友情提示：本资料著作权归原作者，由本站网友友情提供，本站不承担任何法律责任。第 1 页 共 35 页目 录前 言 .执行概要 .目概述 .目发起人简介 .东单位 .目提供的产品和服务 .目的创意和定位 .）项目创意 .）项目定位 .目优势 .）地理位置优越，交通便利 .）具有较大的市场空间和目标客户群体 .）与园区内多个项目形成资源共享及优势互补 .）创新的 “大型人工湖旅游酒店式别墅 ”经营模式 .目规划及建设方案 .）项目地址 .）酒店式湖景别墅规划设计 .）项目经营范围 .）项目实施保障条件 .项目背景及其可行性 .观经济的配合 .）社会消费水平稳步提高 .）旅游行业为政府扶持性行业 .）酒店式别墅面临良好的发展机遇 .地政府大力支持及优惠政策 .）生态园项目获得天津市及静海县政府大力支持 .）相关优惠政策 .资料著作权归原作者，由本站网友友情提供，本站不承担任何法律责任。第 2 页 共 35 页三、面临的良好机遇 .） 2008 年北京奥运会为京津地区带来大量客流 .）中国加入 速旅游产业发展 .）旅游业已经成为促进经济发展的新的经济增长点 .）周遍地区具有较强的消费能力和市场需求 .起人具备承担项目建设的优势和能力 .）经营管理能力 .）资本运作能力 .）创新的产权机制和开放的经营理念 .市场分析 .部环境分析 .）天津地区投资价值的凸现 .）天津别墅市场具有良好的发展空间 .场需求分析 .）庞大的潜在市场规模 .）京津一带强劲的市场需求 .）目标客户分析 .竞争分析 .争影响因素分析 .）价格 .）交通 .）环境 .）娱乐项目、配套设施设置 .争优势分析 .）齐全的配套娱乐设施 .）创新的 “大型人工湖旅游酒店式别墅 ”经营模式 .）庞大的人脉网络及畅通的宣传渠道 .经营发展规划 .市场销售 .场计划 .资料著作权归原作者，由本站网友友情提供，本站不承担任何法律责任。第 3 页 共 35 页（一）市场进入 .）市场开发 .售策略 .共关系 .）平面媒体广告 .）电视媒体广告 .）广播广告 .）互联网广告 .）户外广告 .项目的运营与管理 .理结构 .）关于股东与股东大会 .）关于董事与董事会 .）关于监事与监事会 .理团队 .励与约束 .投资估算 .目实施进 度 .资估算及资金筹措 .营第一年流动资金明细 .经济效益分析 .入预测 .）出租比例预测 .）租赁价格预测 .）租赁收入预测 .本费用预测 .润及投资报酬率预测 .别提示 .论 .风险分析与对策 .资料著作权归原作者，由本站网友友情提供，本站不承担任何法律责任。第 4 页 共 35 页一、政策风险 .场风险 .业风险 .可抗力风险 .结论 .资料著作权归原作者，由本站网友友情提供，本站不承担任何法律责任。第 5 页 共 35 页前 言本商业计划书内容包括酒店式湖景别墅的项目简介、主要建设内容、辅助资源配置、发展前景、市场定位、竞争对手、销售策略、风险控制及项目的投资回报期等投资者关心的各项问题。酒店式湖景别墅为天津市都市生态园项目的下属子项目之一，生态园的整体介绍参见天津市都市生态园项目说明书 。本项目中的所有外部数据均有确切出处，财务预测数据则根据相关方法推算而得。友情提示：本资料著作权归原作者，由本站网友友情提供，本站不承担任何法律责任。第 6 页 共 35 页第一部分 执行概要一、项目概述酒店式湖景别墅是天津都市生态园旅游度假村中的一个重要组成部分，是一个集旅游、娱乐、住宿、餐饮、会务等为一体的高档休闲度假旅游项目。酒店式湖景别墅群倚已建成的 800 亩人工湖建设，为整个生态园最佳休闲观光地之一，建成后的度假村风景优美、设施完备、功能齐全，将成为都市人休闲度假的一个最佳去处。该项目的建设分为三期，其中一期为项目规划设计、市场宣传及推广等，目前正在进行中。二期将建设具有异国情调的酒店式湖景别墅 20 幢，形成具有丰富亲水资源的湖畔别墅区，包括日式 8 幢 、欧式8 幢、中式 4 幢；三期建设计划为 100 栋风格迥异的别墅群。该项目的二期建设即将正式启动，有关立项手续完备，预计二期地上物建设总投资 2280 万元,占地面积 30 亩。