一、 编制总则说明规划设计人员依据国家相关规范、行业标准及个人专业技术进行产品的规划设计，符合国苏州旭辉新建物业常见问题及解决办法苏州旭辉新建物业常见问题及解决办法修订记录日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人家规范、行业标准，但是未从便利客户、便利服务及永升物业实际管理需求等角度出发，致使部分建造完成的设施不能满足便利客户及物业后期管理需要，随着苏州旭辉新建项目开发规模的不断增长，规划、设计、施工等重复性问题大量存在，造成交付项目二次大面积整改的事件不断发生。给客户生活带来诸多不便，增加了后期物业维护成本及管理难度。苏州永升新建物业常见问题及解决办法（下简称解决办法）主要由设计缺陷和施工质量两部分内容构成，编制过程中充分借鉴了业务评估及相关案例教训等图例，同时引用了集团旭辉集团前期介入工作指引 、 旭辉集团项目物业承接查验流程及标准的相关内容，作为本解决办法的支持。二、 目的为了有效避免项目前期规划设计功能缺陷、施工质量等共性问题的重复出现，提高住宅产品的适用性，减少后期整改费用，降低后期物业维护成本与管理难度，在国家相关规范和集团相关标准的基础上，总结永升物业管理积累的经验、从后期维护、使用及方便客户的视角提出规划设计要求，前置性参与规划设计，提高住宅产品的适用性以及降低后期物业维护成本与管理难度。三、 范围适用于苏州旭辉地产、苏州永升物业内的所有部门、房地产开发公司和其下属的物业服务中心。四、 职责1、苏州永升物业负责编制、修订本解决办法。2、苏州永升物业运营部前介组、各物业服务中心负责参照本办法，结合各项目的实际情况参与地产前期规划设计工作。3、苏州旭辉地产各部门、开发公司应参照本解决办法与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。五、新建物业常见问题案例名录（一）设计缺陷类（二）施工质量类1.小区出入口设置 21.垃圾桶、果皮箱设置1.地埋灯进水损坏2.围墙设置 22.绿化浇灌系统设置2.景观水池渗漏、返碱3.单元门雨棚设置 23.保洁取水点设置3.单元楼栋通道、勒脚沉降严重4.单元门设置 24.室外消防管网铺设4.机动车道上窨井盖损坏严重5.机动车库出入口设置 25.小区地面排水井、沟设置5.设备房渗漏、潮湿6.非机动车库出入通道设置 26.机动车库排水沟设置6.电梯底坑渗漏7.监（消）控中心设置 27.防火门设置7.木质复合材料防火门损坏严重8.物业服务中心设置 28.巡更道设置 8.管线穿墙（板）处渗漏9.垃圾房中转站设置29.出入口机动车道闸设置9.机动车道橡胶减速坡松动损坏10.天台30门禁设置10.地库、住户室内渗漏点较多11.空调机位设置31闭路监控设置11.地库伸缩缝盖板生锈、渗水12.机动车道设置32供配电设施12.绿化回填土量少，掺杂建筑垃圾13.景观道路设置33排污坑、泵设置13.水表井内管道阀门损坏，水浸电梯14.地面机动车停车位34 乔木种植 14.15.非机动车停放点设置35室外防腐木、铁艺制品15.16.地库照明设置 36绿化内汀步石设置16.17.景观照明设置37一、二层公共楼道窗防盗设置17.18.水景设置38. 备房配置18.19.消防楼梯及电梯厅灯具、开关设置39. 消防报警地址码设置19.20.单元大厅、电梯厅设置40. 消防栓前侧阀门设置20.六、常见问题及解决办法六、常见问题及解决办法（一）设计缺（一）设计缺 1.