2018 年上半年保利房地产行业研报 2 / 15 房地产成为一种新型链接 三四线市场将阶段性见顶 房地产成为一种新型链接 三四线市场将阶段性见顶 2018 年行程过半，国际贸易摩擦不断升级，国内经济调结构去杠杆稳步进 行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续，上半年全国商 品房成交额再创新高，达到 6.69 万亿。 与此同时， 房企升级转型动作不断， 行业掀起了一股 “去地产化” 的浪潮。 我们认为，所谓的“去地产化” ，实际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一 种新型链接，将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现 有效链接 房地产逐渐成为继互联网之后的另一 种新型链接，将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现 有效链接。这种新型链接，在当前形势下具有时代意义，对房企而言，是从开发 商向综合投资服务商的重要切换， 对国家而言， 则是通过房地产的新型链接作用， 促进实体经济发展，推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的 重要手段。房企作为天然的资源整合专家，如何扮演好这种新型链接角色，任重 而道远。 本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾研究院联合出品，报告 分为两个部分：第一部分，聚焦行业长期发展，重点关注房企升级转型方向，房 企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。第二 部分，聚焦行业短期调整，重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三 四线楼市预计将面临阶段性见顶。 保利投顾研究院 2018 年上半年保利房地产行业研报 3 / 15 Part1 中长期行业发展机遇：房地产成为一种新型链接 Part1 中长期行业发展机遇：房地产成为一种新型链接 中国经济正值换挡之际，城乡建设面临新任务，土地市场供应主体地方 政府决策目标转变， 新经济动能的培育成为政府发展重要导向， 房企向产业靠拢、 向实体经济靠拢，升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合，房地 产行业中长期发展焕新机。 房企向产业靠拢、 向实体经济靠拢，升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合，房地 产行业中长期发展焕新机。 行业发展新机遇：行业发展新机遇： 房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新 发展” 发展” 房地产作为实体载体，可链接人、资本、产业，投资产业、向地产子领域产 业链延伸发展。当前房企“去地产化”浪潮的背后，实质是企业战略发展定位的 升级，以捕捉行业中长期发展的新机遇。 当前房企“去地产化”浪潮的背后，实质是企业战略发展定位的 升级，以捕捉行业中长期发展的新机遇。 I 新浪潮： “去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级 I 新浪潮： “去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级 房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向“开发+运 营”发展，包括为了获取土地资源的“运营” ，如各种产业资源拿地，亦有房地 产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。 新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式 新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式 房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。 保利投顾研究院 2018 年上半年保利房地产行业研报 4 / 15 互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业” 等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。 而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业” 等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。 数据来源：保利投顾研究院整理 作为载体的房地产向实体经济融合发展， 是房地产行业发展的新机遇， 房企 升级企业发展战略、 推进这种“新型”资源链接的实现， 将获得更广阔的发展空 间。 作为载体的房地产向实体经济融合发展， 是房地产行业发展的新机遇， 房企 升级企业发展战略、 推进这种“新型”资源链接的实现， 将获得更广阔的发展空 间。 保利投顾研究院 2018 年上半年保利房地产行业研报 5 / 15 万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、 发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产 业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。 数据来源：保利投顾研究院整理 保利投顾研究院 2018 年上半年保利房地产行业研报 6 / 15 房地产成为“新型”链接大背景：房地产成为“新型”链接大背景： 土地供给侧变革： 未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异 土地供给侧变革： 未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异 各线城市面临的土地约束条件存较大差异， 供给侧变革因地制宜。各线城市面临的土地约束条件存较大差异， 供给侧变革因地制宜。 一线城市： 供给弹性极低型，面临供给不足的硬约束，供需矛盾突出；二线城市：供给弹性 适中型，仍有一定增量空间；三四线城市：供给弹性超强型，能迅速释放供应， 缓和供需矛盾。 数据来源：中指，保利投顾研究院整理 备注：1.一线城市，包含北京、上海、广州、深圳；2.二线城市，省会城市、计划单列市；3.其他为三、四 线城市 I 土地出让方式转变：政府以土地衔接资源导入倾向明显 I 土地出让方式转变：政府以土地衔接资源导入倾向明显 在产城融合发展统一导向下， 各地土地招拍挂市场捆绑各类条件出让情况明 显增多，多地实施“限房价、限地价、竞自持” ，同时，将产业资源导入作为竞 拍要求亦十分常见。房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖” ，如碧桂园科技 小镇、保利军民融合小镇。 保利投顾研究院 2018 年上半年保利房地产行业研报 7 / 15 数据来源：保利投顾研究院整理 土地供应结构性变革：构建政策性住房土地供应体系 土地供应结构性变革：构建政策性住房土地供应体系 1）深圳二次房改：将供应端切分，意图重构住房供应体系 深圳“二次房改” ：明确供将住房需求划分为 4 类 1）深圳二次房改：将供应端切分，意图重构住房供应体系 深圳“二次房改” ：明确供将住房需求划分为 4 类，对供应形式、供应对 象、供应价格等方面均作了细化安排。 