根据投资力度和投资规模的增加，三期的后续开发建设预留 50 亩可以在现有规划的基础上进行调整和创新。二、项目发起人简介终形成完整规范的公司法人治理结构以及科学合理、精简有效的组织管理体系。三、股东单位农业科技的两家大股东分别是：资（集团）有限公司和 资有限公司。资（集团）有限公司成立于 1999 年，注册资金 8,000 万元，是在国家工商行政管理局注册并具独立法人资格的集团公司，下属 18 家子公司，业务范围涉及旅游景区、景点开发、体育、通讯、商贸等领域。资有限公司（O,立于 2004 年成立，注册资本3,000 万元人民币，是在深圳市工商局注册的新兴的专业化投资机构，主要业务范围包括直接投资、项目友情提示：本资料著作权归原作者，由本站网友友情提供，本站不承担任何法律责任。第 7 页 共 35 页管理、投资银行，主要投资方向为旅游、房地产、高科技。主要负责都市生态园项目规划和资本运营。友情提示：本资料著作权归原作者，由本站网友友情提供，本站不承担任何法律责任。第 8 页 共 35 页第二部分 项目提供的产品和服务一、项目的创意和定位（一）项目创意“酒店式湖景别墅”项目是天津都市生态园内最核心、最具盈利能力的项目之一。鉴于北方的地理条件，相对缺乏高档消费的亲水地产别墅，酒店式湖景别墅倚 800 亩人工湖建设迎合了高端消费人群的需要，建成后的度假村风景优美、设施完备、功能齐全，将成为都市人休闲度假的最佳场所之一。本项目的规划融合了西方建筑特色和现代社区规划理念，将建设为中式、欧洲等不同风格的别墅群，以优雅、开放、包含着休闲和赏心为建设宗旨，旨在创造一个融优美的生态环境、旅游、休闲度假与居住功能为一体的社区，是成功人士梦想居住中最耀眼的一道风景。（二）项目定位酒店式湖景别墅以休闲、自然为主题，采用星级酒店式经营管理模式，主要为满足前来进行度假休闲、商务会务等的群体提供多方位服务。酒店式湖景别墅项目包括别墅群以及 800 亩人工湖，不同风格的设计以及每栋别墅独立的码头、游船、工作犬配合生态园内优美的风景和众多高端的休闲娱乐项目，必然成为国内众多休闲度假村中的翘楚，这同时也是本项目盈利能力的关键。从景观特色上分析，酒店式湖景别墅以营造以人工湖为中心的水域景观为主要发展方向，通过景区内特有的水域景观并结合健康有趣的娱乐设施来吸引远近游客。从规划建设旅游项目上分析，酒店式湖景别墅是都市生态园旅游项目开发中一个重要的组成部分，与其周边的休闲娱乐项目共同构成了休闲、娱乐、度假、会议、住宿等多功能旅游环境，能够满足不同年龄结构、职业结构的需求。从现代生活节奏上分析，久居城市的人们日常工作、生活节奏紧张，渴望利用节假日到自然环境中寻求乐趣，得到放松。旅游度假村便捷通畅的交通体系，公园内精心设计和新奇创意的游乐设施，能够抓住现代人们的旅游心理和消费心理，为游客营造一个融于自然的休憩空间。从时空距离上分析，酒店式湖景别墅交通方便、各种设施齐全，天津、北京等距离较近的大城市居民友情提示：本资料著作权归原作者，由本站网友友情提供，本站不承担任何法律责任。第 9 页 共 35 页或游客能够开展节假日 1、2 日游，而全国其他地区的游客也能利用各种假期，前来旅游度假。二、项目优势（一）地理位置优越，交通便利酒店式湖景别墅位于天津静海县西双塘村都市生态园内，东临京浦铁路，紧靠京沪高速公路和 104 国道，距天津市区 40 公里，天津新港 80 公里，天津滨海国际机场 60 公里，距首都北京 140 公里，经农业科技公司申请，天津市政府同意在京沪高速公路都市生态园处建设出口，未来从北京、天津将可直接通过高速公路直接进入都市生态园，交通更加便利。这也同时体现了天津市政府对天津都市生态园的大力支持。（二）具有较大的市场空间和目标客户群体酒店式湖景别墅的市场定位是酒店式高尚别墅，而且社区规模较大，总建设规划面积 80 亩。随着国民经济保持高速增长，国民收入不断增加，中国已有相当一部分人已先富起来，这些人士对居住条件及休闲度假住所要求较高，因此酒店式湖景别墅项目目标客户源较为充裕。