旅游度假题材酒店调研报告 报告人：2012.3.31,调研对象及目的山野度假村,长城的家总结分析,目录,概况 建筑、装饰 餐饮 客房 配套 运营、投资回报,概况 建筑、装饰 餐饮 客房 配套 运营、投资回报,调研对象：怀柔景区周边中高端度假酒店项目。调研目的：研究项目营销运营状况，投资回报。,调研对象及目的,山野度假村,概况 建筑、装饰 餐饮 客房 配套 运营、投资回报,神堂峪风景区地处怀柔，距北京65公里，融山川、河流、奇峰、怪石长城及民俗为一体，是供旅游、娱乐、真人cs、休闲和周末度假的综合性游览区。级别：2A； 门票：26元/人。,景区概况,占地面积：近50亩建筑面积：约1万平米 投资规模：约3000万元客房规模：100间餐饮规模：同时接待200人开业时间： 2006年开 发 商：北京神堂峪山野度假村有限公司位置：怀柔区雁栖镇石片村南200米,项目概况,建筑,山野度假村采用多种建筑形式及风格：现代综合会所、中式合院，退台公寓，水车主题建筑。,装修装饰,石材、木材运用效果,茶艺厅,餐饮,大厅,菜品以家常菜、农家菜为特色消费水平适中：人均消费60元左右茶室设计风格自然纯朴，心意十足。,客房,套房,标准间,客房收费标准,剔除豪华套房，套平均优惠后房价330元/日。,会议配套,小会议室 容纳：40人,大会议室 容纳：120人,度假村共设大小两个会议室，会议室硬件设备齐全，承接政府机关企事业单位各类会务。,健身配套,室外泳池,室内台球、乒乓球,娱乐配套,多功能厅,KTV包房,棋牌室,水面运用,水上KTV,水上餐厅,度假村为改善整体环境提高品质，投资兴建循环水景系统。 水面的形成不仅美化了景致，更重要的是为配套功能兴建提供了创意实施空间。,运营,山野度假村依托景区周边自然人文旅游资源，以散客为主企事业单位团队客户为辅，拓展客群营销。较好的运用了景区的客流，属典型景区依附型旅游度假酒店。,运营,受景区淡旺季影响，年营业旺季集中在4月初至10月底，营业收入主要来源于4月至10月营业周期的客房、餐饮、会务、康体娱乐项目，旺季之中又以节假日客流量主导；其它时间处于半停业状态。,运营,度假村运营管理团队由投资方组建，运营服务人员结合营业淡旺季采取灵活的方式运作，即旺季旺时人员多，淡季淡时人员少。,客房房型多样，旺季平均客房出租率30%左右。 按平均房价估算年旺季房价收入约为：180天*100套*330元/套*30%=178万元； 拟按旺季平均日餐饮人数100人计算，估算年旺季餐饮收入： 180天*100人*60元/人=108万；,投资回报,按三星级酒店度假村平均客房收入净利润率78.6%，餐饮收入净利润率20%计算， 估算山野度假村年旺季主营业务净利润为: 178万元* 78.6% + 108万* 20% =161.5万，非主营业务利润18.5万元，年旺季利润总额为180万元。静态投资回报测算：投资总额/旺季利润总额=3000万元/180万元=16.6年,投资回报,长城的家,概况 建筑、装饰 餐饮 客房 配套 运营,神堂峪风景区地处怀柔，距北京73公里，北京著名长城景点之一，是明朝万里长城的精华所在。慕田峪长城的构筑有着独特的风格，这里敌楼密集，关隘险要，城两侧均有垛口。慕田峪长城旅游区群山环抱，风景秀丽。级别：5A； 门票：45元/人。,景区概况,占地面积：20亩建筑面积：约6000平米 投资规模：约2000万元客房规模：60间餐饮规模：80-100人开业时间： 2009年开 发 商：北京鑫双泉度假村 位置：位于怀柔区渤海镇苇店村西 距慕田峪长城2公里处,项目概况,建筑,地势坡度较大，道路蜿蜒攀升，植被覆盖率高，隐匿山中的长城主题酒店。 共有大小6栋独栋及一栋联排组成。,建筑,中西建筑元素综合运用的现代风格。,充分的采光面设计,建筑,装修装饰,石材、木材运用效果,室内小厅,餐饮,室内大厅,中餐、西餐包桌或单点 消费：人均200元左右 室外餐厅视野极好。,室外大厅,客房,大床房,浴缸,客房,双人房,大床房,客房,室外观景浴池,采暖设备,客房收费标准,概算满租折后日客房收入4.128万元。,会议配套,共设大小两个会议室，大会议室容纳：50人 小会议室容纳：10人,会议室硬件设备齐全，承接政府机关大型企事业单位高层小型会议。大会议室5000元/次。,健身娱乐配套,山洞KTV:费用500元/小时; 台球:人民币120每小时; 乒乓球:人民币80每小时; 羽毛球:人民币50每小时; 反恐精英：80元每小时每人;,山洞KTV,运营,长城的家度假酒店依托慕田峪长城旅游资源，以对资源的占有性定位长城主题精品度假酒店，客群定位于高端散客、团队客户并重。属典型景区依附型旅游度假酒店,较好的运用了景区的景致。,运营,受景区景致影响，年营业旺季集中在4月底至10月底，营业收入主要来源于客房、餐饮、会务、康体娱乐项目；其它时间处于半停业状态。,运营,度假酒店运营管理团队由投资方组建，运营服务人员结合营业淡旺季采取灵活的方式运作，淡季采取减员方式以降低成本。,投资回报,客房建筑风格迥异，房型多样，估算旺季平均客房出租率20%左右。按平均房价估算年旺季房价收入约为：180天*4.128万元*20%=148万元；拟按旺季平均日餐饮20人次计算，估算年旺季餐饮收入： 180天*20人*200元/人=72万元；,按四星级酒店度假村平均客房收入净利润率 76.4 %，餐饮收入净利润率 31.2 %计算，估算长城的家年旺季主营业务净利润为: 148万元*76.4 % + 72万*31.2 % =135.5 万，非主营业务利润6.5万元，年旺季利润总额为142万元。静态投资回报周期测算：投资总额/年旺季利润=2000万元/142万元=14 年,投资回报,总结分析,一、景区与度假酒店之间有着相互促进的关联性，度假酒店依附于景区的景、景区的客，“景”“客”俱佳当然是最理想的方式；二、多种建筑形态、多种房型，能适度丰富客户的居住需求增加消费可能性；,三、政务商务等团队客群因消费能力强，越来越受到度假酒店的青睐，为满足客群需求，会务题材在度假酒店运用较为普遍，会务题材仅仅停留在场地提供阶段，会务题材挖掘运用不足。,四、北京四季分明，受季节性及法定节假日影响，旺季很旺、淡季很淡已成为此类度假酒店难以逾越的屏障，业主普遍采用灵活的人员管理方式加以应对，这种方式仅仅能减少成本支出却无法根本解决客源寥寥收入甚微的窘境，丰富而有新意的旅游题材注入将有机会改变淡季裁员歇业困惑、改善酒店整体经营状况。,五、受营业规模、业主策略、市场培育周期等条件影响，如上两项目均未聘用专业酒店管理公司而由业主自行经营管理。六、客房、餐饮收入是旅游度假酒店的最主要利润来源，客房的收入利润率接近80%，餐饮的收入利润率20-30%。七、行业普遍静态投资回报周期约为14年-17年，即年投资回报率6%-7%左右。,此次调研初步达成调研目的：即对调研项目运营状况，投资回报有了一定程度了解。,END.,