人才住房与安居型商品房的交易模式设想，是深圳新住房模式改革探索中 的一大亮点。 人才住房与安居型商品房的交易模式设想，是深圳新住房模式改革探索中 的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生，满足年限后，通过补差 价的方式可上市交易，两类型产权仍可享有资产增值收益，但获利空间受到一 定限制。 保利投顾研究院 2018 年上半年保利房地产行业研报 8 / 15 数据来源：保利投顾研究院整理 2）北京共有产权房：先行实践供应端变革 2）北京共有产权房：先行实践供应端变革 2017 年北京出台正式文件，已推出 38 宗共有产权用地，约 403 万，目前 已有多个共有产权项目入市。 在共有产权等新型市场制度建设上，政府充分借鉴 98 年房改的经验。一线 城市供应端结构调整比想象中来得更快， 北京共有产权项目入市经验表明操盘逻 辑与商品房市场差异显著，房企开发模式需要适应调整。 一线 城市供应端结构调整比想象中来得更快， 北京共有产权项目入市经验表明操盘逻 辑与商品房市场差异显著，房企开发模式需要适应调整。 数据来源：保利投顾研究院整理 保利投顾研究院 2018 年上半年保利房地产行业研报 9 / 15 Part2 短期市场形势：三四线市场将阶段性见顶 Part2 短期市场形势：三四线市场将阶段性见顶 全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就 过去两三年房地产市场“大繁荣” 。而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等 多项政策调整变数下， 三四线市场阶段性见顶趋势已显现， 房企宜客观认清市场 形势变化，提前布局应对市场短期调整。 在当前地产金融环境难有大改善、棚改等 多项政策调整变数下， 三四线市场阶段性见顶趋势已显现， 房企宜客观认清市场 形势变化，提前布局应对市场短期调整。 关键变量分析地产金融环境关键变量分析地产金融环境 货币： “放水”但非“漫灌” ，行业资金紧绷形势难改善 货币： “放水”但非“漫灌” ，行业资金紧绷形势难改善 I 趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待 I 趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待 当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，动因主要有二：对冲外围经济利空 因素，稳定金融市场预期；疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经 济下行风险。地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素， 如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。 从房企融资端来看， 地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素， 如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。 从房企融资端来看，金融监管框架变革下， “大水漫灌”地产的非标渠道已 被堵，近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大 改善。 融监管框架变革下， “大水漫灌”地产的非标渠道已 被堵，近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大 改善。从房企到位资金看，按揭和定金与预付款走势分化，宽货币基调下，下半 年销售回笼环境有望改善。 保利投顾研究院 2018 年上半年保利房地产行业研报 10 / 15 数据来源：保利投顾研究院整理 从居民房贷端来看，从居民房贷端来看，房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓，利率大幅攀升 时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下，居民端信贷存改善空间， 房贷利率企稳可期。 居民端信贷存改善空间， 房贷利率企稳可期。但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线 城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。 备注：为融 360 公布的全国 35 城市首套房平均利率情况 资料来源：WIND，保利投顾研究院整理 保利投顾研究院 2018 年上半年保利房地产行业研报 11 / 15 企业策略：稳健财务抗行业风险 企业策略：稳健财务抗行业风险 房企资金面临“强约束”， 偿债压力增大而融资不畅， “现金流”管理重要 性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。 房企资金面临“强约束”， 偿债压力增大而融资不畅， “现金流”管理重要 性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。 数据来源：WIND，保利投顾研究院整理 数据来源：WIND，保利投顾研究院整理 保利投顾研究院 2018 年上半年保利房地产行业研报 12 / 15 关键变量分析三四线走势关键变量分析三四线走势 棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化 棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化 I 解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜过度解读夸大影响 I 解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜过度解读夸大影响 棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也 非“一刀切” ，收紧是趋势，但不宜夸大影响。 棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也 非“一刀切” ，收紧是趋势，但不宜夸大影响。 “国开行上收棚改审批权”更应 放置在地方债务清理的大环境之下去理解。 作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素 作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素 棚改力度全国差异显著，山东棚改规模冠于全国，河南、贵州、湖南紧随其 后， 而东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、 货币化安置力度也较弱， 尤其以广东、 福建为代表，广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。 数据来源：保利投顾研究院整理 棚改货币化影响不应一概而论。 2017 年棚改货币化安置力度较大的省份中， 大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平 5.3%， 例如江西、 河南、贵州