设备运行管理方案设备运行管理方案管理制度管理制度（一）（一） 机房设备操作制度机房设备操作制度1、 机电操作员工必须熟悉和牢记设备的结构，以及注意事项严格按照设备特性进行 运行和保养。2、 特殊工程必须凭有关特殊操作证方能操作，确保设备及人身安全。3、 运行操作人员应做到“四会”等。 “ 四四 会会”4、 会使用（1） 对所使用的设备，首先熟悉设备性能 及操作程序，方可开动设备。（2） 在使用设备过程中，严格按照安全操作技术规程，防止设备事故发生及设备使 用寿命缩短。5、 会保养（1） 经常保持设备整洁。（2） 认真做好每班日保养。（3） 按照设备润滑要求做到定质、定量、定时、定点，保证滑动面和传动部位运动 正常。（4） 定期认真执行月检、年检及一级保养工作。6、 会检查（1） 设备开动前必须检查各操纵控制系统，安全装置及油镜等一切正常后再起动设 备运转，如发现问题及时处理排除故障。（2） 设备运行过程中，应该常观察各部位运转情况，如有异常应立即停止运转，检 查、分析原因。7、 会排除故障（1） 凡属设备故障，维修人员应及时排除，如有严重问题向上级汇报，共同排除。（2） 维修人员要熟悉设备电器机构、楼层照明系统，如遇电器故障应配合电工排除 故障。（3） 凡属人为所造成的设备损坏或故障应保持现场，立即向有关人员报告，逐级上 报，根据事故大小进行分析和处理。（4） 检修员工在上班前对设备、楼层供电、生活水箱及消防系统进行一次检查，下 班要做好交接班工作。（5） 维修员工必须熟悉设备的各个润滑点，按要求进行润滑。（6） 对设备根据各自不同特点制定维修保养制度方式（巡回检查制、日检制、周检 制、月检制、季度制及年检制等） 。（7） 对设备无法实施的维修保养项目及对需委托外协保养的设备，维修员工必须熟 悉设备性能及设备使用情况、故障位置等，以便配合外协修理人员一起搞好维修工作。（8） 做好季度、年保养准备工作，为维护设备正常运转可推行专项修理。（二）机房设备维修保养制度（二）机房设备维修保养制度1、 机电工作维修员工必须熟悉和牢记设备的结构，以及注意事项严格按照设备特性 进行维护保养。2、 特殊工程必须凭有关特殊操作证方能操作，确保设备及人身安全。3、 维修操作人员应做到“三好”、 “四会”。 “ 三好三好”4、 管好（1）对物业设备负保管责任，未经上级负责人同意，不准无关人员动用物业的设备。（2）对设备及附件、仪器、仪表、防护罩等应保持完整无损。5、 用好（1）严格执行设备安全操作规程，合理使用设备，对重点设备要在专业技术人员在 场调试，不得超负荷使用设备。（2）不准在设备及机房重地乱堆放杂物，不准用不正确的方法开启电器开关及控制 操纵系统。6、 修好（1）设备在修理或保养进行过程中，维修人员熟悉设备结构，掌握设备性能。（2）维修人员要熟悉设备的技术参数，调整设备，保证设备良好的使用性能。（三）交接班制度（三）交接班制度1、 交班人员须认真填写交班记录，内容包括：设备运行状况、本班中发现的故障处 理情况、工具、卫生、遗留的工作及上级领导布置的工作；2、 交班前检查所要完成的工作，清点工具；3、 遇有紧急事故，交班人员应交接清楚，如需共同处理交班人员应作为主要人员进 行处理；4、 如接班人员因故未到岗，交班人员不得离开工作岗位；5、 接班人员提前 15 分钟到岗进行接班，首先对交班记录进行查看，有问题进行询 问；6、 检查运行设备状态，听取上一班的口头交代；7、 交接班记录经确认无误后，由双方共同签字；8、 主管审查双方的交接班记录并签字认可；9、 交接班记录总工及经理随时调出查阅。Top 维修工作管理办法维修工作管理办法一、设备的维修：一、设备的维修：设备的维修方法分为两类，一类是预防维修，另一类是故障维修。 1、预防维修预防维修的主要形式是维护保养和计划检修，具体实施是根据维护保养和检修制度按 一定周期间隔进行。制度中的周期、项目、范围应参考设备生产厂商的维修指导资料，结 合所管理设备具体情况制订。执行中根据不同的设备运行环境条件、负荷情况、设备和部 件的质量情况及设备现实技术状况做相应的调整。 在故障预防上不可能总是恰当及时，有 可能过于提前形成不必要的过多停车检查，也有可能过于延后起不到预防故障的作用。因此预防维修计划应不断在总结经验分析研究基础上加以修订，执行中也切不可过于 机械。之外，应有预知维修概念，即根据运行技术参数对运转中的设备进行监测、诊断， 据此确定设备的异常部位和劣化程度，对设备故障做出预报，从而采取相应维修措施。这 种方法也协助到预防维修计划。对某台（套）设备地预防维修实施前要根据维修计划规定的项目、范围对该设备进行 修前检查，作好正式停机分解检修的准备，其主要内容如下：(1) 确定停机检修的起、止时间；(2) 组织检修队伍及必要时的后备支援人员；(3) 备齐拆卸、分解、检查、安装、调试所需的机械、仪器、量具、工具；(4) 备齐需更换或可能需更换的零件；(5) 备齐临时加工件所需原材料及加工手段；(6) 备齐检修中所需的清洗、擦拭、润滑、填充等材料。