小区出入口设置：小区出入口设置：一、标准及要求：一、标准及要求： 1 1）人、车通道：住宅区域实行全封闭式管理，出入口要人车分流，人行出、入口设置门禁，刷卡出入小区；车辆出入口设置道闸管理）人、车通道：住宅区域实行全封闭式管理，出入口要人车分流，人行出、入口设置门禁，刷卡出入小区；车辆出入口设置道闸管理 系统（高层楼宇小区设置双行车道，实现固定卡、临时卡分离，避免上、下班高峰拥挤，系统（高层楼宇小区设置双行车道，实现固定卡、临时卡分离，避免上、下班高峰拥挤，优先考虑远程读卡系统，卡片应首选有源卡优先考虑远程读卡系统，卡片应首选有源卡） 及防闯、防撞设施，门岗设计与闸杆安装避免存在间隙，要有足够的回车余地、转弯半径及减速带；人、车通道刷卡处均设置雨棚；机及防闯、防撞设施，门岗设计与闸杆安装避免存在间隙，要有足够的回车余地、转弯半径及减速带；人、车通道刷卡处均设置雨棚；机 动车出入口地面铺设沥青路面，如若铺设石材，要求基础采用钢筋混泥土基础，石材厚度不低于动车出入口地面铺设沥青路面，如若铺设石材，要求基础采用钢筋混泥土基础，石材厚度不低于 10CM10CM。2 2）岗亭：）岗亭：设置在城市干道上的入口，宜适当后退，留出设置在城市干道上的入口，宜适当后退，留出 2-32-3 辆车排队的空间（辆车排队的空间（1010 米米-15-15 米），避免对城市交通的影响；岗亭应出檐米），避免对城市交通的影响；岗亭应出檐 800800 以上，为门岗在外工作提供遮蔽、步行出入口上方应设置雨篷；岗亭设置在机动车出入通道中间，岗亭门设置在两侧，内开门，岗以上，为门岗在外工作提供遮蔽、步行出入口上方应设置雨篷；岗亭设置在机动车出入通道中间，岗亭门设置在两侧，内开门，岗 亭对外方向要有亭对外方向要有 270270以上视野，视野内不应有遮挡物，以保证管理人员对车行道及人行道的同时监控。监控视野范围部分，作大以上视野，视野内不应有遮挡物，以保证管理人员对车行道及人行道的同时监控。监控视野范围部分，作大 玻璃面处理；岗亭整体标高宜抬高玻璃面处理；岗亭整体标高宜抬高 300300 左右；配置空调机。左右；配置空调机。3 3）夜间照明：设置高杆节能灯，满足夜间人、车出入及物业安全管理要求。）夜间照明：设置高杆节能灯，满足夜间人、车出入及物业安全管理要求。4 4）监控：人行通道设置枪机，机动车道设置车辆对比系统，岗亭设置收费监控探头，苑门处设置快速球机。）监控：人行通道设置枪机，机动车道设置车辆对比系统，岗亭设置收费监控探头，苑门处设置快速球机。二、曾经出现的问题：二、曾经出现的问题：人车未分流，早晨上班高峰易拥堵。出入口地面铺贴石材，容易破损岗亭未采取左右开门的形式门岗处夜间照明亮度不够三、建议方案：三、建议方案：出入口地面避免铺贴石材，建议铺筑沥青人车分流，岗亭设置于道路中间且两侧设置内开门，刷卡机有挡雨装置，根据实际需求可设置机动车双出、双进车道，人行出入口设置摆闸。在岗亭两侧设置内开门或移门门岗处增加照明人、非机动车、机动车分流，岗亭设置在一侧，设置防雨措施。道闸采用使用 JSDZ0020515YR 型闸杆高度 800mm。2. 园区围墙设置：园区围墙设置：一、标准及要求：一、标准及要求： 1 1）高度：小区外围围墙高度不低于）高度：小区外围围墙高度不低于 2.5m2.5m，封闭式组团围墙高度不低于，封闭式组团围墙高度不低于 1.8m1.8m；临近围墙（；临近围墙（3 3 米）不设置固定的构筑物、建筑物、高米）不设置固定的构筑物、建筑物、高 大乔木以防止攀爬，且围墙内部设置巡更道。大乔木以防止攀爬，且围墙内部设置巡更道。 