1接管验收手册接管验收手册物业管理有限公司物业管理有限公司2物业验收程序一、目的规范公司物业验收程序,确保物业验收工作得到有效控制,以便对物业进行全面接管,保证物业入住工作顺利进行。二、适用范围适用于公司所承接的物业的验收,与房地产开发商的交接。三、职责1.物业公司接到发展商竣工验收的通知报告后,物业经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。2.验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。3.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。4.验收小组对物业按运行系统验收,主要验收供电系统、给排水系统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统和空调系统。5.由物业经理跟发展商办理接管手续。四、工作程序1.验收的准备验收小组根据发展商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。2.验收的实施3(1)验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。(2)在预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回发展商，由发展商督促施工单位进行整改。(3)对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。(4)楼宇的实物验收,应注意:对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。(5)设备的实物验收,要做到符合以下几点：图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。(6)对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。(7)移交档案、资料验收：根据验收计划提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。4接管验收应检索提交资料一、产权资料1.项目批准文件。2.用地批准文件。3.建筑执照。4.拆迁安置资料。二、技术资料1.竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。2.地质勘察报告。3.工程合同及开、竣工报告。4.工程预、决算。5.图纸会审记录。6.工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录） 。7.隐蔽工程验收签证。8.沉降观察记录。9.竣工验收证明书。10.钢材、水泥等主要材料的质量保证书。11.新材料、构配件的鉴定合格证书。12.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。13.砂浆、混凝土试块、试压报告。14.供水、供暖的试压报告。5物业档案资料移交物业档案资料移交在实施物业管理之前，发展商应向管理公司移交关于物业的各类资料：一、综合资料1.项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件（永久） 。2.建设许可证、工程建筑报建表（永久） 。3.工程招、投、定标书（永久） 。4.上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件（永久） 。5.征地批文、协议书（合同书） 、红线图（永久） 。6.初步设计方案、设计鉴定审批文件（永久） 。7.施工合同、施工许可证、施工执照（复印件） 、开工报告、施工量放线图表记录（永久） 。8.单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书（永久） 。9.工程勘测资料：地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料（永久） 。10.竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书（永久） 。11.工程决算书、三算表（永久） 。l2.消防设施验收合格证（永久） 。二、土建资料1.主体隐蔽工程验收记录（永久） 。62.图纸会审和设计修改变更及联系单（永久） 。3.事故处理记录（永久） 。4.建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期） 。5.原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告（长期） 。三、给排水、消防资料1.开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久） 。2.图纸会审及设计修改变更通知（永久） 。3.事故处理及探伤记录（永久） 。4.隐蔽工程验收记录（永久） 。5.材料构件出厂证明及材料代换审批单（永久） 。6.管线标高、位置、坡度、测量记录（永久） 。7.试水、闭水试压试验记录（永久） 。8.设备调试记录（永久） 。9.管线清洗、通水、消毒记录（短期） 。四、电气资料1.开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久） 。2.图纸会审及设计变更通知（永久） 。3.事故处理及探伤记录（永久） 。4.隐蔽工程验收记录（永久） 。5.防雷电阴接地实测记录（永久） 。6.引下线焊接记录（永久） 。7.材料构件出厂证明及材料代替换审批单（长期） 。8.绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录（长期） 。79.空调资料、动力、通讯、有线电视资料。五、施工图1.总平面布置图（包括综合系统图） （永久） 。2.建筑施（竣）工图（永久） 。3.结构施（竣）工图（永久） 。4.给排水、消防施（竣）工图（永久） 。5.电气施（竣）工图（永久） 。6.空调施（竣）工图（永久） 。7.智能化系统施（竣）工图（永久） 。8.通讯施（竣）工图（永久） 。9.液化（煤）气施（竣）工图（永久） 。六、声像资料1.建筑前后的现状、侧、立面照片（永久） 。2.