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资源描述
第一阶段从森林公园与中华名吃娱乐城起步,聚集人气,逐渐成为漯河餐饮娱乐的目的性消费场所。,漯河商业现状,开源板块商业发展历程,第二阶段:随着周边房地产项目的开发,配套完善,入住率提高后,开始打造多元商业配套。如正在建设中的开源时代广场。广场位于泰山路与金江路交汇处西北角,总占地约47亩,总建筑10.8万。包含四星级开源金凤凰文化主题酒店、大型百货卖场、时代电玩城、数字化影院、时代公寓、地下停车场、周边将建河上街古镇、女人街、儿童街。,漯河商业现状,开源板块商业发展历程,第三阶段:随着周边人气和配套的进一步成熟。项目将打造成一个集购物、娱乐、旅游、休闲为一体的特色城市商业中心。,漯河商业现状,开源板块商业发展历程,自然博物馆,河上街古镇,迪士尼乐园,郾城商业板块,郾城商业板块的商业中心为黄河广场,现阶段其商业形态主要以中低端服饰、生活型配套、餐饮、休闲娱乐为主。,漯河商业现状,郾城商业板块,郾城商业主要以街铺为主,其中海河路、泰山路、舟山路、崂山路、辽河路商业主要以餐饮和娱乐为主。丹尼斯郾城店目前正在施工中,建成以后,沙北郾城的具有成为漯河城市商业副中心的趋势。,漯河商业现状,辽河路,嵩山路,项目总建筑面积4万,地下1层、地上5层,项目建成后将成为一座集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型商业场所。,东北商业板块,东北板块属于漯河待开发的区域,沙河西侧极少商业配套,居住人口较少。沙河东岸召陵新区一些楼盘商业以街铺为主,大多未开始经营。,漯河商业现状,东北板块黄河路商业现状,黄河路是目前唯一与本项目相连,且具有商业经营的主干道。从黄河路涵洞以西的商业现状来看,商业较为低端,主要以小超市、理发店、五金店、社区卫生所、小吃、汽车配件、轮胎、水泥等为主。项目对面银河湾商业以社区配套为主。,漯河商业现状,本案,黄河路,漯河商业市场总结,随着漯河市城市化进程的发展和房地产开发建设的加快,漯河的商业逐步由一个中心向多个中心发展。目前漯河市商业除了市中心新天地商圈以外,开源版块和郾城板块由于开源时代广场和丹尼斯的建设,具有发展成为漯河商业副中心的趋势。根据郾城板块和开源版块的商业发展历程可以看出,其商业皆是由餐饮娱乐等高端的目的性消费,以及生活卖场等生活型消费开始,逐步发展成为区域的综合性商业中心或副中心。,第二部分 房地产市场分析,区域市场发展,住宅项目分析,1,2,3,商业项目分析,4,意向客户访谈,根据项目定位前的假设条件,本次客户调研的对象为意向进入本项目的主力商家:主要有丹尼斯、大商集团、苏宁电器。,大商集团,丹尼斯百货,苏宁电器,漯河商业市场总结,主力店商家,丹尼斯百货:认为本地块为市区内规划商业的绝版地块,丹尼斯董事长关注很久,但地块面积较大,不符合丹尼斯战略;如昌建取得土地,公司愿投资15000平方米卖场,与新天地丹尼斯、沙北辽河路丹尼斯成鼎足之势,占位市场丹尼斯漯河店店长赵华大商集团:认为本地块现有人气暂不足以支撑大型商场,生活卖场或具有可行性,投资意向不大大商拓展部经理郭金柱苏宁电器:进驻愿望强烈,愿在本项目投资3000至5000平方米主力店苏宁电器豫南地区开发经理杨骞,漯河商业市场总结,主力店商家意见,第三部分 项目定位及投资测算,项目概况,项目SWOT分析,1,2,3,项目定位,4,投资测算,项目位于漯河市黄河路以北,规划路以南,金山路以东,沙河以西。