（三）与园区内多个项目形成资源共享及优势互补酒店式湖景别墅是都市生态园中一个重要的组成部分，为生态园项目二期建设内容之一，其他部分子项目已在去年开工建设。按照生态园的设计规划，整个园区项目的工程建设将分成四个时期，从 2003 年3 月份起建，预计 2007 年全部完成。其中，一期部分项目已经接近竣工，正在试营业之中。生态园一期项目中包括马术俱乐部、特种犬养殖、斗牛场、动物竞技、大土炕餐厅等项目，其主体工程已经基本建设完成，预计 2004 年十月一日之前开始营业。预计一期建设完成后，园区可正式对社会开放，接待各地游客，成为京津一带的热门旅游景点。到时园区内可进行包括农业大棚采摘，犬类观赏，马术俱乐部表演，动物竞技表演等以娱乐性活动为主的项目。酒店式湖景别墅项目属于二期工程，届时将尽享一期工程的相关资源及配套设施。（四）创新的“大型人工湖旅游酒店式别墅”经营模式围绕 800 亩人工湖建设的酒店式湖景别墅项目整体形象突出，各类建筑设计风格独特，服务内容丰富，功能齐全，各类配套设施完备，具备良好的硬件条件。酒店式湖景别墅作为生态园的重要组成部分，与其友情提示：本资料著作权归原作者，由本站网友友情提供，本站不承担任何法律责任。第 10 页 共 35 页它项目优势互补，联合经营，形成资源共享，都市生态园内优美的环境、众多独具特色的经营休闲项目衬托出酒店式湖景别墅的潜在价值。三、项目规划及建设方案（一）项目地址酒店式湖景别墅二期占地 30 亩，环绕都市生态园内人工湖的南侧，在生态园图示 。 （项目位置见下图）（二）酒店式湖景别墅规划设计酒店式湖景别墅二期将建设具有异国情调的湖景别墅 20 幢，形成倚势而成风格迥异的湖畔别墅区，包括日式 8 幢 、欧式 8 幢、中式四合院 4 幢。友情提示：本资料著作权归原作者，由本站网友友情提供，本站不承担任何法律责任。第 11 页 共 35 页湖景别墅规划设计图 1 湖景别墅规划设计图 2日式别墅。通过景观带将花园和别墅进行了空间和景观上的自然融合，引入了空中花园设计理念，与内庭院形成立体的绿化效果；日式温泉洗浴、露天大风吕、日式榻榻米等。独特的日式建筑风格和日本庭院景观让游客充分体验东洋风格的雅致精巧。欧式别墅。既有外檐典雅、尊贵，古典中融合了现代，淡雅中彰显恢弘的巴洛克古典建筑风格，亦有俄罗斯哥特式风格建筑和以小筒瓦式外檐为主要风格的西班牙式建筑。大理石细腻的纹理，波斯地毯浓浓的柔情，特种进口墙纸的金碧辉煌，衬出别墅雍容华贵与不凡气度。中式四合院。由北房、东西厢房和南房组成一个独立的院落，北房两侧是东西耳房，四周以连廊形式相连。青砖灰瓦、青藤绕梁、小鸟鸣啭、水井、碾坊时刻投射出清新古朴的典型中式风格。湖景别墅规划设计图 3 湖景别墅规划设计图 4（三）项目经营范围主要包括：住宿、会务等。1、住宿： 采用星级酒店式经营管理湖景别墅，日常经营中为游客提供住所。2、会务：为生态园内举办的各类商务会议和培训提供配套服务。友情提示：本资料著作权归原作者，由本站网友友情提供，本站不承担任何法律责任。第 12 页 共 35 页（四）项目实施保障条件1、项目立项已获本公司股东方面决议和静计投资（2003）63 号文批准。2、本项目建设用地地质构造稳定，水文状况良好。3、本项目建设用地公用设施配套齐全，水、电、气、路均达至建设用地红线；本项目建设用地净空条件良好，无高压输电走廊、微波通讯走廊；地下无妨碍性市政管网。4、配套环境及休闲娱乐设施基本完备。友情提示：本资料著作权归原作者，由本站网友友情提供，本站不承担任何法律责任。第 13 页 共 35 页第三部分 项目背景及其可行性一、宏观经济的配合进入 2000 年以来，我国宏观经济发展取得了较为显著的成绩。虽然近来国际经济风云变幻，起伏不定，但是我国经济增长却表现得相当稳定。 “九五”期间国内生产总值年均增长率接近 8%。在我国制定的“十五”计划和 2010 年远景目标规划中，未来十年的国内生产总值平均增长将在 右。目前我国人均年收入已达 1,090 美元 左右，城镇居民大多说已从小康步入富裕小康水平，北京、天津及周边一些地区已达到或超过 3,000 美元，连续保持了国民经济持续、快速、健康发展的良好局面。