立全市老旧小区基础信息数据库。各街道结合实际情况制定五年整治工作总体计划。2、各街道应对拟整治的小区开展问卷调查（附件 1），调查应覆盖小区 80%以上的居民。由街道、社区汇总问卷调查结果并上报市老旧小区环境综合整治领导小组办公室作为整治的依据（附件 2），有效问卷反馈中大多数（2/3 以上）居民有整治要求的方可列入整治计划。列入整治计划的项目报市老旧小区综合整治领导小组审批后，作为项目立项、财政预算的依据。各街道根据市老旧小区综合整治领导小组审批的年度整治计划及时办理项目规划等前期工作手续。（二）确定（二）确定设计设计和和监监理理单单位位各街道会同市规划局，根据工作需要，从 XX 市招标投标中心定点库中抽签选择相应的单位完成初步设计、深化设计编制，由市住建局负责施工图纸设计、工程概算、工程监理等工作。（三）（三）编编制制项项目初步目初步设计设计及概算及概算设计单位应在充分听取居民意见的基础上，编制项目初步设计及概算。1.设计征求意见会。由街道、社区召集整治项目所在地居民代表（3-5 人）与设计人员组织开展设计征求意见会，设计单位应在综合居民代表意见的基础上，进行合理设计，满足居民的需求。 。2.方案公示。小区整治项目设计方案确定后，需在小区主要出入口公示，公示时间原则上不少于 5 个工作日。街道、社区将公示期间居民的建议，及时告知设计单位，设计单位据此完善初步设计，市住建局同步调整概算。（四）（四）审审批初步批初步设计设计及概算，及概算，办办理施工招理施工招标标设计单位应在充分征求业主代表意见的基础上及时进行深化设计，报市规委会审批。项目初步设计及概算经审批同意后，各街道按照程序组织工程招标，确定施工单位。（五）（五）资资金金拨拨付付资金拨付程序按照市财政局制定的老旧小区改造资金拨付导则施行。（六）施工管理（六）施工管理施工期间要充分尊重民意，扩大居民的知情权。开工后，各街道要督促工程进度、监督工程质量，做好必要的隐蔽工程变更记录。施工单位在整治项目施工前 3 个工作日，在小区的主要出入口张贴告市民书并设置工程公示牌，方便小区居民了解工程情况，监督现场施工。可招募社区志愿者，充分发挥其监督作用，让社区志愿者和小区居民全过程参与小区整治项目现场的监督管理。（七）（七）验验收、接管收、接管1.老旧小区所在地的业主委员会为接管主体。2.工程竣工后，由市老旧小区环境综合整治领导小组牵头，市财政、住建、审计、消防等部门、整治小区所在街道及居民代表（1-2 人）组成验收组，现场查看工程项目完成情况及工程质量、资金到位和支付情况。3.现场检查如发现问题，由相关部门、单位提出整改意见，市老旧小区环境综合整治领导小组 5 个工作日内出具整改通知单，督促施工单位在规定时间内完成整改。4.施工单位完成整改后，及时反馈整改结果，由市老旧小区环境综合整治领导小组通知相关部门、单位复检。5.老旧小区接管验收达标后，填写老旧小区环境综合整治接管验收单。6.老旧小区整治工程保修期一年（屋面防水二年），按工程总费用 5%预留质量保证金。质保期满，市老旧小区综合整治领导小组办公室组织财政、发改、住建、规划、消防、房产等部门按照不少于 50%的面进行抽检，无质量问题，返还质量保证金。八、后期管理监督与考核按照属地管理的原则，由各街道负责后期日常管理监督，健全相应的管理制度，建立老旧小区物业管理长效机制，维护整治成果，并会同市房产局对物业公司进行考核。（一）（一）监监督督对整治后老旧小区物业管理日常监督以所在街道为主，在市房产局和物价局指导下开展，对照XX 市住宅小区物业服务收费管理办法核定的服务等级和收费标准进行日常监督。（二）考核（二）考核考核工作每季度开展一次，按照 XX 市住宅小区物业管理工作考核办法进行打分，由市房产局、街道和业委会组成考核小组，根据物业公司得分情况给予相应政府补贴，弥补老旧小区物业管理成本。抄：市委办、市人大办、市政协办。XX 市人民政府办公室 2014 年 11 月 13 日发共印 60 份 附件 1老旧小区环境综合整治居民意见调查表小区 幢 单元 室姓名性别年龄职业住址电话是否同意综合治理是（ ） 否（ ）序号序号整治内容整治内容需要整治需要整治（）备注备注1路平路平修整道路2水畅水畅改善雨污排水3草绿草绿修整绿化修缮公厕 4卫生卫生 增设标准化垃圾桶增设楼道灯 5灯亮灯亮 增设路灯疏通消防通道增设移动式灭火器增设（修缮）室外消防栓增设监控设施新建（改造）传达室6安全安全建改围墙7物业管理模式物业管理模式专业化物业管理8按时缴纳物业服务费9整治后，不毁绿种菜、不侵占公共场地、 不随意停放车辆等10按照物业服务合同配合物业公司工作11其他注：被调查人有其他需求的，在其他一栏后说明，也可另附意见。附件 2老旧小区环境综合整治居民需求调查汇总表年 月 日小区名称所属街道（社区委）所属社居委(村委会)涉及房屋（幢）涉及居民（户）发放老旧小区环境综合整治居民需求调查表（户）回收有效老旧小区环境综合整治居民需求调查表（户）有效老旧小区环境综合整治居民需求调查表中同意整治的居民（户）同意整治的居民（户）占比（%）