总占地114056,约171亩;其中道路占地7048,总用地约为160亩。容积率3.5,总建筑面积37.33万平米。其中,商业占30%,约11.2万,住宅占70%,约26.13万。限高90米,绿化率35%,建筑密度25%,停车位每百平米0.5个,总约1870个。,项目概况,本案,项目区位及经济技术指标,项目地块平整,目前地上附属物近有铸造厂少量的厂房未拆迁。,项目概况,地块现状,地块价值分析,项目概况,F,C、E区域西邻金山路,但由于金山路绿化带的阻隔,商业价值会减小,可做临街商铺。,C、E区域西邻金山路,住宅价值仅次于D和F区域。,A 区域处于黄河路与金山路交叉口,商业价值最大,住宅价值最小。,B区域单侧临黄河路,黄河路桥引桥不利于车流、客流的停留,但桥下有路与项目相通,其东临沙河,商业价值较大,住宅价值相对较小。,B、D、F区域东侧紧邻沙河河堤,沿河景观资源最佳,观景、休闲、餐饮、娱乐价值高;此区域可开发条风情商业街,提升项目综合效益。,D、F区域处在项目内侧,不临路,较为安静,私密性好,居住、观景价值高,可开发一定体量的住宅。,E,C,D,A,B,F区域不临路,车辆不一通过,安全性较高,可开发一座幼儿园。,黄河路,金山路,第三部分 项目定位及投资测算,项目概况,项目SWOT分析,1,2,3,项目定位,4,投资测算,优势(Strength),区位优势交通优势景观优势地块优势,劣势(Weakness),周边配套劣势人口数量劣势土地成本劣势,机会(Opportunity),新区规划机会区域开发机会商业转移机会,威胁(Threats),直接威胁间接威胁潜在威胁,扬长避短发挥优势,项目SWOT分析,(一)优势分析,地块优势地块方正,大致呈长方形,利于规划设计,具有打造高端项目的潜质。,区位优势位处新老城区结合处核心地段,具有极强的昭示性,区位优越。,资源优势景观优美,东临沙河河岸,沙滩浴场,为城市休闲娱乐新领地。,优势,交通优势本项目一面临河,三面临路,其中两面为城市主干道,适合打造高端住宅和商业中心,且与高速北站、107国道相连,交通便捷。,项目SWOT分析,(二)劣势分析,沿河改造的完成,使项目楼面地价已达到1266元/,目前周边医疗教育等配套不甚完善,目前项目周边居住人口较少,周边居住密度低,人口规模小,人口数量劣势,周边配套劣势,土地成本劣势,项目SWOT分析,(三)机会分析,城市核心区商业由于交通拥堵,租价过高,竞争过度,其吸引力正逐渐衰退,为项目商业发展提高你够了依据。,召陵区和漯河新区开发给项目发展商业带来了空间,并可率先占位,填补区域市场空白;,项目周边房地产项目陆续开发,沿河改造的完成,将逐渐集聚区域人气和关注度,项目可乘势而起,使开发难度事半功倍;,区域升级机会,新区规划机会,商业升级机会,项目SWOT分析,21,直接威胁项目周边大量在售和即将开发的低价产品对项目的威胁。,间接威胁昌建生态水城项目的竞争,两个项目相距约1500米,项目可能会产生公司项目之间的竞争;,潜在威胁召陵新区、铁东区域如果形成一个集中式商业,项目将有被边缘化的威胁。,直接威胁,间接威胁,潜在威胁,(四)威胁分析,项目SWOT分析,第三部分 项目定位及投资测算,项目概况,项目SWOT分析,1,2,3,项目定位,4,投资测算,根据以上市场调研的客户访谈的结果可知,目前漯河市场的住宅产品大多雷同,高端产品极为稀缺,而高端产品具有很大的市场潜力和超强的溢价能力;漯河市的商业市场也渐由一个中心向多个中心发展的趋势,项目自身的优越素质,具备成为区域商业中心的潜质。