（一）社会消费水平稳步提高在良好的宏观经济环境下，随着居民生活水平的迅速提高，居民节假日的增加，闲暇时间上升，民众的生活追求以由数量型向质量型转变。我国居民的恩格尔系数逐年下降，越来越多的居民趋向于休闲旅游与回归自然活动。休闲运动性旅游是旅游业发展的一大趋势，高品位、质量型、休闲型、生态型旅游在现代旅游中的份量日趋加重，也更加符合现代都市人的旅游消费心理。（二）旅游行业为政府扶持性行业旅游业已成为我国经济发展的新经济增长点，逐步成长为我国国民经济的支柱产业之一。党中央、国务院和天津市委、市政府高度重视发展旅游业，出台了一系列扶持旅游业发展的政策、措施和部署。天津市人民政府发出了津政发（2000）81 号文件关于加强旅游业发展的通知 ，将旅游业列为国民经济的支柱产业，制定了确实的发展措施，并出台了有关保证旅游业持续、快速、健康发展的法规和办法，如天津市旅游管理办法 。（三）酒店式别墅面临良好的发展机遇目前，我国第一、二、三产业稳定增长，主要经济结构不断得到改善，经济运行质量不断得到提高。在宏观经济较快增长的同时，通货膨胀水平却相当低，各类价格水平变动均较平稳。随着生活水平的进一步提高，人们对居住的空间和品位追求上升到更高的层次。在充分考虑到经济可友情提示：本资料著作权归原作者，由本站网友友情提供，本站不承担任何法律责任。第 14 页 共 35 页行、技术可能、环境保护和满足精神需求等条件而选址建造的，能较好地体现居住性、舒适性、安全性和文明性相结合的住宅受到普遍欢迎。后小康人居主要可以分为三种情况：一种是城市中心区的低密度、高容积的高层住宅；第二种是城郊结合部的中密度、高绿化率的小高层住宅为主的小区；第三种是城市郊区车程在一小时左右的低密度、低容积率、高绿化率的低层住宅为主的小区。酒店式湖景别墅正是迎合了广大都市人家庭、团体等集体休闲度假消费的需求，大家庭、大团体回归生态自然将显得更自然更和谐。另一方面，酒店式别墅仅仅出别墅房产时段使用权，人们可以根据需要选择适合自己的租赁时段，这使得人们不需要花费大量的资金便可自由享受高档别墅的住宿待遇。二、当地政府大力支持及优惠政策（一）生态园项目获得天津市及静海县政府大力支持该项目从规划阶段就引起包括县委、县政府等领导机关的高度重视。2002 年 11 月 28 日，静海县专门就此项目召开专题县长办公会议，将此项目列为静海县农业生态观光一号工程。并要求各有关部门要尽最大努力配合、支持该项目开发建设。当地政府的大力支持，无疑为项目的规划、开发、招商和经营等各项工作的顺利开展提供了有力的保障。（二）相关优惠政策酒店式湖景别墅的项目发起人业科技公司于 2004 年初获得了农业产业化经营市级重点龙头企业、速生丰产林基地项目称号，并获得国家财政贴息 3,000 万贷款以及国家林业部财政贴息 5,500万贷款。三、面临的良好机遇（一）2008 年北京奥运会为京津地区带来大量客流北京申办 2008 年夏季奥运会成功，将为京津地区吸引大批国内外游客提供一个极好的机会。天津也将成为重要的比赛场地之一，届时将吸引大批海外客源和国内客源，并形成一个二至三年的旅游高潮。（二）中国加入 速旅游产业发展加入世界贸易组织（为我国旅游产业的突破性发展创造重要机遇。加入 旅游业发展的友情提示：本资料著作权归原作者，由本站网友友情提供，本站不承担任何法律责任。第 15 页 共 35 页整体影响是积极的、有力的。我国加入 后，将加速旅游相关各业的对外开放步伐，有利于建立更加符合国际规则的运行机制，外国旅行社将通过合资和独资方式逐步进入中国市场，将直接带来入境客源的增长，外国投资者进入中国的机会增多，也为发展商务旅游带来广阔的市场。（三）旅游业已经成为促进经济发展的新的经济增长点国内旅游行业的迅速发展，极大地拉动了经济消费，同时创收了大量的外汇，国内的“五一黄金周” 、“十一黄金周”以及春节，更是为国家的经济发展作出了巨大的贡献，国家主要部门越来越重视旅游业的发展，人们也越来越有条件享受休闲度假的乐趣。