预防维修完成后由设备管理单位验收，检查各预定项目完成情况及设备技术状况是否 达到完好标准。设备预防维修的实施计划、修前检查和修理中发现的主要零部件维修及更 换情况记录、验收试验报告等文件都要归档。2、故障维修故障维修是指在设备发生故障后，对失效、损坏的部分进行针对性修理。故障维修一 般只用于非重点设备，否则会影响系统运行功能，应尽量减少主要设备故障维修次数，缩 短故障维修时间。可采取故障维修方法的设备有：(1) 个别房间或影响区域很小的末端设备；(2) 有备份的小型设备；(3) 停机损失小、维修简便、修理费低廉的设备；即使是确定采用故障维修方法的设备，也必须进行日常保养和检查，减少故障诱发因 素，提高设备使用效率，延长设备寿命。另外，采用预防维修方法管理的设备发生意外故 障时，其处理方法与故障维修的实施方法相同。故障维修要注意下列问题： 建立严格的日常保养和巡视检查制度。通过保养，提高运行可靠性，减少故障 发生，改善服务质量；通过巡视检查，及时发现问题，以便解决。 建立有效的信息传递体。管理单位设有总值班室及热线电话，实行小时值 班，随时接受业主的维修申请和故障报告，及时将信息通报给维修人员及主管领 导，争取在尽可能短的时间内使有关人员到位。 备有一支常备的精干的维修人员队伍。为适应维修工作需要，必须有一批能应 付各种复杂情况的维修技术员工常驻在物业区域内。他们应当是技术熟练、经验 丰富、一专多能，熟悉本物业设备分布情况和运行技术情况，应具有可靠有效的 通讯手段，须做到能在任何时候召之即来。 建立必要的维修物资储备。为应付可能出现的设备故障维修的需 要，必须事 先准备一定数量的备品备件。故障的发生有着一定的偶然性又具有突发性，备品 备件的品种数量的确定要适度。储备不足必然影响维修及时性，不利于迅速排除 故障，恢复设备正常运转；储备过多则造成资金积压即物资久存变质，形成浪费， 也影响维修质量。要根据设备本身技术现状和运行负荷情况来制定备品备件计划， 及时采购，妥善保管，经常检查鉴定库存物资。 作好维修检验和记录。维修完成后向总值班室报告完成情况，重要设备或较大 范围的故障处理完后，维修人员要作好维修记录，其内容应包括：故障现象、发 生原因、修理方法、更换零部件、维修后状况等。设备管理单位要对维修后的设 备进行验收。 预防维修是事先防范、未雨绸缪、防患于未然，故障维修是时候处理，亡羊补牢、去 病于既起，二者各有特点，适用场合不同。要因时因地制宜，采取适当方式，以最好的维修质量、合理的费用支出，达到设备安全、经济可靠地运转，发挥正常功能，为电厂生产 服务。二、二、 材料应用及报废管理材料应用及报废管理1、 基本库存的零配件、材料由甲方统一负责采购。2、 主管须了解甲方材料库的库存情况，做到库存合理。3、 每月底前由专业主管根据库存情况及工程维修用料、备料计划提交下月物料计划 由工程部统一报给甲方采购备料。4、 如甲方要求乙方进行紧急采购，其所采用的易损件、零配件等的厂家及价格需获 得甲方审批及书面认可，乙方方可采购使用。在紧急采购时，乙方需垫付采购费用，甲方 于次月支付管理费时向乙方支付垫付的采购费用。5、 材料及零配件报废管理程序按下图程序执行,已报废的零配件应交回废品库收存。Top 工作人员技术培训管理工作人员技术培训管理 （一）（一） 新员工的技术培训新员工的技术培训1、 新员工到位后一个月内必须经过技术培训，培训考核合格方能上岗，新员工的培 训应于 1 个月内完成，并于完成后通知培训主任更新员工的培训记录。2、 对于个别情况，各部门主管可向培训主任提出书面的要求延长有关培训的期限。3、 特殊岗位职工如锅炉工、焊工应取得国家劳动技术部门承认的证书，定期复检。 （二）（二） 年度定期技术培训年度定期技术培训1、 人事主任发出通知书要求各部门主管提交各部门的培训要求。2、 各部门主管可根据员工的表现评估及部门的发展等资料，作出每年的部门培训要 求。3、 部门培训要求制订后，由各部门主管签署后交人事主任。4、 部门内部培训可按照各部门之培训要求进行定期培训，作好培训记录存放于部门 档案中，并将培训内容以书面形式通知人事主任。 （三）（三） 技术培训内容技术培训内容 （四）（四） 培训记录培训记录人事主任根据有关人员、员工所提交的资料更新有关员工的培训记录并存档，对于员 工的培训会保存其培训记录。保养计划列表保养计划列表 一、水泵一、水泵二、冷媒水系统二、冷媒水系统三、三、中央空调低压控制柜四、补水箱四、补水箱五、风冷分体空调机五、风冷分体空调机六、风冷螺杆式热泵机组六、风冷螺杆式热泵机组七、空气处理机和新风机组七、空气处理机和新风机组八、风机盘管八、风机盘管九、排风通风系统九、排风通风系统Top