根据以上的数据和事实可知,项目的四个假设条件可以成立,我们的产品定位将严格按照市场需求和项目现状,基于漯河城市的未来和昌建地产自身的未来,最大限度的挖掘项目价值,最大限度的发挥项目的优势,将项目做成漯河房地产行业的标杆产品。,项目定位,案名释义在品牌和宣传上有效利用昌建外滩的品牌与昌建外滩、昌建西外滩形成产品体系。,项目定位,案名:昌建东外滩,项目拟打造一个集高端住宅、综合卖场、星级酒店、SOHO、主题商业步行街、市民广场的高端滨水城市综合体。RBD即Recreational Business District,为游憩商业区、旅游商业区、休闲商务区。只有萧条的CBD,没有沉默的RBD.,项目定位,整体定位,项目整体采用东南亚风格进行设计建造东南亚风格特征是崇尚自然、健康、休闲,充满浓郁、绮丽、浪漫等各种想象力。东南亚防风格主要以宗教色彩浓郁的深色系为主,如深棕色,黑珠色,褐色,金色等,令人感觉沉稳大气。同时还有陶红、黄色珍珠色,奶白色等。其设计风格有连廊、泰式尖顶、木制百叶窗、水景、实木与实材。,项目定位,形象定位东南亚风格,项目的区位、景观等资源得天独厚,因此住宅产品将打造漯河独具东南亚风格的高端物业。基于漯河城市的未来和昌建地产的未来,项目将运用精致园林、精品会所、精装修、全地下车库等手段,最大限度提高项目知名度和产品附加值,并以此打造公司标杆项目进行复制,同时将昌建品牌再提升一个高度。,项目定位,住宅产品的定位,项目定位,住宅产品的定位,精品会所,目前漯河高端楼盘如森林半岛、壹号城邦、兰乔圣菲,正在开发的中央公园、巴黎都市都有配套会所。会所是综合大厦和大型住宅小区必不可少的重要部分,可以提高产品附加值,发展品牌,能有力地推动社区文化的发展。本项目建议建设一个精品会所和室内游泳池,只针对小区业主开放。,项目定位,住宅产品的定位,精装修,精装修是未来房地产发展的趋势,是提高项目档次的重要手段,也是项目的最大靓点。,项目定位,住宅产品的定位,地下停车场,本项目拟真正实现人车分流,打造标准地下停车场,在小区入口处设停车场入口,客户可直接由停车场乘电梯入户。,根据市场调研、客户访谈、商业规律以及本地块的素质,项目的商业定位主要以综合卖场和商业步行街,实现自我中心化,打造城市东部商业中心,全市副中心。商业步行街以餐饮和娱乐的目的性消费为主,引进中餐、西餐的高端品牌,加上周边景观等资源,使其成为漯河独具特色的风情商业街。综合卖场以超市、中端百货、广场等满足周边居民生活型配套为主,并以影院、KTV等娱乐设施与商业步行街一起,打造漯河东部一站式商业中心。,项目定位,商业定位,项目定位,商业定位,主题步行商业街,项目定位,商业定位,综合卖场,方案,项目定位,方案,项目定位,方案,项目定位,方案,项目定位,方案,项目定位,方案,项目定位,第三部分 项目定位及投资测算,项目概况,项目SWOT分析,1,2,3,项目定位,4,投资测算,投资测算,项目指标,投资测算,项目投资测算,项目持有商业物业3万平米,按单价8000元/平米计算,价值24000万元;持有幼儿园2000平米,按单价5000元/平米计算,价值1000万元。以上持有物业总共价值25000万元;项目利润和持有物业共计约62734亿元。项目利润率为28.9%,测算结论,项目测算结论,汇报完毕感谢聆听,
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