（四）周遍地区具有较强的消费能力和市场需求天津及北京经济发展迅速，特别是天津市经济已经连续十余年增长，多项发展指标位居全国前列，国内生产总值增幅连续三年位居全国各省市自治区前 3 名，呈现越来越强劲的发展潜力。北京、天津地区人口密集，随着生活水平的不断提高，人们的消费观念和消费意识不断得到增强，特别是对休闲度假消费需求旺盛，从而为酒店式湖景别墅提供了广阔的市场空间和客源基础。四、发起人具备承担项目建设的优势和能力（一）经营管理能力农业科技公司通过建立健全管理控制系统和必要的制度，确保公司战略、政策和文化的统一性。并在此基础上对各级主管充分授权，造成一种既有目标牵引和利益驱动，又有程序可依和制度保证的活跃、高效和稳定的局面。（二）资本运作能力作为本项目资本运作平台明德投资将依托农业科技积极探索资本经营，利用产权机制更大规模地调动资源并取得了良好的效果。实践表明，实现这种转变取决于整个集团的综合实力和时机。外延的扩张依赖于内涵的做实，机会的扑捉取决于事先的准备。明德投资在进行资本运营时，重点选择那些有实力、有市场以及与公司有互补性的战略伙伴。公司的资本运做遵循有利于巩固企业已经形成的价值分配制度的原则，并已取得了良好的效果。友情提示：本资料著作权归原作者，由本站网友友情提供，本站不承担任何法律责任。第 16 页 共 35 页（三）创新的产权机制和开放的经营理念农业科技强调追求产权制度和管理制度的优化，实现经营管理人员和优秀员工持股。在企业收益分配中体现有突出成就的员工对企业价值创造的重要作用。友情提示：本资料著作权归原作者，由本站网友友情提供，本站不承担任何法律责任。第 17 页 共 35 页第四部分 市场分析一、外部环境分析（一）天津地区投资价值的凸现多年来，天津地区的发展一直处于中国经济发展的第二梯队，发展远远落后于临近的北京地区。但是从 2002 年开始，天津地区的发展开始飞速增长，多项发展指标位居全国前列，呈现越来越强劲的发展潜力。这与中国的经济中心转移的大趋势是密不可分的。天津是中国四大直辖市之一，是环渤海地区的经济中心。20 多年来，中国的经济中心经历了从珠江三角洲的发展到长江三角洲经济中心的形成，到现阶段已经迅速北移，可以预测，未来的十到二十年，中国新经济中心将崛起在以环渤海地区为核心、辐射三北地区的新区域。环渤海地区经济中心的崛起带动了天津地区投资价值的凸现，从经济学的角度看，梯度的推移发展理论支撑着天津的投资价值。因为一个国家在相对的时间内，会将人力、物力、财力向这个国家最具优势的地区集中，一定阶段后，会向第二个梯度转移。所以经过了珠江三角洲、长江三角洲的发展过程，以天津为中心的环渤海地区发展时机已到。2010 年后，天津港口优势日渐突出，更使天津地区具有了无限商机和投资价值。（二）天津别墅市场具有良好的发展空间从市场的角度来说，真正意义上的天津别墅建设的开发启动，是从上世纪 90 年代初期开始的，当年以独体别墅项目为主的若干别墅项目的开发，曾经带动了天津高档住宅的发展，但由于天津别墅市场尚处于发展初期，开发和销售均没有达到理想状况。上世纪 90 年代末，天津别墅市场开始呈现稳步增长趋势。这表明天津高档住宅市场存在一定潜在需求，因为别墅目标客户群一般属于高收入阶层，对住房品质要求较高，所以短时期内需求量很大。自此，天津的别墅市场开始日趋成熟，逐步进入了稳步增长的时期。经过几年的开发建设，天津市的别墅市场正逐步走向成熟。在区域市场方面，已经摆脱初期主要集中在市中心城区环境良好地段和天津经济技术开发区的格局，开始向中心城区的城乡结合部及其他地区（如区县经济开发区）发展。特别在天津经济开发区投资的韩国、日本企业比较多，如三星、摩托罗拉等，这些企业已在天津着陆多年，并已形成一定规模，其所带来的韩国、日本人已经成为当地别墅产品的重要友情提示：本资料著作权归原作者，由本站网友友情提供，本站不承担任何法律责任。第 18 页 共 35 页消费者。根据统计分析，天津经济技术开发区近年来别墅建设发展迅速，占整个天津市的 60%左右，经营状况良好。目前，天津一部分高端消费群的消费欲望还没有被释放出来，别墅在未来依旧有不小的市场需求。随着天津经济环境的逐步改善，特别是作为 2008 年北