2 2）形式：围墙尽量采用混凝土结构，围墙顶部平直并应设计防爬刺，顶部平直，方便红外报警或电子围栏的安装；围墙如采用通）形式：围墙尽量采用混凝土结构，围墙顶部平直并应设计防爬刺，顶部平直，方便红外报警或电子围栏的安装；围墙如采用通 透式围栏，采用竖型栏杆，栏杆间距应小于透式围栏，采用竖型栏杆，栏杆间距应小于 10cm10cm，且上端安装防爬刺，且杆件采用不易变形和破坏的规格，且上端安装防爬刺，且杆件采用不易变形和破坏的规格，栏杆与实体墙柱高差栏杆与实体墙柱高差 不大于不大于 10cm10cm；金属网围墙，只能作为临时围墙。；金属网围墙，只能作为临时围墙。 3 3）防越设置：优先采用电子围栏系统；底部与围墙顶部距离应小于）防越设置：优先采用电子围栏系统；底部与围墙顶部距离应小于 0.20.2 米，且设置声光报警系统、监控系统，监控探头距离不大米，且设置声光报警系统、监控系统，监控探头距离不大 于于 50m50m。 4 4）照明：围墙需要设置一定数量的照明，采用高杆灯，杜绝镶嵌式围墙照明。）照明：围墙需要设置一定数量的照明，采用高杆灯，杜绝镶嵌式围墙照明。二、曾经存在的问题：二、曾经存在的问题： 围墙铁艺栅栏与实体柱高差大，顶部不平直围墙高度过低围墙边种植高大树木小区围墙探头边设置照明，影响监控效果3. 单元门雨棚设置：单元门雨棚设置：四、建议方案二：四、建议方案二：围墙顶部平直，便于安装电子围栏。围墙顶部平直，便于安装电子围栏。三、建议方案一三、建议方案一：铁铁艺栅栏加实体墙样式，栅栏间避免设置横杆，围墙高度不低于艺栅栏加实体墙样式，栅栏间避免设置横杆，围墙高度不低于 2.5m2.5m，栅栏间距不大于，栅栏间距不大于 10cm10cm。二、已存问题图片：二、已存问题图片：一、标准要求：一、标准要求： 1 1、单元出入口上方的挑檐，不应选择玻璃等易碎材、单元出入口上方的挑檐，不应选择玻璃等易碎材 料。料。三、建议方案：三、建议方案： 单元出入口上方的挑檐，避免选择玻璃等易碎、单元出入口上方的挑檐，避免选择玻璃等易碎、 易损材料，设置排水管。易损材料，设置排水管。单元门厅钢化玻璃雨棚易被高空抛物击碎，且容易自爆4.4. 单元门设置单元门设置: :四、参考图片：四、参考图片：一、标准及要求：标准及要求： 1、 闭门器：闭门器：单元门禁优先选用闭门器，如选用地弹簧应选择无限位型。单元门禁优先选用闭门器，如选用地弹簧应选择无限位型。 2、 单元门：单元门：单元门采用有框双层夹胶钢化玻璃门扇，门扇框无咬口；由于维修费用较高，一般项目不建议采用电动移门单元门采用有框双层夹胶钢化玻璃门扇，门扇框无咬口；由于维修费用较高，一般项目不建议采用电动移门；如如 高端项目为了提升楼盘品质，安装了电动移门，建议内侧采用手动按钮开门，并设置防夹人措施高端项目为了提升楼盘品质，安装了电动移门，建议内侧采用手动按钮开门，并设置防夹人措施。单扇打开时可使用宽度单扇打开时可使用宽度 应不小于应不小于 700mm700mm，门洞宽度低于，门洞宽度低于 1.41.4 米时，设置为子母门。米时，设置为子母门。 3、 门禁：门禁：单元门设置单元门设置 ICIC 卡门禁，建议使用磁力锁，避免使用电子插锁，门禁安装部位应选择不易变形且稳定坚固材质，并应卡门禁，建议使用磁力锁，避免使用电子插锁，门禁安装部位应选择不易变形且稳定坚固材质，并应 增加稳固装置，控制电源线路暗敷，防剪；同时地下车库、架空层等公共区域能进入楼内的通道门，应是钢质通透防火门；增加稳固装置，控制电源线路暗敷，防剪；同时地下车库、架空层等公共区域能进入楼内的通道门，应是钢质通透防火门； 单元门锁应具备失电断锁功能，保障停电后能出入。单元门锁应具备失电断锁功能，保障停电后能出入。安装 90 度限位地弹簧，门经常不关闭电动感应移门，易坏维修费用较高无框玻璃门，易爆裂伤人二、已存问题图片：二、已存问题图片： 有咬口