内外景观照片（永久） 。3.建筑小品。4.工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像（永久） 。5.工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像。6.其它。8物业接收工程项目验收依据物业接收工程项目验收依据一、所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备的规范、标准） 。二、前期施工全同（协议）制定的标准，要求。三、所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。四、所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备、设备制品和主要材料等的清单、合格证等。五、隐蔽工程验收记录和中间试验记录。六、工程质量事故处理记录。七、前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的） ；分项、分部、单位工程质量检验评定记录。八、设备试压、试运行合格报告等。9物业工程验收流程物业工程验收流程10物业工程验收移交项目物业工程移交项目表物业工程移交项目表( (一一) )项 目评价存在问题整改建议 高、低压配电室 主要机电配电箱 楼宇及公共区域照明、开关、插座 及配电箱 防地接地系统电 气 系 统 其 它 中央空调机组 冷冻机组 水泵、换热器等设备 地热系统 暖通管路系统 公共区域暖通用管井 燃气设施管井 公共区域燃气设施管井 楼宇排气设施空调系统其 它 公共区域生活用水管井 蓄水箱（池） 、管路 草坪等浇灌设施 卫生洁具等设施 排水管路等设施 公共区域排水管井 化粪池及排污设施 公共区域排污管井及管路给排水系统其 它11物业工程移交项目表物业工程移交项目表( (二二) )专 案评 价存在问题整改建议电梯轿厢及设备井道与底坑附属设备曳引及其它设备井道照明等井道门等电气控制设备系统电梯系统其 它车库各种指示标志灯喷淋头/烟、温感探头消火栓管路及设备灭火器等设备消防水池（箱）消防电气控制设备监控中心设备消防系统其 它12物业工程移交项目表物业工程移交项目表( (三三) )项 目评 价存在问题整改建议电话系统设备楼宇电话插座等有线电视设备楼宇有线电视插座等公共广播/应急广播设备通信网络系 统音响设备楼宇监控设备系统楼 宇监 控系 统楼宇监控用的各种传感器等办工自动化系统设备物业管理营运信息系统办公和服务系统信息服务系统智能卡管理体制系统工程办 公 自 动 化 系 统计算机网络管理系统入侵报警系统电视监控系统出入口控制系统电子巡更系统安 全防 范系 统车库管理系统建筑群主干线建筑物主干线水平布线综 合布 线系 统 屋宇工作区布线其 它13物业工程移交项目表物业工程移交项目表( (四四) )项 目评 价存在问题整改建议1.主体结构：地基钢筋混凝土结构砖石结构抗震性能2.外墙：防水墙及墙面3.屋面：保温隔热性能防水性能排水设施面层4.楼宇地面5.公共楼梯6.门窗玻璃7.卫生间防水楼宇土建工程8.其它14物业设施交接物业设施交接书物业设施交接书序号交接项目型号规格数量接收意见处理结果确认123456789101112131415161718管理公司经办人签名：管理公司盖章：发展商经办人签名：发展商盖章：15消防系统验收及表格火灾自动报警系统调试报告火灾自动报警系统调试报告年 月 日 编号：工程名称工程地址使用单位联系人电话调试单位联系人电话设计单位施工单位设备名称编号数量编号出厂日期生产厂家备注工程主要设备施工有无遗留问题施工单位联系人电话调试情况调试人员（签字）使用单位人员（签字）施工单位负责人（签字）设计单位负责人（签字）16系统竣工表系统竣工表验收时间：工程名称验收建筑名称 隐蔽工程记录验收报告系统竣工图设计更改设计更改内容工程验收情况有/无有/无有/无有/无合格/基本合格/ 不合格主要消防设施产品名称产品 型号生产厂家数量产品名称产品 型号生产厂家数量室内消防栓水泵接合器 室外消防栓气压水灌消防 栓系 统 消防水泵稳压泵产品名称产品 型号生产厂家数量产品名称产品 型号生产厂家数量通风 空调 系统风机防火阀部位/方式1.自然排烟；2.机械排 烟；3.通风兼排烟产品名称产品 型号生产厂家数量防烟楼梯间防烟阀 前室及合用前室送风机走道排风机房间排烟阀 自然排烟口面积机械排烟送风量机械排烟排风量防烟 排烟 系统mm/hm/h 设备名称及有无状况产品名称产品型号生产厂家数量 疏散指示标志有/无防火门 消防电源有/无防火卷帘安全 疏散 系统事故照明有/无消防电梯 系统设计单位施工单位 形式:区域报警/集中报警/控制中心设置部位 产品名称产品型号 生产厂家 数量产品名称产品型号 生产厂家数量 感烟探测器集中报警器 感温探测器区域报警器 火焰探测器事故广播火灾 报警 系统手动按钮17( (续表续表) )系统设计单位系统施工单位 系统类型喷雾水冷却设备/喷雾水灭火设备/喷洒水灭火设备 喷洒类型干式/湿式/预作用/开式系统设置部位 产品名称产品型号 生产厂家 数量产品名称 产品型号 生产厂家数量 喷洒头水泵 水流报警器稳压泵 报警阀气压水罐喷 洒 灭 火 系 统压力开关 系统设计单位系统施工单位 系统类型系统形式全充满系统/局部应用系统 系统设置部位 产品名称产品型号生产厂家 数量产品名称产品型号 生产厂家 数量 喷头远程启动装置 瓶头阀联动开启装置 分配阀手动开启装置卤 代 烷 系 统储罐阀(储量/瓶)压力紧急制动系统设计单位系统施工单位控制室位置控制室面积耐火等级出入口数量消 防 控 制 室 应有控制功能数实有控制功能数缺何种功能控制数 系统设置单位系统施工单位 系统设置部位 系统名称系统类别系统启动方式用量或储量工作压力 二氧化碳灭火系 统全充满/局 部应用自动/半自动/手动（kg）使用压力泡沫灭火系统低倍/高倍/ 氟氮白/抗 溶性固定/半固定/移动 式（kg）供给强度干粉灭火系统氮酸氢钠/ 碳酸氢钾/ 氮酸二氢氨 /尿素自动/半自动/手动（kg）供给强度蒸气灭火系统全充满固定 /全充满半 固定/局部固定/半固定/移动 式（%）供给强度氮气灭火系统全充满/局 部应用自动/半自动/手动（kg）使用压力排风机其 它 灭 火 系 统排烟阀18验收表验收表分项验收意见综合验收意见 序号主要 项目分项内容主要技术要求合格不合格合格基本合 格不合格图纸、文件设计任务书、有关批件、 地质资料齐全隐蔽工程验 收资料埋地管路、设施